中介合同履行過(guò)程中，“跳單”行為屢見(jiàn)不鮮。為回應(yīng)實(shí)踐需求，民法典第九百六十五條新增關(guān)于“跳單”行為以及相應(yīng)法律后果的規(guī)定，一定程度上為“跳單”行為的規(guī)制提供契機(jī)。然而，該規(guī)定中“利用中介人提供的交易機(jī)會(huì)或者媒介服務(wù)”的判斷標(biāo)準(zhǔn)較為模糊，“繞開(kāi)中介人直接訂立合同”的判斷標(biāo)準(zhǔn)則難以涵蓋實(shí)踐中的各類(lèi)“跳單”行為表現(xiàn)形式。本文結(jié)合一則案例對(duì)“跳單”行為的認(rèn)定進(jìn)行具體分析。該案例入選2024年度上海法院“100個(gè)精品案例”。

案 情

（2024）滬02民終1312號(hào)

審判長(zhǎng) 王國(guó)新

審判員 盧薇薇

審判員 丁康威

法官助理 沈 宸

某商業(yè)中心是某信息科技公司經(jīng)營(yíng)的商業(yè)地產(chǎn)，信息科技公司全權(quán)委托某商業(yè)管理公司處理該商業(yè)中心的招商管理、日常運(yùn)營(yíng)、營(yíng)銷(xiāo)推廣及物業(yè)管理工作。

2021年4月12日，某醫(yī)療科技公司與A中介通過(guò)微信達(dá)成獨(dú)家委托書(shū)，約定：醫(yī)療科技公司委托A中介從事商業(yè)中心房屋租賃中介服務(wù)，委托方式為獨(dú)家委托，受托方為以上委托事項(xiàng)的唯一中介；委托書(shū)自簽署之日起三個(gè)月內(nèi)有效，或至該中介服務(wù)成功后結(jié)束，以二者先到日期為限。

此后，該A中介就該商業(yè)中心進(jìn)行數(shù)次帶看，醫(yī)療科技公司對(duì)商業(yè)中心2層201室、202室形成租賃意向，但最終未簽訂房屋租賃合同。2021年5月9日，醫(yī)療科技公司負(fù)責(zé)人袁某通過(guò)微信告知A中介“不定該商業(yè)中心，謝謝”“以后有機(jī)會(huì)再合作”。

2021年8月12日，某醫(yī)療管理公司和信息科技公司分別就該商業(yè)中心2層201室、202室以及6層606室簽訂《商業(yè)中心（推廣名）房屋租賃合同》，月租金分別為81,649.28元和24,897.41元。醫(yī)療管理公司與案外人B中介曾簽訂《委托租賃協(xié)議》，約定：醫(yī)療管理公司委托B中介居間租賃商業(yè)中心寫(xiě)字樓項(xiàng)目，委托期限至2022年12月31日。某商業(yè)管理公司與B中介曾簽訂《商業(yè)中心租賃代理合同》，附件《客戶(hù)確認(rèn)書(shū)》確認(rèn)客戶(hù)名稱(chēng)為醫(yī)療管理公司，意向樓層為2層201室、202室和6層606室。該B中介于2023年8月28日注銷(xiāo)。

2022年5月7日，法院受理A中介訴醫(yī)療科技公司中介合同糾紛，爭(zhēng)議事項(xiàng)為商業(yè)中心的中介糾紛。該案訴訟中，醫(yī)療科技公司明確，其告知A中介不再租賃商業(yè)中心后，商業(yè)中心工作人員電話(huà)聯(lián)系醫(yī)療科技公司洽談租賃事宜，雙方自行協(xié)商達(dá)成租賃意向，并最終簽訂房屋租賃合同，醫(yī)療科技公司未通過(guò)其他中介公司與商業(yè)中心協(xié)商租賃事宜。該案審理中，醫(yī)療科技公司與醫(yī)療管理公司共同向法院提供情況說(shuō)明，載明：因醫(yī)療機(jī)構(gòu)設(shè)置原因，需由財(cái)務(wù)獨(dú)立核算的公司向主管部門(mén)遞交設(shè)立醫(yī)療門(mén)診部的申請(qǐng)，醫(yī)療科技公司注冊(cè)成立醫(yī)療管理公司（醫(yī)療科技公司100%控股），由醫(yī)療管理公司簽訂房屋租賃合同并向主管部門(mén)申請(qǐng)醫(yī)療門(mén)診部。2022年6月12日，法院出具民事調(diào)解書(shū)，載明A中介訴醫(yī)療科技公司達(dá)成調(diào)解協(xié)議：一、醫(yī)療科技公司自愿補(bǔ)償A中介2萬(wàn)元……

