行業下行，地產中高管頻繁變動，已成為房企們的標準動作。

內卷之下，城市總、營銷總、產品總成為了“高危崗位”。

2025年開年前后，幾家頭部房企就進入了密集的人事“調整期”。

像綠城深圳挖來了“舊改高手”陳德才、原龍湖廣州公司總經理沈宗榮成為廣佛公司總經理，深耕一線的戰略非常明確；

招商蛇口、能建城發、國貿分別迎來了張哲、劉志華、林景這幾位重磅營銷總，在上海這個市場最好的城市大展拳腳；

還有中建壹品、中建信和分別挖來了龍湖的李家峰、中海的吳雅暉出任設計總，中建八子終于要在豪宅市場一決高下。

眾高管的動向是行業變化的風向。透過高管的變動，我們可以從中窺探房企當前的競爭格局，以及破局突圍思路。

今天，艷姐就跟大家聊一聊房企們開年的密集人事換防，也歡迎大家在文末留言，發表你的看法。

01

城市總和區域總的大換防

最近，綠城深圳公司引入了一位重量級總經理——陳德才。

陳德才

陳德才出生于1970年，1994年畢業于河北工程大學工程專業。畢業之后便加盟央企深圳北方工程開發公司，并從基層一直干到副總經理。

2000年底陳德才加盟深圳萬科，擔任發展部經理，牽頭萬科深圳公司的開發與外聯投資工作。

2004年陳德才離開萬科，組建深圳市承翰投資公司并擔任副總經理，深度參與深圳關外多個熱門樓盤的開發。

2008年陳德才加盟深圳市文偉投資，并出任董事兼總經理，參與深圳多個舊改項目。

2010年陳德才再次加盟萬科，參與組建新疆萬科并擔任助理總，帶領團隊操盤新疆萬科第一個項目金域華府，三年時間讓萬科新疆進入新疆主流房企陣營。

2013年底泰禾挖角陳德才，陳德才臨危受命擔任泰禾廈門區域總，管控廈門、泉州兩個城市多個住宅+綜合體項目。

2015年，陳德才加盟當時大灣區新秀房企龍光，出任珠海區域總，此后又被提升為副總裁兼珠中江區域總。珠中江區域也是曾經的百億級大區，是龍光深圳之外，盈利水平、經營質量最好的區域。

2022年，陳德才加盟星河地產，擔任華南區域總裁，職業核心履歷來到廣州，并在廣州舊改領域取得諸多成績。

星河地產在大灣區有“舊改專家”的美譽，在廣州開發了番禺羅邊村、南沙東灣村2個舊改項目，總體量超200萬㎡。廣州也是星河地產主要的業績來源，去年星河在廣州權益銷售74.71億排在行業第8，遠高于他們在深圳59.23億的銷售額。

綠城在大灣區的存在感一直不高。2016年才進入華南，2021年進入深圳，目前在深圳只有1個項目桂語蘭庭。深圳土地稀缺，又是個高壁的市場，舊改是房企獲取土地的重要渠道，綠城想在深圳跟舊改實力、資源深厚的民營房企掰手腕并不容易。

深圳綠城·桂語蘭庭實景

此時引入舊改經驗豐富的陳德才出任深圳公司總，綠城大概率要在深圳舊改市場大干一場了。畢竟行業這幾年業績導向下，遲遲不出業績的公司，結局多半是會被干掉的。

與綠城加碼一線城市相似，越秀在北京同樣流露出了深耕“野心”。

前不久，越秀北方區域副總經理、北京公司總經理董毅，升任北方區域總經理。

董毅

董毅畢業于哈爾濱工業大學，工學碩士。2017年初加入旭輝集團投資中心，擔任戰略合作部負責人，主導了旭輝首進成都、西安、銀川、石家莊、大連等地的戰略布局。

2018年年末，董毅出任旭輝北京區域事業部總裁，并在2020年擔任整合后的華北區域集團總裁。

2023年初，董毅加盟越秀，擔任越秀華北區域副總裁兼北京公司總經理。

董毅在房地產行業已經深耕了近20年，是投融資的高手，對北京及華北市場有很深的理解。這與越秀深耕北京的戰略匹配度相當高。

董毅在上任一個月后，越秀就以59億拿下北京昌平、石景山兩宗熱門地塊，打造越秀·星越和越秀·天玥。

兩個項目越秀獨立操盤，其中越秀·星樾拿地到開盤僅77天，首開日光；越秀·天玥首開熱銷18億，董毅“首秀”便“一炮而紅”。

加入越秀兩年間，董毅帶領越秀在北京攻城略地，兩年花費227億拿下五宗地塊；去年越秀在北京全口徑銷售105.4億，排名第11，這是越秀進入北京3年多來首次進入TOP15；越秀·香山樾全年銷售60.17億，拿下海淀銷冠。

