作者 |羅乾波

出品 |波哥看樓市

佛曰：一花開五葉，結(jié)果自然成！

今變：樓市去庫存，迎來新利好！

今日上午9點(diǎn)，十四屆全國人大三次會(huì)議在人民大會(huì)堂開幕，國務(wù)院總理李強(qiáng)代表國務(wù)院向大會(huì)作政府工作報(bào)告。

本次政府工作報(bào)告多次提及房地產(chǎn)相關(guān)工作，對于房地產(chǎn)定調(diào)多次提到要“穩(wěn)”，分別是：“穩(wěn)住樓市股市”、“更大力度促進(jìn)樓市股市健康發(fā)展”、“持續(xù)用力推動(dòng)房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)”等。

本次會(huì)議，對房地產(chǎn)表述性文字較多，其原文具體摘錄如下：

持續(xù)用力推動(dòng)房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)。

因城施策調(diào)減限制性措施，加力實(shí)施城中村和危舊房改造，充分釋放剛性和改善性住房需求潛力。

優(yōu)化城市空間結(jié)構(gòu)和土地利用方式，合理控制新增房地產(chǎn)用地供應(yīng)。

盤活存量用地和商辦用房，推進(jìn)收購存量商品房，在收購主體、價(jià)格和用途方面給予城市政府更大自主權(quán)。

拓寬保障性住房再貸款使用范圍。

發(fā)揮房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制作用，繼續(xù)做好保交房工作，有效防范房企債務(wù)違約風(fēng)險(xiǎn)。

有序搭建相關(guān)基礎(chǔ)性制度，加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式。

適應(yīng)人民群眾高品質(zhì)居住需要，完善標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范，推動(dòng)建設(shè)安全、舒適、綠色、智慧的“好房子”。

簡析：

據(jù)波哥看樓市觀察，在這近300個(gè)字和八句話中，總體上還是“強(qiáng)化去庫存+做好風(fēng)險(xiǎn)控制+新模式引導(dǎo)”這三大問題，而且，上述有一個(gè)非常的特點(diǎn)就是，重點(diǎn)在強(qiáng)調(diào)“去庫存”的重要性和緊迫性。

綜合來看，在去庫存方面，本次政策在頂層設(shè)計(jì)上，第一次進(jìn)行了全新的設(shè)計(jì)和綜合，并形成了一個(gè)新的清晰的“握指成拳”的重拳型模式。

其中，有兩個(gè)新的變化——

一方面是，在存量土地和商業(yè)用房的收儲上，在城市具體實(shí)操方面進(jìn)行了有效的放權(quán)，提高了各城市的能動(dòng)性，未來收儲效率會(huì)增強(qiáng)；

另一方面是，就是最新提出了“拓寬保障性住房再貸款使用范圍”這一新的模式，我們認(rèn)為，這點(diǎn)也是最新的一個(gè)能看到本質(zhì)、打通堵點(diǎn)和延展相關(guān)價(jià)值的最大亮點(diǎn)。

這到底是什么意思？

請接著往下看。

五大去庫存之“握指成拳”模式，新鮮出爐：

● 一是，因城施策調(diào)減限制性政策，這里的意思比較寬泛，包括但不限于限購、降息、契稅優(yōu)惠等，皆可根據(jù)自己城市市場的實(shí)際需要進(jìn)行有效的調(diào)控，以便快速去激活當(dāng)?shù)氐娜セ龋匀皇且粋€(gè)綜合性的體系，我們判斷，接下來會(huì)有不少城市會(huì)分別推出各自的針對性政策，對則多的購房人會(huì)與較大的加持作用。

今天，有不少人將這句話簡單理解成了限購的全面解禁，明顯有失偏頗了。

事實(shí)上，時(shí)至今日，剩下的那四個(gè)城市的限購放不放開，對樓市的整體提振等，已經(jīng)沒有什么意義了；譬如，難道他們?nèi)糠砰_，就能激活全國樓市嗎？