關(guān)于A中介提供中介服務(wù)情況。A中介提供的微信聊天記錄顯示，某商業(yè)管理公司初始發(fā)送的招租說(shuō)明中載明的租金標(biāo)準(zhǔn)為“4.5-5元/平/天（可談）”，傭金標(biāo)準(zhǔn)為“2個(gè)月面價(jià)”，可承租樓層為6層、7層、10層。經(jīng)多次溝通磋商，某商業(yè)管理公司發(fā)送的租賃意向書(shū)載明的租金標(biāo)準(zhǔn)為“3.86（元/平方米/天）”，計(jì)入附贈(zèng)面積后實(shí)際租金標(biāo)準(zhǔn)為3.3元/平方米/天，指向樓層為2層。

關(guān)于案外人B中介提供中介服務(wù)情況。某商業(yè)管理公司與B中介共同出具的《客戶(hù)轉(zhuǎn)介確認(rèn)單》，載明：B中介的帶看時(shí)間為2021年6月30日。某商業(yè)管理公司另自行出具《情況說(shuō)明》，載明：B中介工作人員張某某曾于2021年6月18日和2021年6月30日兩次帶醫(yī)療管理公司相關(guān)人員至商業(yè)中心實(shí)地看房。

關(guān)于相關(guān)涉訴主體之間的款項(xiàng)往來(lái)情況。2022年7月11日，某商業(yè)管理公司向B中介轉(zhuǎn)賬支付傭金213,093.38元。該筆傭金的計(jì)算方式為兩個(gè)月租金標(biāo)準(zhǔn)，即（商業(yè)中心2層201室、202室月租金81,649.28元+商業(yè)中心6層606室月租金24,897.41元）×2。當(dāng)日，B中介向張某某轉(zhuǎn)賬支付213,100元，張某某又向醫(yī)療科技公司工作人員徐某轉(zhuǎn)賬支付170,475元。

A中介向一審法院起訴請(qǐng)求：某商業(yè)管理公司支付A中介傭金163,298.56元（計(jì)算方式：81,649.28×2）；某商業(yè)管理公司的股東某經(jīng)管公司對(duì)傭金支付義務(wù)承擔(dān)連帶責(zé)任。

裁 判

一審法院認(rèn)為，中介是指中介人在委托人的交易活動(dòng)中，傳遞信息、提供機(jī)會(huì)，促成交易雙方達(dá)成協(xié)議的活動(dòng)。中介人促成合同成立的，委托人應(yīng)當(dāng)按照約定支付中介報(bào)酬。在房屋租賃的中介過(guò)程中，中介人的義務(wù)包括但不限于介紹客戶(hù)，帶看房屋、促成交易、協(xié)助辦理房屋交接及費(fèi)用結(jié)算等相關(guān)義務(wù)，A中介作為中介人應(yīng)當(dāng)全面徹底地履行中介義務(wù)并達(dá)到合同約定的條件方可視為中介完成。

本案中，A中介獲得的獨(dú)家委托期限自2021年4月12日起至2021年7月12日止，在此期間A中介雖就醫(yī)療科技公司的租賃意向進(jìn)行帶看服務(wù)，并形成初步租賃意向，但尚不能得出A中介已完成中介事項(xiàng)的結(jié)論。首先，就主體而言，A中介帶看的醫(yī)療科技公司和最終簽訂房屋租賃合同的醫(yī)療管理公司并非法律上的同一主體，服務(wù)對(duì)象有別；其次，從簽約時(shí)間看，涉案房屋租賃合同于2021年8月12日簽訂，已超過(guò)A中介獲得獨(dú)家委托的期限，且醫(yī)療科技公司早在2021年5月9日即明確告知A中介不進(jìn)行簽約，不能得出A中介在獲得獨(dú)家委托的期限內(nèi)完成中介服務(wù)的結(jié)論；第三，從簽約內(nèi)容看，A中介帶看的是商業(yè)中心2層的區(qū)域，而最終客戶(hù)實(shí)際成交簽約的是2層和6層的區(qū)域，區(qū)域和面積均與A中介帶看范圍有較大的出入；最后，即使考慮到A中介主張的醫(yī)療科技公司和醫(yī)療管理公司存在關(guān)聯(lián)關(guān)系，應(yīng)當(dāng)視為其對(duì)交易的完成提供服務(wù)的意見(jiàn)，則依照此項(xiàng)邏輯，涉案房屋租賃合同中介事項(xiàng)的爭(zhēng)議已由另案生效裁判文書(shū)予以解決，A中介方亦獲得醫(yī)療科技公司方的相應(yīng)補(bǔ)償。

