上海樓市，不少火熱的板塊，劃算的房子已經賣空了!價格已經漲了！

　　最近幾個月，眾多優質中產標桿社區，便宜的房子幾乎賣光了。

　　御橋

　　在過去兩年的下跌行情中，御橋本身就跌的不多、相對堅挺（參考文章：為什么御橋房價還沒暴跌？）。

　　本次行情御橋也是率先回暖，經過9-12月的存量房源去化，高性價比房源基本賣空。

　　去年11月份幫我們的付費會員搶到一套御橋的標桿社區萬科海上傳奇三期的筍盤，是一套116平的三房戶型，我們拿下的最終成交價1025萬。

　　時隔一個多月到了今年一月份，同小區同戶型成交的中高區總價已經到了1082.5萬，目前小區同戶型房源掛牌價均在1100萬以上。

　　11月末，我們幫另外一位會員拿下了萬科金色城市的90平小三房，是一套四樓的房源，成交價只有802.5萬，如今最新的成交價也在840萬。

　　相比于10月份，御橋的商品房三房的門檻，整體提升了5%左右。

　　古美

　　萬源城系列是古美板塊的標桿，萬源城尚郡又因為大多是小戶型一直是萬源城系列的成交主力。

　　萬源城尚郡的中間套87平的3房戶型，10月份成交價只有768萬。

　　到了最近，同戶型最低的掛牌價基本都在800萬以上。

　　即便是砍價50萬，相比于之前的成交也有了明顯的上漲。

　　長寧次新房

　　中海長寧第的96平飛機戶型小三房，在9月初期，中間樓層的成交價僅有918萬。

　　隨著929之后的市場火熱起來，小區的掛牌價格出現了大幅度的跳漲。

　　和9月份成交房源的同戶型，目前最新的掛牌價均在1000萬以上。

　　晚買三個月，價格要多150萬，對于想要買的購房者來說，這個虧吃的的確有點大。

　　大寧

　　大寧的慧芝湖花園一二期的124平標準三房戶型，之前成交價在1170萬，位置還是小區的中心位置，樓層、景觀、視野都不錯。

　　這套房子賣掉之后，小區如今在掛牌的房子中，靠路的房源，房東心態都在1200萬左右。

　　以上主要列舉了眾多中產社區中，價格變化比較明顯的一些案例，其他板塊的案例還有很多。

　　比如浦東第一中產社區聯洋，2025年的最新成交均價已經比2024年末整體上漲了約4000元/㎡。（數據來自創諾）

　　比如北蔡的次新社區大華十五街區，之前102平三房戶型的價格1000萬左右的幾套賣掉之后，最近整體的掛牌價也都有了50萬左右的上漲。

　　過去幾個月，稍微猶豫一下，那些便宜的房子，錯過就不在了。

　　當然，上漲的房源不僅僅只存在于次新中產社區之內。

　　老社區較多、但是需求旺盛購買力較強的片區里，那些好社區好房子，便宜的房子也賣沒了。

　　比如位于9號線合川路附近的社區九歌上郡，雖然是2006年的老社區，但是仍然是靜安新城板塊的改善標桿。

　　其中主打改善需求的133平大三房戶型，在去年年底，好樓層好位置的房源成交價大概在 1100-1130萬。

　　現在年后，小區內的同戶型、但是位于低區二樓的房源掛牌價就要1133萬，其他的好樓層一套掛牌的都沒有，部分沒買到的客戶只能干巴巴的等新房源出來。

　　9號線的購買力很強，幾乎每一輪上漲回暖行情，沿線的小區都率先漲價，甚至外環外的價格都出現了回升。

　　我們團隊的一個咨詢師同事，929新政出臺之后，嗅到了信號，迅速在十一期間決策上車。

　　買入了九亭一梯隊社區九城湖濱的一套高區131平大三房戶型，帶車位成交價545萬，不含車位530萬。

　　如今同小區的同戶型，幾乎掛牌價格都在600萬左右，房東心態都很高，沒有太大的談價空間。

　　就和我們以前說的一樣：

　　購買力相對較強的區域，即便身價不到中產社區、做不到像中產社區一樣的全市的虹吸效應——

　　但憑借著較為旺盛的地緣購房需求，仍然能夠在回暖市場里率先出頭。

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　　當下市場，便宜房源快速出清、掛牌價出現一定程度上漲的區域，除了大多數是中產社區標桿小區這一共性外，還有一個產品類型上的共性：