北京越秀·香山樾實景

應該說，在董毅加盟后，越秀在北京風格大變，在投拓、運營、銷售等打法上，都出現了脫胎換骨的變化。

越秀距離北京房企銷售TOP10，只有一步之遙，相信今年在董毅的帶領下，越秀在北京的表現還是有很多看頭的。

如今我們也看到很多房企都在進行區域公司、城市公司的合并，這也是一個汰舊立新、能者上位的過程。比如最近龍湖，就將廣州公司和珠海公司合并成為廣佛公司，原珠海公司將變成廣佛公司下屬的珠中江事業部。

伴隨著此次變化，原龍湖廣州公司總經理沈宗榮，將成為廣佛公司總經理，并向龍湖集團CEO邵明曉以及副總裁兼地產航道總經理陳序平雙向匯報。珠中事業部的總經理由原龍湖濟南公司運營負責人王健擔任。

沈宗榮早年曾擔任朗詩地產投資總，2013年成為龍湖浙江公司投資負責人，2018年擔任龍湖海南公司總經理，2021年成為龍湖廣州公司總經理。

龍湖去年在廣州的表現也是可圈可點，比如去年龍湖御湖境項目銷售額突破了30億，來訪客戶超過1萬組，成為廣州市場上的爆款項目。此外，去年年末廣州首座龍湖天街在番禺區動工，也進一步加大了龍湖商業在廣州市場的影響力。

此次沈宗榮的進階，也在某種程度上說明上層對于沈宗榮過往能力和表現的認可。如今開啟新的序章，沈宗榮也將發揮更大勢能。

02

華東營銷總大換血

今年剛開年，在招商蛇口上海靜安地王項目——康定壹拾玖的案名發布會上，張哲首次以華東區域營銷負責人的身份亮相。

張哲

張哲生于1983年，畢業于北京外國語大學，2006年畢業后加入華為，從事海外銷售工作。

2007年加入蘇州市園中區招商局擔任招商部專業經理；2010年加入蘇州本地國企金雞湖城市發展，正式進入房地產行業。

2013年~2017年，張哲任職于萬科蘇南公司，從市場研究經理做到營銷部經理。此后先后就職于仁恒、泰禾、綠城等公司。

2021年，張哲加入招商蛇口，先后負責江南區域、蘇州公司及南京公司的營銷工作。

2023年，張哲調任招商蛇口總部，擔任總部運營管理部總經理助理、全國營銷負責人，直到此次履新華東區域。

在仁恒、綠城、招商蛇口南京公司期間，張哲就曾操盤了諸多高端項目，像南京招商局中心·臻境，2022年首開均價4.9萬/㎡，150套房源2小時售罄，目前累銷超100億。

此次操刀康定壹拾玖的營銷，看來是被招商蛇口寄予厚望。

去年招商蛇口在上海以156.43億權益拿地金額排在第1，保守估算貨值超300億。在張哲的坐鎮下，招商蛇口今年能不能重回上海銷冠，我們也拭目以待。

另一家央企能建城發，春節前迎來了上海事業部營銷總劉志華。

劉志華

劉志華生于1981年，畢業于北京大學工商管理專業，早期就職榮盛集團。

2008年~2017年，劉志華任職于富力地產，先后擔任富力北京公司人力資源總監，北京公司常務副總兼項目負責人、富力上海公司副總兼華東區營銷總監等職務。特別是在上海任職期間，操盤了虹橋富力悅都、虹橋富力中心等項目，取得了不錯業績。

2017年-2020年，劉志華加盟上海新華聯文旅，出任集團副總經理兼營銷總監，全面負責上海及周邊區域營銷工作，期間操盤虹橋國際中心、青浦奧萊悅府等項目。

之后，劉志華加盟紅星美凱龍家居集團任副總裁，負責美凱龍地產在全國范圍內的項目拓展以及營銷管理工作。

目前能建城發在上海有2個重磅項目，一個是徐匯濱江的能建·西岸譽府，一個是青浦能建·香榭頌璽。前者是徐匯濱江最后一個有聯動價的項目，未來入市大概率將會日光；而后者是總建面近10萬㎡的商墅項目，產權僅剩40年，未來的招商和去化壓力不小。

而劉志華本身深耕上海多年，有豐富的商業資源，又有上海虹橋富力中心的成功操盤經驗，而這也正是能建城發上海事業部最為看重的。

從民企履新超級央企，可以說是劉志華跟能建城發雙向奔赴的結果。

還有一家國企國貿地產，在春節后也輪換了上海公司營銷總——林景。

林景

林景生于1983年，大學畢業于華東理工大學計算機專業，早期曾在世聯、協信上海、卓越上海等公司從事營銷管理工作。

2017年初，林景加入國貿上海公司任營銷總監，后來在國貿內部輪崗擔任過不同崗位，還做過項目總經理。

此次林景任國貿上海公司副總經理分管營銷，可見公司對其多年以來工作能力的認可。

上海是國貿的第二總部，近年國貿在上海銷售不斷下滑，2021年到2024年，國貿上海銷售額分別為60.54億、57.69億、42.95億，去年上海銷售額占比僅12%。

