最近幾年，一線城市的土拍市場，大多都是國企身影，民企拿地很難。

從去年開始，具有國企背景的“閩系房企”象嶼地產在上海拿地也非常困難。在最近的上海土地出讓中，象嶼地產再次“陪跑”。

春節過后，上海土地市場拉開2025年首次土地出讓的序幕，競爭異常激烈，節后土地拍賣戰況火熱。

盡管象嶼地產積極參與奉賢新城10單元06-07地塊的爭奪，卻未能戰勝龍湖與建華組成的聯合體，再次折戟。

自2024年以來，象嶼地產在上海土地市場的收獲屈指可數，僅拿到3宗地塊，這一數字明顯低于過往年份。

上海作為象嶼地產的深耕之地，當前土地市場補倉難度的增加，從某種程度也彰顯了象嶼地產目前的生存狀況。

搶灘上海頻頻折戟

春節過后，上海首輪土拍共出讓4宗地塊，包括虹口地塊、浦東新楊思地塊、奉賢新城地塊、松江地塊。

除了參與奉賢新城地塊競拍，其他3宗地塊競拍中并未出現象嶼地產的身影。值得一提的是，這是象嶼地產再次與奉賢新城地塊失之交臂。

去年12月30日，在上海第八批次土拍中，象嶼+天安、保利置業、貝好家爭奪奉賢附小西地塊(奉賢新城10單元17-02地塊)，最終被貝殼旗下的貝好家以6.97億元摘得。

在此之前，象嶼地產旗下公司曾提前發布過該地塊的招標計劃公告。在奉賢新城兩宗地塊附近的龍湖觀萃，去年“三開三罄”，相比之下，象嶼地產遺憾錯過多次銷售額顯著提升的契機。

事實上，自去年6月上海土地出讓取消限價以來，象嶼地產曾積極參與多宗地塊的競拍，比如楊浦東外灘、楊浦周家嘴路以及靜安曹家渡等地塊，但均遺憾落敗。

據中指研究院數據，2024年全年，象嶼地產在上海僅摘得三宗地，權益地價合共68.6億元，與2023年拿地數量持平，卻遠低于2022年。

除了土地獲取困難，象嶼地產的產品口碑也遭遇危機。其在上海推出的多個項目飽受詬病，以虹橋嘉悅府為例，該項目自2023年3月首開，多次加推，至今仍有超300套房源可售，去化不足七成。

在互聯網平臺上，諸多網友指責其存在虛假宣傳、減標減配、房屋漏水發霉等問題，如故意隱瞞小區被公共通道分割的情況，將其美化成內部櫻花大道等。

象嶼路勁都匯云境也因購房者反映房源與樣板房不符而受到關注，該項目自2023年4月首開，供應640套房源，至今仍有93套可售。

象嶼招商公園1872同樣問題不斷，屋內裂縫、地板松動、中央空調減配、小區排水設計隱患等問題頻出。

受此影響，象嶼地產在上海的業績也呈現出下滑趨勢。根據克而瑞統計，2024年象嶼地產全口徑銷售額為279.9億元，較2023年的425.1億元明顯下降。

其中，上海市場銷售額占比從2023年的67%降至2024年的44.38%，在上海市場的排名也從2023年的第5名大幅下降至2024年的第14名。

債務壓力與日俱增

在房地產行業深度調整的大背景下，象嶼地產的業績表現尚可，但債務壓力在隨之增加。

自2020年起，象嶼地產的業績快速增長。2020-2022年，象嶼地產簽約銷售額從122.7億元攀升至330.4億元。

2023年，象嶼地產業績爆發，營業總收入為80.27億元，同比增長46.21%；凈利潤更是同比大增95.18%，達到8.92億元。

在房地產銷售業務方面，2023年度象嶼地產房地產銷售收入為75.66億元，同比增長47.86%。

在業務擴張過程中，象嶼地產采取聯合拿地、合作開發的模式。隨著項目開發和銷售力度的加大，其營業成本也相應增加。

2023年，象嶼地產營業成本同比增長51.17%，毛利率下降5.34個百分點，降至28.18%。

同時，象嶼地產的管理和銷售費用也有所增加，盡管利息收入的大幅增加使得財務費用同比減少約70%，但三項費用合計仍占營業收入的比重約為9.7%。

進入2024年，象嶼地產上半年實現營收137.59億元，同比增加1514.5%；凈利潤為6.47億元，去年同期為-2.25億元，同比扭虧為盈。

據克而瑞統計，2024年象嶼地產全口徑銷售額為279.9億元，相比2023年的425.1億元有所下降。

隨著業務規模的擴張，象嶼地產對資金的需求日益增長，債務規模也隨之攀升。

2023年初和2023年末，象嶼地產合并報表范圍內公司有息債務余額分別為234.28億元和222.05億元，同比變動-5.22%。

雖然從數據上看有息債務余額略有下降，但短期借款的期末余額卻從2022年末的0.28億元增加至2023年末的5.92億元，同比變動2048.48%，主要原因是項目借款規模增加。

到了2024年，由于房地產市場的不確定性增加，象嶼地產為了維持項目開發和運營，融資規模進一步擴大。

據相關報告顯示，2024年象嶼地產的有息債務余額有所上升，長期借款相較于2023年末增加40.08%至127.38億元，期末短期借款較期初的5.92億元增加至6.27億元，加上一年內到期的長期借款12.72億元，短期有息負債總額為18.99億元。

盡管期末現金及現金等價物期末余額為91.52億元，現金短債比4.8，看似償債能力尚可，但持續增長的債務規模依然給象嶼地產帶來了不小的壓力。

如何平衡業績與口碑？

象嶼地產成立于1993年，是象嶼集團旗下專業從事城市開發運營的全資子公司。象嶼集團成立于1995年，是廈門市屬國有企業。

2003年，象嶼地產進軍上海，正式布局長三角區域，并打造虹口區第一個全裝修小戶型社區，逐漸嶄露頭角。

此后，象嶼地產在長三角持續深耕，2005年進入福建南平開發130萬方城市大盤，2006年進入江蘇，夯實長三角區域布局。

2007年，象嶼地產成立物業公司，正式涉足物業服務管理領域，構建起從地產開發到物業服務的完整業務鏈。

同年，象嶼地產進入湖南，開啟中南區域布局。2010年，象嶼地產進入重慶，布局西南區域，業務版圖不斷擴大。

2012年，象嶼地產品牌正式亮相，首進中國地產百強。2014年，公司正式更名為集團，標志著其發展進入新階段。

2016年，象嶼地產進入福建福州，夯實華南區域；2017年，象嶼地產進軍天津，布局華北區域；同年進入太倉，持續鞏固長三角布局。

2019年，象嶼商發品牌發布，正式進入長租、養老板塊，在廈門、上海等地成功打造多個商業項目。

之后，象嶼地產戰略布局發生變化。2021-2022年高層人事變動后，新管理層帶領象嶼地產從穩扎穩打的發展模式轉向快速擴張。

在這一戰略轉變下，象嶼地產重倉押注上海市場。據不完全統計，2021年至今，象嶼地產（包括聯合體）在上海拿地不下15宗。

但隨著規模不斷擴大，象嶼地產的口碑開始頻頻出現問題，如部分項目因質量和宣傳問題受到消費者詬病。

如此看來，如果平衡規模與質量，始終是橫在房企面前的一個難題，象嶼地產亦是如此。

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