綜上，一審法院對(duì)A中介的全部訴訟請(qǐng)求不予支持。

一審判決后，A中介不服，向上海二中院提起上訴稱(chēng)：一、A中介是基于某商業(yè)管理公司的“跳單”行為向其主張傭金。二、目前無(wú)證據(jù)證明B中介向醫(yī)療科技公司真實(shí)提供中介服務(wù)。三、A中介的委托人醫(yī)療科技公司與最終簽訂房屋租賃合同的醫(yī)療管理公司是關(guān)聯(lián)公司，醫(yī)療科技公司曾與某商業(yè)管理公司私下溝通，變更承租主體。四、A中介基于醫(yī)療科技公司違反獨(dú)家委托書(shū)的行為提起前案訴訟，要求醫(yī)療科技公司支付傭金損失。基于醫(yī)療科技公司在該案中作出的“其與某商業(yè)管理公司自行協(xié)商達(dá)成租賃意向，并最終簽訂房屋租賃合同”“未通過(guò)其他中介公司協(xié)商租賃事宜”之陳述，A中介認(rèn)為某商業(yè)管理公司存在“跳單”行為，據(jù)此提起本案訴訟，兩案屬于不同的法律關(guān)系。五、某商業(yè)管理公司是一人有限公司，經(jīng)管公司是其股東。因經(jīng)管公司不能證明某商業(yè)管理公司的財(cái)產(chǎn)獨(dú)立于經(jīng)管公司的財(cái)產(chǎn)，故經(jīng)管公司應(yīng)當(dāng)對(duì)某商業(yè)管理公司的債務(wù)承擔(dān)連帶責(zé)任。

上海二中院認(rèn)為，本案爭(zhēng)議焦點(diǎn)在于某商業(yè)管理公司是否應(yīng)當(dāng)依據(jù)民法典第九百六十五條規(guī)定向A中介支付報(bào)酬。該條規(guī)定是委托人“跳單”情形下應(yīng)當(dāng)向中介人支付報(bào)酬的規(guī)定，依據(jù)該條規(guī)定，“跳單”行為需同時(shí)符合三項(xiàng)構(gòu)成要件：

（一）委托人接受中介人的服務(wù)

這是認(rèn)定委托人的行為是否構(gòu)成“跳單”的前提條件。委托人接受中介人的服務(wù)，意味著雙方之間的中介合同已經(jīng)依法成立且已實(shí)際履行。本案中，某商業(yè)管理公司與A中介之間雖不存在書(shū)面的中介合同或者委托合同，但雙方均確認(rèn)商業(yè)中心系由某商業(yè)管理公司對(duì)外招租的公開(kāi)房源，且對(duì)外招租的傭金標(biāo)準(zhǔn)也是事先公開(kāi)確定的，A中介作為中介方為意向承租方醫(yī)療科技公司提供帶看服務(wù)，并協(xié)助醫(yī)療科技公司與某商業(yè)管理公司商談相關(guān)租賃條件，故某商業(yè)管理公司作為委托人已實(shí)際接受中介人A中介提供的中介服務(wù)，雙方之間已形成事實(shí)上的中介合同關(guān)系。至于出租人與承租人最終是否成功簽訂房屋租賃合同，是報(bào)酬支付條件是否成就的問(wèn)題，而非中介合同關(guān)系是否成立的問(wèn)題。A中介相關(guān)上訴主張，法院予以認(rèn)同。

（二）委托人利用中介人提供的交易機(jī)會(huì)或者媒介服務(wù)