不過去年，國貿加大了上海投入力度，全年在上海拿了2個項目，以60.54億權益拿地金額排在第8，新增貨值大約130億，在集團新增貨值中占比約40%。

隨著林景的就位，未來國貿能不能摘掉“郊區之王”的帽子，一切都值得期待。

03

營銷“京城四少”輪換

如今，大多數硬核央國企已經把戰略重心押注在了一線城市和二線熱點城市，尤其是北上廣深，已經被頭部央國企包圍，去年至今，他們在這些城市拿下了諸多重磅地塊。

這些央國企也是傾盡了產品力，在這些重磅地塊之上打造爆款項目。在產品力越來越卷的當下，或者說諸多項目的呈現和體感上處在同一水平的情況下，那么考驗的就是營銷力。

前不久發生了一件很有意思的事情，北京四大央企，居然齊刷刷都迎來了新的營銷總：

中海地產北京公司的營銷總變成了王野。要知道的是，王野在中海地產天津公司工作超過12年，從策劃經理做起，逐漸做到了副總經理。如今來到北京，也是有很多可以發揮的地方。

此外，前萬科北京區域營銷總于海波，也已經加盟招商蛇口北京公司。于海波也算是營銷圈的“老法師”，此前還曾在金茂、遠洋、金地都有過豐富的營銷和管理經驗，也將助力招商蛇口在北京更上一層樓。

這些年在產品力和銷售力上一鳴驚人的中建智地，前不久也引入了外部營銷總：前鴻坤集團品牌營銷管理部總經理張智晴成為中建智地京西公司營銷總，也期待引入實力干將后，未來中建智地在北京也將爆發出更大的營銷勢能。

前不久，華潤置地北京公司也迎來了前萬科系營銷高管姜偉成。此前姜偉成在萬科北京有著10多年的營銷管理經驗，在2023年加盟華潤置地總部擔任營銷總監，后來又到武漢公司，如今又來到華潤置地的戰略高地北京市場，這對于姜偉成來說，也是可以好好發揮的機遇。

看來接下來的北京房地產營銷市場，會有很多精彩紛呈的好戲可看了。

04

龍湖、中海系產品總履新中建系房企

在產品研發領域最有發言權的，莫過于龍湖。

不管是地產黃金時代的原著、天鉅，還是行業深度調整期的御湖境、云河頌、青云闕等產品，龍湖的產品，可以說始終處于黃金時代。

所以這些年來，龍湖產品條線的中高管們，也都成為了各大房企爭相搶奪的對象。

最近，原龍湖資深研發總監李家峰履新中建壹品，出任產品研發中心總經理。

李家峰出生于1982年，2006年本科畢業于大連理工大學建筑系，是中建系統的“老人”。

大學畢業后，李家峰加盟中國建筑東北設計院，成為了一位建筑師，在設計院一干就是6年時間。

2012年，李家峰加盟遠洋地產，正式從乙方轉型甲方。

2014年，李家峰進入萬科大連公司，邁進房企第一梯隊，在大連萬科期間，李家峰從專業經理干起，一直晉升到部門助理經理，專業能力還是相當受認可的。

2019年6月，李家峰入職龍湖總部研發部，分管片區住宅業務。在總部鍛煉半年之后，李家峰先后在煙威、深港兩個公司擔任研發總。

此次履新的中建壹品，是中建三局地產旗艦平臺，近幾年在行業內表現非常兇悍。不管是銷售規模，還是產品打磨，他們在中建八子內都處于領先地位，甚至有追趕老大哥中海的趨勢。

去年，中建壹品合約銷售452億，行業排名第19位；他們在上海打造的中建壹品·浦江之星、中建壹品·外灘源著，以卷王的姿態震撼上海地產圈。

艷姐覺得，李家峰既有總部管理視角，也有一線操盤經驗，這樣的復合型管理人才，與要打造“一流產品”的中建壹品，契合度相當高。

不止是龍湖出身的產品總受到追捧，這兩年憑借“玖序”系在高端豪宅市場大殺四方的中海，也在為行業貢獻重量級研發總。

去年，原中海地產設計管理中心副總經理吳雅暉加盟中建信和，出任總建筑師。

吳雅暉生于1978年，本科畢業于華中科技大學。

2010年左右吳雅暉加入中海地產，先后擔任過項目研發設計師、城市公司研發設計負責人等職務，后晉升至中海地產總部擔任設計管理中心副總經理。

2023年吳雅暉調至中海南京公司任副總經理，直至去年履新中建信和。

中建信和是中建五局旗下地產旗艦平臺，大本營在湖南長沙，去年他們的銷售額132億，行業排名第69位，在中建八子中位列第4，并在廣州、北京搶下多宗優質宅地。

今年，中建信和提出要做“選地優，設計優，產品優，服務優”的四優公司，看來他們已經下定決心發力一線城市高端局了。

結語

優秀房企與明星職業經理人之間往往互相成就，相得益彰。優秀人才助力房企成長，房企的成就也讓職業經理人自帶光環。

他們的一舉一動，總能吸引著行業的高度關注。

當然，業績導向下，不管是城市總、營銷總還是產品總，面臨的壓力都是非常大的。

要么成為行業第一，要么成為行業唯一。

新隊伍、新戰略、新市場。也期待未來，他們能夠為行業帶來更多的驚喜！

主編：張艷

責編：Eric、marl

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