這顯然不可能，如果把希望放在這里，也是非常可笑的觀點(diǎn)了。

因?yàn)椋拗菩哉撸侨珖偷胤降南嗷クB加的結(jié)果，不是一兩個(gè)區(qū)域及其幾個(gè)政策就能概括的，廣度和深度都比較多，所以，要因城施策去優(yōu)化調(diào)整和相應(yīng)削減。

● 二是，再次強(qiáng)調(diào)城中村和危舊房改造不可替代的價(jià)值，并將之單獨(dú)拎出來作為促進(jìn)剛改需求有效實(shí)現(xiàn)的硬核型手段和策略，在今年將會(huì)繼續(xù)強(qiáng)力推動(dòng)和“加力實(shí)施”，畢竟房票或貨幣安置，帶來的都是實(shí)打?qū)嵉目蛻艉唾徺I力。

● 三是，在土地供應(yīng)端的控制、存量用地和商業(yè)存量房的收儲、以及保障房再貸款功能擴(kuò)圍這三點(diǎn)，前二者就是一個(gè)明面上的去庫存的表現(xiàn)，無需多言；而后面那個(gè)保障房再貸款功能擴(kuò)圍，也是一個(gè)新的去庫存的新手段。

但是，業(yè)內(nèi)都似乎忽視了后面這一點(diǎn)，其背后，應(yīng)該是或許一些人不知道這是什么意思（下文將單獨(dú)分析）。

因?yàn)椋谑諆Υ媪糠糠矫妫瑥恼叻较蛏峡梢钥闯觯?025年的力度會(huì)不斷加大和提速，那么就會(huì)出現(xiàn)一個(gè)現(xiàn)實(shí)的困境——政策性資金加持各地的收儲后，如果這些房屋只用來配售或出租，其資金使用效率和循環(huán)等都很有限，就不能有效滿足存量房的收儲的推進(jìn)，以及驅(qū)動(dòng)資金進(jìn)入相關(guān)的其他領(lǐng)域，所以，有必須要去完善這一模式。

因此，我們有必要去思考一個(gè)新的問題：

為何，國家要把保障房再貸款，拿出來單獨(dú)成文和強(qiáng)調(diào)呢？

轉(zhuǎn)換過來，就是這樣一個(gè)疑問：

“拓寬保障性住房再貸款使用范圍”，這到底是啥意思，有何新價(jià)值？

眾所周知，以前，保障房這一載體就是純粹的保障功能，基本沒有涉及資金運(yùn)作、價(jià)值再延展等方面的事情，是一個(gè)非常簡單的載體，國家和政府并為對其寄予其他層面的某些期望，如同一張白紙。

簡單而清澈。

為什么，今年開始，要將其擺在一個(gè)這么高和重要的位置呢？

不就是，為了擴(kuò)大內(nèi)需、提振樓市等，一度以來相對“休閑”或閑置的則多保障房及相關(guān)資產(chǎn)等，仿佛在沉睡，其價(jià)值有限。