這是認(rèn)定委托人的行為是否構(gòu)成“跳單”的核心要件。委托人利用中介人提供的交易機(jī)會(huì)或者媒介服務(wù)，是指委托人實(shí)際利用中介人提供的服務(wù)最終完成交易，判斷這一要件是否成就需綜合考量委托人最終實(shí)現(xiàn)的交易機(jī)會(huì)是否由中介人提供、交易條件是否由中介人促成等因素。本案中，信息科技公司與醫(yī)療管理公司最終就商業(yè)中心2層201室、202室和6層606室簽訂房屋租賃合同，其中，201室、202室的租賃條件與A中介協(xié)助某商業(yè)管理公司與醫(yī)療科技公司商談租賃條件后初步達(dá)成的租賃意向一致，而與某商業(yè)管理公司初次提出的租賃標(biāo)的和租賃條件存在明顯差異。由于醫(yī)療科技公司出于醫(yī)療機(jī)構(gòu)財(cái)務(wù)獨(dú)立核算的需要而設(shè)立醫(yī)療管理公司，并由醫(yī)療管理公司與信息科技公司簽訂房屋租賃合同。因此，即便A中介于2021年5月9日終止提供中介服務(wù)，自此之后B中介確實(shí)曾為某商業(yè)管理公司與醫(yī)療科技公司及醫(yī)療管理公司提供部分中介服務(wù)，也不能據(jù)此否定某商業(yè)管理公司方實(shí)際利用A中介提供的交易機(jī)會(huì)和促成的交易條件最終完成交易。據(jù)此，法院認(rèn)定某商業(yè)管理公司實(shí)際利用A中介提供的交易機(jī)會(huì)和媒介服務(wù)。

（三）委托人繞開(kāi)中介人直接訂立合同

這是委托人“跳單”行為的表現(xiàn)形式，具體有三種類(lèi)型：一是委托人利用中介人提供的交易機(jī)會(huì)或者媒介服務(wù)，直接與相對(duì)方訂立合同；二是委托人利用中介人提供的交易機(jī)會(huì)或者媒介服務(wù)，通過(guò)其他報(bào)價(jià)更低的中介人與相對(duì)方訂立合同；三是委托人將中介人提供的交易機(jī)會(huì)透露給親朋好友，以親朋好友的名義與合同相對(duì)方訂立合同。其中，“繞開(kāi)中介人”的核心目的應(yīng)當(dāng)在于規(guī)避報(bào)酬支付義務(wù)、獲取不當(dāng)利益。本案中，某商業(yè)管理公司主張其已向B中介全額支付傭金，并提供相關(guān)轉(zhuǎn)賬支付憑證予以佐證，根據(jù)轉(zhuǎn)賬支付憑證載明的金額及某商業(yè)管理公司就轉(zhuǎn)賬金額作出的說(shuō)明，某商業(yè)管理公司就商業(yè)中心2層201室、202室部分向B中介支付的傭金金額與A中介在本案中主張的傭金金額一致，目前也無(wú)證據(jù)證明某商業(yè)管理公司從中獲得“返傭”等不當(dāng)利益，由此可見(jiàn)，某商業(yè)管理公司選擇B中介作為中介人簽訂中介合同，不存在規(guī)避報(bào)酬支付義務(wù)的不當(dāng)目的，不屬于“繞開(kāi)中介人直接訂立合同”的情形。

至于A中介上訴主張某商業(yè)管理公司未盡到審核義務(wù)一節(jié)，法院認(rèn)為，基于本案所涉商業(yè)地產(chǎn)租賃市場(chǎng)房源信息公開(kāi)、傭金標(biāo)準(zhǔn)事先確定、意向承租方先行與中介方接洽、交易成功后再由出租方向承租方確認(rèn)的中介方支付傭金之交易慣例，加之本案所涉的租賃標(biāo)的屬于大宗商業(yè)地產(chǎn)，出租方、承租方與中介方關(guān)于租賃條件的磋商時(shí)間相對(duì)較長(zhǎng)，對(duì)于出租方而言，同一房源在同一時(shí)間段內(nèi)可能存在多個(gè)意向承租方與多個(gè)中介方同時(shí)進(jìn)行接洽，此時(shí)不宜對(duì)出租方課以過(guò)高的注意義務(wù)。某商業(yè)管理公司在二審中陳述的其作為出租方對(duì)中介方的審核內(nèi)容應(yīng)屬合理，A中介主張某商業(yè)管理公司就醫(yī)療管理公司確認(rèn)的中介方未盡到審核義務(wù)，存在過(guò)錯(cuò)，法院難以采納。

基于前述分析，本案尚不屬于民法典第九百六十五條禁止“跳單”規(guī)則的規(guī)制范圍，A中介依據(jù)該條規(guī)定要求某商業(yè)管理公司向其支付傭金、經(jīng)管公司就此承擔(dān)連帶責(zé)任，缺乏依據(jù)，一審法院未予支持，并無(wú)不當(dāng)。

