引言：“止跌回穩(wěn)”政策組合拳下，銀十業(yè)績(jī)飄紅，房地市熱度傳導(dǎo)，嗅覺敏銳的房企已提前啟動(dòng)勘地?zé)岢薄狳c(diǎn)板塊典型如大王山計(jì)劃推出的雙宅地備受矚目，低密高品質(zhì)地塊進(jìn)一步引領(lǐng)長(zhǎng)沙樓市產(chǎn)品發(fā)展新方向。

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大利好！救市“組合拳”紛至沓來

房地產(chǎn)救市大幕從9月末拉開。

9月26日中共中央政治局會(huì)議首次明確要“促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)”。市場(chǎng)反應(yīng)顯著，下午AH股房地產(chǎn)板塊掀起漲停潮。

9月末10月初，“止跌回穩(wěn)”的政策持續(xù)落地，具體措施包括下調(diào)房貸利率、下調(diào)首付比例、調(diào)整限購(gòu)政策、擴(kuò)大“白名單”范圍、重啟土儲(chǔ)地方債券等。

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10月17日，中央再推救市“組合拳”，五部委表態(tài)支持房地產(chǎn)市場(chǎng)，主要內(nèi)容概括為“四個(gè)取消、四個(gè)降低、兩個(gè)增加”。這也被認(rèn)為是近年宣布的樓市供給端最大規(guī)模的支持措施。

在此政策背景下，長(zhǎng)沙持續(xù)跟進(jìn)，放寬落戶條件、降低首付比例等利好新政逐一落地，在“四個(gè)降低”政策之下，下一步將有望解除限售。

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連續(xù)20多天的政策刺激，著實(shí)給市場(chǎng)注入了信心！

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快反應(yīng)！市場(chǎng)熱度攀升傳導(dǎo)至土地

政策“組合拳”形成集成規(guī)模效應(yīng)，有效提振了樓市信心，從“十一”期間市場(chǎng)反應(yīng)可窺一二。

“十一期間”全國(guó)市場(chǎng)全線飄紅，據(jù)CRIC統(tǒng)計(jì)，重點(diǎn)23城十一期間認(rèn)購(gòu)面積環(huán)比上升77%，同比上升65%，市場(chǎng)迅速高熱。

長(zhǎng)沙樓市熱度更是高居各大城市首位，十一周累計(jì)網(wǎng)簽966套住宅房源，居國(guó)慶周城市成交套數(shù)排名第一位。

市場(chǎng)的高熱反應(yīng)傳導(dǎo)到土地市場(chǎng)，開發(fā)商開始著手長(zhǎng)沙優(yōu)質(zhì)地塊的踏勘。

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備糧草！房企風(fēng)起至優(yōu)質(zhì)板塊勘地

銀十市場(chǎng)持續(xù)高熱，房企聞風(fēng)而動(dòng)，所謂兵馬未動(dòng)，糧草先行，房企拿地意愿提高，熱點(diǎn)板塊刮起勘地風(fēng)潮。

大王山作為當(dāng)前長(zhǎng)沙樓市重鎮(zhèn)，前有山水洲城豐富自然景觀，先天稟賦突出。后有科創(chuàng)高地湘江科學(xué)城落址，潛力巨大。無疑成為這輪房企勘地潮中蕞熱的片區(qū)

大王山旅游度假區(qū)、大王山南片，新版規(guī)劃重磅發(fā)布，推動(dòng)片區(qū)價(jià)值再攀升

全國(guó)性頭部品牌企業(yè)，浙江、福建、廣東等省市知名房企紛紛到大王山進(jìn)行踏勘。

眾房企在對(duì)大王山片區(qū)發(fā)展充分肯定的同時(shí)，對(duì)片區(qū)優(yōu)質(zhì)地塊也表現(xiàn)出極大的發(fā)展意愿。其中尤以一線臨江低密的C-P05-A08/A09/A10地塊關(guān)注度爆表。