如今，在則多大壓力下，某些一直躺平和閑置的資產(chǎn)，也需要參與到新一輪的經(jīng)濟(jì)和國家發(fā)展的進(jìn)程中來。

不能只花錢而沉底，要到了重新看待保障房價(jià)值的時(shí)刻了。

以上為背景類思考，下面繼續(xù)。

波哥覺得，上面這句話至少有兩層意思——

一個(gè)是，保障房可以“再貸款”，到底能貸幾次，要根據(jù)自己的實(shí)際情況來；

另一個(gè)是，這些因“再貸款”而獲得的資金，各地可以打開思路，不要僅僅局限于存量房收儲這單一的視角和載體，其使用范圍可以拓寬。

比如，你也可以拿去座城中村改造、或者是拿去回收存量閑置土地等。

此外，這里在邏輯上，還有一個(gè)需要思考的問題：

為啥，在此要單獨(dú)對保障房再貸款做了全新的設(shè)計(jì)？而不對存量土地如此做呢？

據(jù)波哥看樓市分析，主要有三點(diǎn)：

◢ 其一，存量性住房的收儲，能快速去庫存上產(chǎn)生直接的效用，土地和商業(yè)用房等沒那么直接，效率不高；

◢ 其二，如果放開存量土地和商業(yè)用房的再貸款，由于他們不能有效轉(zhuǎn)化為實(shí)際的開發(fā)和租賃等，在貸款的本息償付上達(dá)不到再次運(yùn)轉(zhuǎn)的需要，因此，再貸款不成立，做不了。

例如，假設(shè)存量土地可以這樣干，就會(huì)造成土地多次或無限抵押貸款的情況出現(xiàn)，因?yàn)槿狈τ行У淖罱K出口，必將會(huì)快速累積新的金融風(fēng)險(xiǎn)等，不利于樓市股市的有效回穩(wěn)。

而，收儲存量住房變?yōu)楸Ｕ戏浚m然在收益上有所欠缺，但至少能有效滿足貸款和收益之間的基本和大部分的需要，也即再貸款才有了足夠合理的支撐。

◢ 其三，這樣做了后，實(shí)際上，也是給存量房收儲的利益平衡上設(shè)計(jì)了一個(gè)新的出路，亦即將其回報(bào)的短板從單純的保障房的租金收益上解放出來了，可以還更有價(jià)值的載體來有效填補(bǔ)和化解其中的財(cái)務(wù)壓力，這不僅能耐提高地方收儲的積極性，也能推動(dòng)相關(guān)資金去做更多的事情，對地方政府而言，是一個(gè)在資金聚合和擴(kuò)展業(yè)務(wù)等方面的很大的隱藏型利好。

如果理解了這些彎彎繞繞，就能看到未來在收儲上的大變化大速率的出現(xiàn)，跑不了了。

綜上，據(jù)波哥看樓市觀察，在本次的政府工作報(bào)告中，關(guān)于樓市，其中的第一句話“持續(xù)用力推動(dòng)房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)”，就堅(jiān)定有力對房地產(chǎn)的發(fā)展態(tài)勢做了總體的重磅定調(diào)。

2025年，仍然是圍繞“止跌回穩(wěn)”這四個(gè)字展開。

其難點(diǎn)依然是7.3萬億左右巨量庫存所帶來的壓力。

因此，在上述文字中，用了較大的篇幅來重新構(gòu)畫了新一輪去庫存的策略和模式，上述5大手段聚合，如同握指成拳一般，今年要重拳出擊了。

整體上觀察，2025年，國內(nèi)樓市在去庫存上，核心宗旨、重點(diǎn)策略、模式手段，日益清晰完善和有效，形成了一個(gè)“1個(gè)核心指引+5大載體支撐+國家及城市類眾多其他政策及時(shí)加持”的新打法，高庫存的洪峰和浪濤，必然會(huì)被有效疏導(dǎo)、寬解和削減。

比如，開年后眾多省份和直轄市，爭先恐后提出，要把城中村和危舊房改造作為自己2025—2027年的重點(diǎn)工作任務(wù)，實(shí)際上也是一個(gè)典型的劍指樓市庫存的“沛公之劍”而已。

上述“1+5”為國家級政策和方略，指明了各城市的大方向和大道路，接下來到底如何運(yùn)用、能做到哪個(gè)層面、能實(shí)際達(dá)成哪些有效的結(jié)果等，對各省份和城市，就是一個(gè)大考驗(yàn)了。

畢竟，方向、尺度、空間，在今年的去庫存試卷中已經(jīng)框定了，最后能考多少分，跟平時(shí)的功底、努力和聰明程度都有關(guān)系。

對此，大家拭目以待吧。

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