關(guān)于某商業(yè)管理公司、經(jīng)管公司在本案二審中主張A中介提起本案訴訟違反“一事不再理”原則一節(jié)，法院認(rèn)為，在本案所呈現(xiàn)的中介方僅向交易一方收取傭金的交易慣例下，中介方仍是與交易雙方分別建立中介合同關(guān)系，即存在兩個(gè)彼此獨(dú)立的中介合同關(guān)系，前述交易慣例僅是關(guān)于中介人報(bào)酬之最終負(fù)擔(dān)主體的約定，故不能僅依據(jù)該約定認(rèn)定中介合同關(guān)系的存在。因此，A中介基于其與某商業(yè)管理公司和醫(yī)療科技公司之間的中介合同關(guān)系分別提起本案和前案訴訟，不違反“一事不再理”原則，也不屬于禁止“重復(fù)起訴”原則的規(guī)制范圍。至于某商業(yè)管理公司、經(jīng)管公司與A中介一致確認(rèn)的中介方僅向出租方收取一筆傭金之交易慣例，僅影響到A中介作為中介人向出租人或者承租人等交易主體主張傭金能否得到支持以及在何范圍內(nèi)能夠得到支持。

上海二中院判決，駁回上訴，維持原判。

評(píng) 析

本案系一起涉商業(yè)地產(chǎn)租賃的中介合同糾紛案件，存在交易模式的特殊性，且同時(shí)涉及多個(gè)中介人介入和第三人代為締約的情形，本文嘗試本案為切入，對(duì)“跳單”行為的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)及裁判進(jìn)路作一探討，以期為此類(lèi)案件的適法統(tǒng)一提供助益。

一、“媒介型中介”的復(fù)合型法律關(guān)系構(gòu)造

民法典第九百六十一條規(guī)定，中介合同是中介人向委托人報(bào)告訂立合同的機(jī)會(huì)或者提供訂立合同的媒介服務(wù)，委托人支付報(bào)酬的合同。依據(jù)該定義，中介合同主要分為報(bào)告訂約機(jī)會(huì)的中介合同和充當(dāng)訂約媒介的中介合同兩大類(lèi)型，前者一般稱(chēng)之為“報(bào)告型中介”，后者一般稱(chēng)之為“媒介型中介”。

就“媒介型中介”而言，中介人接受委托后，不僅要報(bào)告訂約機(jī)會(huì)，還要居中斡旋，代為傳達(dá)委托人與相對(duì)人的意思，努力促成其合同成立，此時(shí)締約雙方事實(shí)上共享中介服務(wù)的利益。由此，“媒介型中介”往往同時(shí)包含兩重法律關(guān)系，即在委托人與中介人就中介服務(wù)事宜達(dá)成合意時(shí)成立委托人與中介人之間的中介合同關(guān)系，在相對(duì)人接受中介人的居中斡旋時(shí)成立相對(duì)人與中介人之間的中介合同關(guān)系，中介人同時(shí)為兩重中介合同關(guān)系中的中介人，民法典第九百六十三條關(guān)于無(wú)特別約定下中介人報(bào)酬由締約雙方平均負(fù)擔(dān)的規(guī)定即源于兩重中介合同關(guān)系中的報(bào)酬支付義務(wù)。

需注意的是，實(shí)踐中的“媒介型中介”呈現(xiàn)多樣化的特點(diǎn)，中介人與委托人之間未必存在中介合同、委托書(shū)等直接反映中介合同法律關(guān)系的書(shū)面材料，尤其是中介人與被動(dòng)接受中介服務(wù)的委托人（即原中介人的相對(duì)人）之間。然，中介合同屬于諾成合同，未簽訂書(shū)面合同并非排除中介合同關(guān)系成立的事由，基于“媒介型中介”的特性，相對(duì)人實(shí)際接受中介人提供的媒介服務(wù)的情況下，其與中介人之間必然成立中介合同關(guān)系，否則中介人將無(wú)法承擔(dān)媒介任務(wù)。另基于契約自由的原則，各方當(dāng)事人可以就報(bào)酬支付主體作出約定，如由一方委托人承擔(dān)全部報(bào)酬等，報(bào)酬負(fù)擔(dān)的特別約定亦不影響中介合同關(guān)系的成立。

本案所涉的中介服務(wù)即屬于典型的“媒介型中介”，中介人不僅負(fù)有締約機(jī)會(huì)的報(bào)告義務(wù)，還負(fù)有促成房屋租賃合同訂立的媒介義務(wù)。雖中介人A中介在本案中僅能提供其與醫(yī)療科技公司之間的獨(dú)家委托書(shū)，而無(wú)法提供直接反映其與某商業(yè)管理公司之間存在中介合同法律關(guān)系的中介合同等書(shū)面材料，但基于某商業(yè)管理公司實(shí)際接受其提供中介服務(wù)的事實(shí)，仍應(yīng)當(dāng)認(rèn)定其與某商業(yè)管理公司之間成立中介合同法律關(guān)系，該中介合同法律關(guān)系和其與醫(yī)療科技公司之間的中介合同法律關(guān)系相互獨(dú)立。由此，A中介基于兩重中介合同法律關(guān)系分別提起本案和前案訴訟，并不構(gòu)成重復(fù)起訴。