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搶好地！大王山高質(zhì)素宅地引關(guān)注

C-P05-A08/A09/A10宗地總建面約14.17萬(wàn)方，為純住宅用地，綜合容積率僅1.1。

長(zhǎng)沙樓市當(dāng)前進(jìn)入品質(zhì)改善+湘江發(fā)展軸周期，江景地塊成為熱門，低密的江景地塊更是不可多得！

宗地容積率1.1，這是什么概念呢？

受限墅令影響，自2007年以后，長(zhǎng)沙再無1.0以下的涉宅地出讓，盡管當(dāng)前限墅令已解禁，但長(zhǎng)沙仍無1.0以下的涉宅地掛牌。

1.1及以下涉宅地是長(zhǎng)沙能掛出來的極致低容地塊，從2010年至今僅11宗，年均掛牌量1宗不到，其瑧稀程度可見一斑。

最近一宗1.1容積率地塊即為洋湖垸的保利天瑞項(xiàng)目地塊，宗地成交樓板價(jià)13635元/㎡。排名長(zhǎng)沙地塊成交單價(jià)第三位。

保利天瑞別墅單價(jià)最高備案價(jià)達(dá)到4.45萬(wàn)元/㎡，且開盤必售罄，主城區(qū)低容別墅含金量無可比擬。

(保利天瑞備案價(jià))

相較保利天瑞地塊，除了低容外，這塊地更大的亮點(diǎn)在于優(yōu)勢(shì)的臨江景觀資源！

項(xiàng)目為一線江景地塊，與湘江僅一路之隔，直面巴溪洲，周邊還有湘江女神公園、桐溪湖、大王山和獅峰山森林公園等豐富的山體湖景環(huán)繞，可謂是獨(dú)占山水洲城稟賦。

景觀價(jià)值如何，我們可以看看長(zhǎng)沙歷史單價(jià)前五的地塊，可以發(fā)現(xiàn)，均為景觀優(yōu)勢(shì)型地塊，其中一線江景含金量蕞高，不僅占據(jù)單價(jià)DI王寶座，數(shù)量占比也達(dá)到6成。

此外，臨江宗地還比較難得的一點(diǎn)是，各類生活配套也相當(dāng)完善，距離地鐵3號(hào)線大王山站僅約400米。

商業(yè)文旅配套豐富，如歡樂半島、朗豪酒店、假日酒店、歡樂雪域、歡樂水寨、歡樂海洋、華誼電影小鎮(zhèn)等。

周邊還有師大附中楊水塘中學(xué)、博才洋湖小學(xué)、師大附中博才實(shí)驗(yàn)中學(xué)、湘江南雅中學(xué)等優(yōu)質(zhì)教育資源環(huán)繞。

整體而言，宗地包含低密、江景等多項(xiàng)鼎級(jí)資源，瑧稀程度市場(chǎng)無出其右，價(jià)值等級(jí)位列土地市場(chǎng)一梯隊(duì)。

此外，洋湖南一宗純住宅，容積率僅 2.0的地塊也被房企看中！

從該塊地（A-PO2-A07-1）基礎(chǔ)信息來看，其具備打造高品質(zhì)社區(qū)的天然優(yōu)勢(shì)。

近 7 年長(zhǎng)沙涉宅地中 2.0 以下地塊僅 18 宗，占總成交的 7%，同時(shí)，2.0以下容積率打造產(chǎn)品均以高品質(zhì)為主，例如保利天瑞、嘉信博麓郡等等，可見其在現(xiàn)階段具有顯著優(yōu)勢(shì)，為打造高品質(zhì)住宅奠定了堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。

當(dāng)然，地塊又一大優(yōu)勢(shì)在競(jìng)品

地塊周邊競(jìng)品較少，且多位于洋湖垸板塊，單價(jià)和總價(jià)均處于高位，未來地塊入市后，將極大的沖擊洋湖片區(qū)項(xiàng)目，同時(shí)引入人流進(jìn)入大王山。

同時(shí)，地塊配套資源也位列全長(zhǎng)沙一梯隊(duì)

宗地與洋湖僅一路之隔，完全能夠共享洋湖高能級(jí)資源，再加上自身優(yōu)質(zhì)資源，地塊可謂集雙重利好于一身。

教育方面，周邊有待建的藍(lán)天小學(xué)和社倉(cāng)中學(xué)，教育資源豐富。

商業(yè)上，宗地臨近洋湖薈聚、宜家、京東 MALL 等商業(yè)中心。

醫(yī)療景觀更是擁有長(zhǎng)沙一流資源，醫(yī)療配套有湖南婦女兒童醫(yī)院，景觀有洋湖濕地公園、獅峰山森林公園、湘江、靳江河等生態(tài)景觀資源。

