原創 劉曉博

今天中午，傳來一個重磅消息！

央行行長潘功勝表示：只要中國的通貨膨脹壓力不大，將確保民企融資成本在今后比較長的時間中保持在較低水平。

潘行長是在五部門聯合召開的“金融支持民營企業高質量發展座談會”上做上述表示的。這五個部門分別是中國人民銀行、全國工商聯、金融監管總局、中國證監會、國家外匯局。

這傳遞了一個非常重要的信號：中國已經進入了一個長期低利率時代。

過去一段時間里，我也多次在文章中表達了同樣的判斷。

只有經濟常識的人都知道，利率的高低和周期對樓市會產生很大的影響。

正常情況下，低利率對樓市是利好，高利率對樓市是利空。

比如當前，幾家國有大銀行5年期定期存款掛牌利率為1.55%，1年期定期存款利率1.1%。當前大城市住宅的租金回報率可以達到2%左右，二線城市核心區的商務公寓租金回報率甚至可以達到5%~6%。

在這種情況下，對于自有資金比較充裕的家庭來說，買房獲得長期穩定的租金回報，就變得有吸引力了。

而對于貸款買房的家庭來說，房貸利率的不斷走低，也讓他們更傾向于買房子。目前全國首套房貸利率已經逼近3%，未來幾年有望逼近2%。

支撐房價真實水平的無非是兩大因素，第一是居民的平均收入，第二就是利率水平。居民的收入越高，利率水平越低，對樓市就越有利。

放眼歐美日韓，利率的長期趨勢也是不斷走低的。二戰結束后，歷史上的幾次超高利率，都跟石油危機有關。

隨著新能源的不斷開發利用，以及歐美等大國對中東地區控制力的增強，石油價格已經很難作妖，進而影響全球的通脹水平和利率水平。

主要國家進入老齡化、少子化時代，也帶來了低通脹效應，讓利率水平持續走低。

最近這一輪歐美的高利率，是由疫情引發的。而這個級別的疫情，已經連續100年沒有發生過了。相信未來也很難出現。

隨著中國城鎮化進入高位，人口紅利終結，少子化、老齡化時代的到來，中國也將邁入長期低利率時代。

只要中美不在博弈中擦出火花，中國進入長期低利率時代是大概率的。即便由于一些偶然因素造成通脹反彈，利率上升也是階段性的，不改變這個長期趨勢。

人工智能以及人形機器人的普及，也將帶來明顯的低通脹效應。因為生產效率會更高，絕大多數產品的成本會進一步下降。

當然，這也可能引發一種擔憂：人工智能和機器人的廣泛利用讓財富更加集中，普通人收入下降帶來通縮效應。

如果政府不干預，的確有這種可能，但隨著人工智能時代的到來，政府在財富分配中的作用將明顯提升。以避免貧富差距拉大和普通人沒有能力消費。

人口紅利的終結和長期低利率時代，帶來財富的重新分布。財富將進一步向中心城市和都市圈集中。

想想看，未來的工業生產、物流運作將越來越依靠機器人，就沒有必要把工廠向中西部遷移了，留在東部沿海地區同樣能降低成本，還能享受海運的低物流成本，以及政府良好的營商環境。

人口紅利的終結和低利率的疊加，只對大城市中心區優質資產構成利好，而很難對普通的中西部、東北的三四線城市構成利好。因為低能級的城市沒有人口增量，無法消化房地產巨大的供應量。

中心城市的人口依然會增長，人口紅利在這里依然存在。比如去年深圳新增了20萬常住人口；整個浙江省新增了43萬常住人口，人口增量主要在杭州、寧波等大城市。

只有在大城市，才有大量的外來人口和租房需求。房屋的租金回報率才跟利率構成比價關系。中小城市的房子連出租都很困難，紙上的租金回報率沒有任何意義。

央行最新表態還傳遞了一個政策信號——今年和明年會繼續降息，這對于經濟復蘇，對于股市和樓市也都構成利好。

雖然短期看，由于美聯儲暫停降息，中國對于降息也變得比較謹慎。但中國未來利率的走勢還是要看自己的情況，最終要服務于經濟復蘇，服務于穩就業。

此次座談會上還有傳遞了其他利好，比如，工行宣布未來3年要給民營企業新增融資6萬億，注意，這僅僅是工商銀行一家的量。證監會也表示，將進一步支持民營企業上市和重組。

當然，長期低利率的表態還有利于債市。

至于樓市，在金融方面未來還有什么大招。我的預判是，除了繼續降準，降息還可降低首套房的首付比例到10%。以目前的征信體系，完全可以控制風險。