二、委托人“跳單”情形下的責(zé)任性質(zhì)厘定

中介合同原是信息不對(duì)稱(chēng)的產(chǎn)物，即中介人利用自身的信息優(yōu)勢(shì)為委托人創(chuàng)造締約機(jī)會(huì)進(jìn)而取得報(bào)酬。與此同時(shí)，委托人對(duì)締約信息的利用本身亦可能成為自身的信息優(yōu)勢(shì)，即通過(guò)隱瞞締約信息的利用阻卻報(bào)酬支付義務(wù)的成就。“媒介型中介”的委托人“跳單”現(xiàn)象即源于此種機(jī)會(huì)主義傾向。

針對(duì)此類(lèi)現(xiàn)象，民法典第九百六十五條規(guī)定，委托人在接受中介人的服務(wù)后，利用中介人提供的交易機(jī)會(huì)或者媒介服務(wù)，繞開(kāi)中介人直接訂立合同的，應(yīng)當(dāng)向中介人支付報(bào)酬。該條規(guī)定中委托人“利用中介人提供的交易機(jī)會(huì)或者媒介服務(wù)，繞開(kāi)中介人直接訂立合同”的行為即為通常語(yǔ)境下的“跳單”行為，明確此類(lèi)情形下委托人仍負(fù)有向中介人支付報(bào)酬的義務(wù)，對(duì)于規(guī)制“跳單”行為的積極意義自不待言，理論界和實(shí)務(wù)界就該條規(guī)定的主要爭(zhēng)議在于對(duì)“報(bào)酬”性質(zhì)的理解。

一種觀(guān)點(diǎn)認(rèn)為，該處的“報(bào)酬”屬于委托人的違約責(zé)任，即委托人惡意規(guī)避報(bào)酬支付義務(wù)的違約責(zé)任。另一種觀(guān)點(diǎn)認(rèn)為，該處的“報(bào)酬”屬于中介合同的對(duì)價(jià)，具體論證路徑又分為“條件擬制成就說(shuō)”和“相當(dāng)因果關(guān)系說(shuō)”。前者認(rèn)為中介合同的性質(zhì)是附條件的法律行為，委托人“跳單”系不正當(dāng)?shù)刈鑵s報(bào)酬支付條件成就的行為，應(yīng)當(dāng)視為條件已成就，委托人應(yīng)當(dāng)支付報(bào)酬；后者主張，在中介行為與委托人締約之間存在因果關(guān)系的情況下，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定中介人促成合同訂立，委托人應(yīng)當(dāng)支付報(bào)酬。

對(duì)此，最高人民法院持前一觀(guān)點(diǎn)，主要理由在于，附條件的民事法律行為中的“條件”，指向阻卻法律行為效力的條件，而“跳單”行為并非此類(lèi)“條件”。但這一觀(guān)點(diǎn)在理論界與實(shí)務(wù)界也不乏爭(zhēng)議，反對(duì)意見(jiàn)主要在于兩個(gè)方面：一方面，中介合同的性質(zhì)是特殊的委托合同，可參照適用委托合同任意解除的規(guī)定，此時(shí)發(fā)生的是損害賠償責(zé)任，而非違約責(zé)任；另一方面，我國(guó)法上的違約責(zé)任系無(wú)過(guò)錯(cuò)責(zé)任，故違約責(zé)任的承擔(dān)與違約方的主觀(guān)狀態(tài)無(wú)涉，與主流觀(guān)點(diǎn)認(rèn)為委托人僅在“惡意規(guī)避報(bào)酬支付義務(wù)”的情況下承擔(dān)責(zé)任的結(jié)論之間存在矛盾。