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為什么房企紛紛踏勘這兩塊地？

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市場(chǎng)趨勢(shì)：土地降容成大勢(shì)，改善進(jìn)入蕞強(qiáng)周期

從全國(guó)供應(yīng)端表現(xiàn)來看，土地限墅令取消之后，全國(guó)大量低密地塊開始供應(yīng)。24 年年初就有多個(gè)城市的土地推介中包含大量低密地塊。到 9 月，全國(guó)新增經(jīng)營(yíng)性用地平均容積率僅 1.99，深圳、杭州等一線和新一線城市均掛牌低容地塊。

成交端雖有延后，但改善傾斜趨勢(shì)明顯。

從全國(guó)層面來看，市場(chǎng)產(chǎn)品結(jié)構(gòu)不斷向改善傾斜，大面積住宅成交占比漲幅明顯，140 平米以上產(chǎn)品，近四年漲幅 5 個(gè)百分點(diǎn)。

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長(zhǎng)沙契機(jī)：改善進(jìn)入到量?jī)r(jià)實(shí)現(xiàn)的蕞強(qiáng)周期

與全國(guó)情況一致，當(dāng)前長(zhǎng)沙市場(chǎng)已經(jīng)基本進(jìn)入改善周期，2024 年多改/終改產(chǎn)品市場(chǎng)份額連年上漲至 28%，由此可見改善產(chǎn)品市場(chǎng)在近年來的增長(zhǎng)動(dòng)力持續(xù)增強(qiáng)，改善需求得到了廣泛釋放，改善客戶基數(shù)不斷擴(kuò)大。

從各類型產(chǎn)品的價(jià)格實(shí)現(xiàn)度來看，160㎡以上多改/終改產(chǎn)品的價(jià)格在 2021 年后進(jìn)入快速上升階段，相較于剛需和剛改 7 年增長(zhǎng)率最高高出 18 個(gè)百分點(diǎn)。

當(dāng)前市場(chǎng)環(huán)境下，多改/終改產(chǎn)品的價(jià)格實(shí)現(xiàn)度和溢價(jià)能力最高，處于穩(wěn)定上升周期。

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產(chǎn)品機(jī)會(huì)：政策放寬，建筑新規(guī)將掀起高品質(zhì)產(chǎn)品風(fēng)暴

2024年全國(guó)政策開始大面積放寬，長(zhǎng)沙也不例外，四限政策即將成為歷史下，長(zhǎng)沙將面臨全國(guó)的購(gòu)房者對(duì)產(chǎn)品力的需求，也刺激了長(zhǎng)沙樓市產(chǎn)品力的提升。

2024年4月，長(zhǎng)沙建筑規(guī)范修正，切實(shí)提高實(shí)際得房率，新規(guī)下的產(chǎn)品空間設(shè)計(jì)更為靈活，尤其是對(duì)改善產(chǎn)品的舒適度打造有助益作用，標(biāo)志著長(zhǎng)沙市進(jìn)入了“產(chǎn)品力”改善時(shí)代，未來高品質(zhì)產(chǎn)品將成為市場(chǎng)主流，也將成為參與市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的核心競(jìng)爭(zhēng)力。

大王山本次推介的兩宗地塊，均將打造高品質(zhì)住宅，未來在產(chǎn)品品質(zhì)提升，以及高品質(zhì)市場(chǎng)占比提升下，或?qū)⑵瑓^(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)熱度推入新高度。

總結(jié)：政策刺激、市場(chǎng)熱度上升、產(chǎn)品貼合市場(chǎng)……兩宗地塊幾乎囊括了長(zhǎng)沙項(xiàng)目成為爆款的所有因素。在天時(shí)地利人和的條件下，房企“備糧”看中大王山未來發(fā)展?jié)摿?，?gòu)房者買房看中大王山宜居和投資潛力，同時(shí)地塊的熱度也將極大的推動(dòng)大王山房地產(chǎn)市場(chǎng)率先回溫。