　　大多都是門檻型改善產品，以三房為主。

　　比如80-100的小三房、110-130的標準尺寸三房，都是最近高性價比房源賣空的典型代表。

　　而老破小雖然也成交火爆，但是由于天量的供應，仍處于放量下跌狀態。

　　只有學區房老破小因為最近階段性的需求火爆，價格略微回暖。

　　最近這種市場表現，其實也和市場的置換鏈條滾動有關：

　　前兩年，大量家庭不是不想買房，而是受困于手里的老房子賣不掉，因此無法入市。

　　即便是部分賣掉的家庭，也因為樓市尚未看到觸底希望，而持幣觀望，暫時不敢上車。

　　總結來說，就是既不能，又不敢。

　　但是隨著527、929兩輪調整，市場成交極度火熱，大量持有老破小的家庭終于賣掉了房子，一大批家庭需要買房。

　　雖然其中有大量購買力仍在持續觀望，信心依舊不足；

　　但是隨著929之后的市場火爆，我們發現，部分家庭的信心已經在市場變化中被動產生的：

　　自己關注的房源接二連三的賣掉了，低價高性價比的房子錯過了，剩下的都是比原來貴三十萬五十萬的。

　　而這個過程正是樓市止跌回穩走向溫和上升的焦灼狀態，因為真正需要買房的家庭是等不住的。

　　持幣待購的家庭從觀望狀態，逐漸進入“戰斗狀態”，往往只在三套目標房源的成交之后。

　　而市場真正全面止跌回穩，進入上漲周期，其實就只需要一件事：

　　買家開始接受，這批標桿社區微微上漲的房源，成交價開始回暖。

　　接下來，置換鏈條就會繼續滾動：

　　向上，更大面積的高總價改善開始成交。

　　向下、板塊非標桿社區的高性價比房源快速出清。

　　隨后樓市就會全面止跌回穩，進入上漲市場。

　　當然，如今提到“上漲”非常敏感，很多朋友依然會報以質疑：

　　萬一像去年7-8月一樣，購房者就是不愿意為了微漲的掛牌價買單，掛牌量仍然持續升高，那豈不是又變成了鏡中月水中花，價格還得再降回去？

　　需要注意的是，去年夏天我們就推出過分析文章，樓市很難快速止跌回穩，因為527的力度更多刺激在老破小上，并無配套的整體提振政策、連續火熱的市場行情等條件做支撐。

　　但是929這輪行情和去年差別很大。

　　內部環境上，上面的目標很明確，要不遺余力止跌回穩，股市、樓市、民營經濟都在給激勵手段，工具箱會用到見底為止。

　　外部環境上，外貿遇到壓力，三駕馬車最能發力的仍是tz，這是不可回避的現實。

　　上海樓市的行情上，也是時隔多年再來的真正火爆市場：

　　從10月份至今，我們可以視為連續5個月成交2w套以上（除去過年影響），掛牌房源已經大量的去化掉了。

　　在周一推文中：上海樓市的小陽春，已經來了，我們分析了近期的成交數據，提煉出來兩點結論：

　　第一個是，今年的熱度并不是因為春節的積壓需求——而是市場的心態和熱情持續穩住了年前的火熱狀態，看房、訂房數據仍在持續走高。

　　第二個是，大家十分擔心的掛牌量已經頂不住了。

　　掛牌量真正的殺手锏就是房價上漲，只要價格回暖，大家就迅速從掛牌拋售變成了撤牌惜售，掛牌數據會快速下降。

　　今年的小陽春不是往年“僅有一個月”的曇花一現，而是實實在在的會從2月份至少持續到夏天之前，大有回到2020年的架勢。

　　雖然如今掛牌量仍然在高位，但是，成交速度并未減慢，每天依然大量的房子在成交，但是已經看到了下降的曙光。

　　因此，三月份的小陽春很關鍵，一旦價格能夠再做一些突破——

　　那么四月份，上海的掛牌量，大概率就要進入快速下降的周期了。

　　而在那之后，即便房價只是穩步溫和狀態，也很難再以去年的低點價格成交了。