近年，也有學(xué)者從履行障礙的角度進(jìn)行分析，即委托人直接與相對(duì)人締約或者通過(guò)其他中介人與相對(duì)人締約，將導(dǎo)致委托人與中介人之間的原中介合同陷入履行不能，即因委托事項(xiàng)已完成（委托人已實(shí)際締約）而導(dǎo)致中介人不存在繼續(xù)履行給付義務(wù)的可能性，如委托人對(duì)履行不能存在可歸責(zé)的事由，則無(wú)法免除其對(duì)待給付義務(wù)。這一論證路徑不僅能破除“違約責(zé)任說(shuō)”的前述理論缺陷，也能吸收“相當(dāng)因果關(guān)系說(shuō)”的優(yōu)勢(shì)，同時(shí)將委托人的主觀(guān)心理狀態(tài)和中介人提供的服務(wù)對(duì)最終締約結(jié)果的原因力嵌入“跳單”行為的認(rèn)定過(guò)程，有效解決實(shí)踐中多個(gè)中介人介入情形下的“跳單”行為認(rèn)定困境。

三、委托人“跳單”行為構(gòu)成要件的再澄清

依據(jù)民法典第九百六十五條規(guī)定，委托人“跳單”行為的構(gòu)成需同時(shí)符合三項(xiàng)要件，即委托人接受中介人的服務(wù)、委托人利用中介人提供的交易機(jī)會(huì)或者媒介服務(wù)、委托人繞開(kāi)中介人直接訂立合同。結(jié)合前文對(duì)于中介合同法律關(guān)系實(shí)質(zhì)和“跳單”情形下中介人報(bào)酬支付請(qǐng)求權(quán)性質(zhì)的分析，對(duì)以上三項(xiàng)構(gòu)成要件的認(rèn)定應(yīng)當(dāng)注意如下審查要點(diǎn)。

（一）委托人接受中介人的服務(wù)

這是認(rèn)定委托人的行為是否構(gòu)成“跳單”的前提條件，指向委托人與中介人之間中介合同法律關(guān)系的成立。實(shí)踐中，中介人與主動(dòng)接受中介服務(wù)的委托人之間的中介合同法律關(guān)系往往有中介合同、委托合同（委托書(shū)）或者確認(rèn)書(shū)、意向書(shū)等書(shū)面材料予以佐證，中介人與被動(dòng)接受中介服務(wù)的委托人（即原委托人的相對(duì)人）之間的中介合同法律關(guān)系則往往缺乏前述書(shū)面材料佐證，尤其是相對(duì)人公開(kāi)對(duì)外發(fā)布交易信息的情況下，相對(duì)人往往不會(huì)先行與中介人接洽，而是由中介人主動(dòng)報(bào)告交易機(jī)會(huì)、提供媒介服務(wù)等，待交易完成后再行結(jié)算。在司法審查層面，應(yīng)當(dāng)注意審查中介人向委托人提供報(bào)告交易機(jī)會(huì)、協(xié)助交易磋商、草擬合同文本等提供媒介服務(wù)的相關(guān)證據(jù)。

（二）委托人利用中介人提供的交易機(jī)會(huì)或者媒介服務(wù)

這是認(rèn)定委托人的行為是否構(gòu)成“跳單”的核心內(nèi)容，指向委托人實(shí)際利用中介人提供的服務(wù)最終完成交易，進(jìn)而導(dǎo)致報(bào)酬支付條件成就。實(shí)踐中，在交易信息不具有獨(dú)占性，且存在多個(gè)中介人介入的情形下，這一構(gòu)成要件的判斷往往存在較大爭(zhēng)議。實(shí)踐中，應(yīng)當(dāng)注意避免對(duì)最高人民法院指導(dǎo)案例1號(hào)裁判要旨的片面解讀，僅以交易信息非獨(dú)占情況下消費(fèi)者對(duì)中介人的選擇權(quán)作為否定“跳單”的理由，而應(yīng)當(dāng)考量中介人提供的服務(wù)對(duì)最終締約結(jié)果是否起到?jīng)Q定性作用，如最終締約結(jié)果與中介人提供的服務(wù)之間存在“相當(dāng)因果關(guān)系”，則應(yīng)當(dāng)視為該構(gòu)成要件成就，反之，則中介人僅能依據(jù)民法典第九百六十四條的規(guī)定主張?zhí)峁﹦趧?wù)部分的必要費(fèi)用返還，而非提供中介服務(wù)的報(bào)酬支付。在司法審查層面，應(yīng)當(dāng)注意比對(duì)中介人協(xié)助締約雙方磋商確定的標(biāo)的物、價(jià)款等交易條件與最終合同條款之間是否存在實(shí)質(zhì)性的差異，如委托人實(shí)際系利用原中介人協(xié)助交易磋商的成果，但轉(zhuǎn)而選擇報(bào)價(jià)更低的其他中介人進(jìn)行締約，仍應(yīng)當(dāng)認(rèn)定該構(gòu)成要件成就。在多個(gè)中介人接續(xù)服務(wù)的情形下，應(yīng)當(dāng)注意審查原中介人提供服務(wù)的程度，如其協(xié)助交易磋商陷入僵局，而新中介人介入并最終促成合同訂立，則該締約結(jié)果與原中介人提供的服務(wù)之間不存在“相當(dāng)因果關(guān)系”。對(duì)于多個(gè)中介人提供的服務(wù)與最終締約結(jié)果之間確實(shí)存在共同原因力的少數(shù)情形，可以酌情確定相應(yīng)傭金由相關(guān)中介人共享。

