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撰文|蜜妹

這是@閨蜜財經的第1664篇原創

圖片來源|AI自動生成

沒有永遠的巨頭，只有時代的房企。

隨著2月份落下帷幕，主要房企銷售數據陸續出爐。中指研究院最新數據顯示，2025年1月份至2月份，TOP100房企銷售總額為4479.9億元，同比下降5.9%，同比降幅大幅收窄。從2月份單月來看，TOP100房企銷售額同比增長17.3%。

止跌回穩，似乎可期？

圖表來源|中指院（特此感謝！）

但另一邊，不同房企似乎正面臨不同的境況。以TOP10房企為例，如下圖，2025年前2月10強房企增長與衰退的數量為五五開。

第1位華發股份以58.56%的同比增長成為新晉黑馬，1月還是234.27%的中國鐵建，到了1月中國鐵建就跌出前10位。

第2名中海地產同比增長32.56%。中海向來以穩健的經營策略著稱。從銷售額變幅來看，相比其他國、央企確實夠穩的。

第3名越秀地產相比1月前進了2位，銷售額增速同比為25.24%，1月還是-0.15%，可見2月發力明顯。

值得注意的是，華發和越秀都是大灣區房企。

第4名建發房產前2月銷售額200.5億元，同比增長24.92%。名次相比1月退了1位，但增幅相比1月的4.3%有明顯增加。只能說2月份同行們的表現更好了。

第5位華潤置地也是因為同行表現更好，而相比1月退步1位，以21.14%的同比漲幅排在第五。

可以看到，這5家銷售額同比上漲的房企清一色都是國、央企。

另一邊，TOP10房企里還有5家前2月銷售額同比下降，其中萬科地產和濱江集團跌幅繼續高于百強房企平均。

第6位招商蛇口銷售額同比下降3.71%。招商蛇口過去在產業園區開發運營方面成績斐然，通過產業導入帶動區域發展，進而推動房地產項目銷售。

然而，在當前市場環境下，產業園區的發展面臨一些挑戰。一方面，經濟增速放緩使得部分企業擴張意愿降低，對產業園區的入駐需求有所減少；

另一方面，市場競爭加劇，其他房企也紛紛涉足產業地產領域，招商蛇口的優勢不再明顯。在住宅市場，招商蛇口的產品布局相對傳統，在應對新興市場需求，如個性化定制住宅、綠色低碳住宅等方面，反應速度稍顯遲緩，在蜜妹看來這一定程度上影響了其銷售業績。

第7位綠城中國同比下降3.93%。綠城相比1月實際上降幅是縮窄了的，但奈何同行們都更猛，所以排名下降。

第8位保利發展同比下降5.29%，略微跑贏大盤。保利作為行業頭部企業，規模老大，其變幅似乎更具代表性，背后反映的也是市場競爭之激烈。

第9位濱江集團同比下降20.79%。作為TOP10房企里唯一一家純民企，濱江集團也是主要深耕浙江區域市場，但比綠城更為集中，過高的區域集中度是一把雙刃劍，主要就看該區域房地產市場的變動如何。

濱江集團20.79%的跌幅，暴露出其過度依賴浙江三四線市場的風險。這些城市曾因棚改貨幣化短暫繁榮，但人口外流和產業空心化讓庫存去化難如登天。房企若不能及時抽身，注定被套牢。

第10位萬科就不多說了，最近管理層變動很大，償債壓力也大，2025年對其很關鍵，銷售還穩不住的話可能會很麻煩。

綜上，相比前1月，前2月TOP10房企銷售額變動有明顯企穩趨勢，但具體到各房企之間仍存較大分化。

房企的不同表現也反映出房地產行業正處于深度變革期——從“增量博弈”進入“存量絞殺”。

這樣的大環境下，房企需要不斷調整發展戰略，提升產品創新能力，優化市場布局，才能在激烈的市場競爭中脫穎而出。

從變動的榜單來看，2025年，房地產市場的格局仍充滿變數。

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