（三）委托人繞開(kāi)中介人直接訂立合同

這是委托人“跳單”行為的表現(xiàn)形式，實(shí)踐中被總結(jié)為三種具體類(lèi)型：一是委托人利用中介人提供的交易機(jī)會(huì)或者媒介服務(wù)，直接與相對(duì)方訂立合同；二是委托人利用中介人提供的交易機(jī)會(huì)或者媒介服務(wù)，通過(guò)其他報(bào)價(jià)更低的中介人與相對(duì)方訂立合同；三是委托人將中介人提供的交易機(jī)會(huì)透露給親朋好友，以親朋好友的名義與合同相對(duì)方訂立合同。

就“跳單”一詞的語(yǔ)義內(nèi)涵來(lái)看，其最初的指向即為“委托人繞開(kāi)中介人直接訂立合同”的行為，因此，該構(gòu)成要件事實(shí)上反映的是“跳單”行為的實(shí)質(zhì)，是認(rèn)定委托人的行為是否構(gòu)成“跳單”的關(guān)鍵內(nèi)容。上述總結(jié)雖然能在一定程度上擴(kuò)大該構(gòu)成要件的涵射范圍，將實(shí)踐中通過(guò)其他中介人締約和第三人代為締約的法律規(guī)避情形納入規(guī)制范圍，但面對(duì)日益多樣化的交易模式和“跳單”行為表現(xiàn)形式仍可能出現(xiàn)障礙。因此，對(duì)該構(gòu)成要件的審查應(yīng)當(dāng)著眼于內(nèi)在實(shí)質(zhì)，而非外在表現(xiàn)。

結(jié)合前文對(duì)于“跳單”情形下中介人報(bào)酬支付請(qǐng)求權(quán)性質(zhì)的分析，該構(gòu)成要件的司法審查要點(diǎn)在于委托人對(duì)中介人履行不能的可歸責(zé)性，即委托人對(duì)原中介人未促成合同訂立、原中介合同約定的報(bào)酬支付條件未成就是否存在主觀(guān)層面的過(guò)錯(cuò)，包括惡意規(guī)避報(bào)酬支付義務(wù)的故意，以及明知或應(yīng)知最終締約結(jié)果系原中介人實(shí)際促成而直接訂立合同或通過(guò)其他中介人訂立合同并向其他中介人支付報(bào)酬的過(guò)失。如果委托人就其直接訂立合同、通過(guò)其他中介人訂立合同或者委托第三人代為訂立合同等替代交易行為的實(shí)施不存在前述主觀(guān)層面的過(guò)錯(cuò)，則不能認(rèn)定該構(gòu)成要件成就。

就本案而言，“跳單”行為的前兩項(xiàng)構(gòu)成要件均已成就，而法院最終未支持中介人A中介的訴訟請(qǐng)求的核心在于第三項(xiàng)構(gòu)成要件，即就相關(guān)款項(xiàng)流轉(zhuǎn)情況來(lái)看，某商業(yè)管理公司已向其他中介人全額支付報(bào)酬，且并無(wú)證據(jù)證明某商業(yè)管理公司從中獲得“返傭”等不當(dāng)利益，因而不能認(rèn)定其實(shí)施通過(guò)其他中介人締約的替代交易行為系出于規(guī)避報(bào)酬支付義務(wù)的主觀(guān)故意，同時(shí)基于促進(jìn)交易的考量，也不能對(duì)作為被動(dòng)接受中介服務(wù)的委托人課以過(guò)高的注意義務(wù)，因而也不能認(rèn)定其向其他中介人支付報(bào)酬的行為構(gòu)成主觀(guān)過(guò)失，據(jù)此不能認(rèn)定“委托人繞開(kāi)中介人直接訂立合同”的構(gòu)成要件成就。

責(zé)任編輯 | 翟珺

版面編輯 | 周彥雨