上海樓市，不少火熱的板塊，劃算的房子已經(jīng)賣空了!價格已經(jīng)漲了！

　　最近幾個月，眾多優(yōu)質(zhì)中產(chǎn)標桿社區(qū)，便宜的房子幾乎賣光了。

　　御橋

　　在過去兩年的下跌行情中，御橋本身就跌的不多、相對堅挺（參考文章：為什么御橋房價還沒暴跌？）。

　　本次行情御橋也是率先回暖，經(jīng)過9-12月的存量房源去化，高性價比房源基本賣空。

　　去年11月份幫我們的付費會員搶到一套御橋的標桿社區(qū)萬科海上傳奇三期的筍盤，是一套116平的三房戶型，我們拿下的最終成交價1025萬。

　　時隔一個多月到了今年一月份，同小區(qū)同戶型成交的中高區(qū)總價已經(jīng)到了1082.5萬，目前小區(qū)同戶型房源掛牌價均在1100萬以上。

　　11月末，我們幫另外一位會員拿下了萬科金色城市的90平小三房，是一套四樓的房源，成交價只有802.5萬，如今最新的成交價也在840萬。

　　相比于10月份，御橋的商品房三房的門檻，整體提升了5%左右。

　　古美

　　萬源城系列是古美板塊的標桿，萬源城尚郡又因為大多是小戶型一直是萬源城系列的成交主力。

　　萬源城尚郡的中間套87平的3房戶型，10月份成交價只有768萬。

　　到了最近，同戶型最低的掛牌價基本都在800萬以上。

　　即便是砍價50萬，相比于之前的成交也有了明顯的上漲。

　　長寧次新房

　　中海長寧第的96平飛機戶型小三房，在9月初期，中間樓層的成交價僅有918萬。

　　隨著929之后的市場火熱起來，小區(qū)的掛牌價格出現(xiàn)了大幅度的跳漲。

　　和9月份成交房源的同戶型，目前最新的掛牌價均在1000萬以上。

　　晚買三個月，價格要多150萬，對于想要買的購房者來說，這個虧吃的的確有點大。

　　大寧

　　大寧的慧芝湖花園一二期的124平標準三房戶型，之前成交價在1170萬，位置還是小區(qū)的中心位置，樓層、景觀、視野都不錯。

　　這套房子賣掉之后，小區(qū)如今在掛牌的房子中，靠路的房源，房東心態(tài)都在1200萬左右。

　　以上主要列舉了眾多中產(chǎn)社區(qū)中，價格變化比較明顯的一些案例，其他板塊的案例還有很多。

　　比如浦東第一中產(chǎn)社區(qū)聯(lián)洋，2025年的最新成交均價已經(jīng)比2024年末整體上漲了約4000元/㎡。（數(shù)據(jù)來自創(chuàng)諾）

　　比如北蔡的次新社區(qū)大華十五街區(qū)，之前102平三房戶型的價格1000萬左右的幾套賣掉之后，最近整體的掛牌價也都有了50萬左右的上漲。

　　過去幾個月，稍微猶豫一下，那些便宜的房子，錯過就不在了。

　　當然，上漲的房源不僅僅只存在于次新中產(chǎn)社區(qū)之內(nèi)。

　　老社區(qū)較多、但是需求旺盛購買力較強的片區(qū)里，那些好社區(qū)好房子，便宜的房子也賣沒了。

　　比如位于9號線合川路附近的社區(qū)九歌上郡，雖然是2006年的老社區(qū)，但是仍然是靜安新城板塊的改善標桿。

　　其中主打改善需求的133平大三房戶型，在去年年底，好樓層好位置的房源成交價大概在 1100-1130萬。

　　現(xiàn)在年后，小區(qū)內(nèi)的同戶型、但是位于低區(qū)二樓的房源掛牌價就要1133萬，其他的好樓層一套掛牌的都沒有，部分沒買到的客戶只能干巴巴的等新房源出來。

　　9號線的購買力很強，幾乎每一輪上漲回暖行情，沿線的小區(qū)都率先漲價，甚至外環(huán)外的價格都出現(xiàn)了回升。

　　我們團隊的一個咨詢師同事，929新政出臺之后，嗅到了信號，迅速在十一期間決策上車。

　　買入了九亭一梯隊社區(qū)九城湖濱的一套高區(qū)131平大三房戶型，帶車位成交價545萬，不含車位530萬。

　　如今同小區(qū)的同戶型，幾乎掛牌價格都在600萬左右，房東心態(tài)都很高，沒有太大的談價空間。

　　就和我們以前說的一樣：

　　購買力相對較強的區(qū)域，即便身價不到中產(chǎn)社區(qū)、做不到像中產(chǎn)社區(qū)一樣的全市的虹吸效應——

　　但憑借著較為旺盛的地緣購房需求，仍然能夠在回暖市場里率先出頭。

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　　當下市場，便宜房源快速出清、掛牌價出現(xiàn)一定程度上漲的區(qū)域，除了大多數(shù)是中產(chǎn)社區(qū)標桿小區(qū)這一共性外，還有一個產(chǎn)品類型上的共性：

　　大多都是門檻型改善產(chǎn)品，以三房為主。

　　比如80-100的小三房、110-130的標準尺寸三房，都是最近高性價比房源賣空的典型代表。

　　而老破小雖然也成交火爆，但是由于天量的供應，仍處于放量下跌狀態(tài)。

　　只有學區(qū)房老破小因為最近階段性的需求火爆，價格略微回暖。

　　最近這種市場表現(xiàn)，其實也和市場的置換鏈條滾動有關：

　　前兩年，大量家庭不是不想買房，而是受困于手里的老房子賣不掉，因此無法入市。

　　即便是部分賣掉的家庭，也因為樓市尚未看到觸底希望，而持幣觀望，暫時不敢上車。

　　總結來說，就是既不能，又不敢。

　　但是隨著527、929兩輪調(diào)整，市場成交極度火熱，大量持有老破小的家庭終于賣掉了房子，一大批家庭需要買房。

　　雖然其中有大量購買力仍在持續(xù)觀望，信心依舊不足；

　　但是隨著929之后的市場火爆，我們發(fā)現(xiàn)，部分家庭的信心已經(jīng)在市場變化中被動產(chǎn)生的：

　　自己關注的房源接二連三的賣掉了，低價高性價比的房子錯過了，剩下的都是比原來貴三十萬五十萬的。

　　而這個過程正是樓市止跌回穩(wěn)走向溫和上升的焦灼狀態(tài)，因為真正需要買房的家庭是等不住的。

　　持幣待購的家庭從觀望狀態(tài)，逐漸進入“戰(zhàn)斗狀態(tài)”，往往只在三套目標房源的成交之后。

　　而市場真正全面止跌回穩(wěn)，進入上漲周期，其實就只需要一件事：

　　買家開始接受，這批標桿社區(qū)微微上漲的房源，成交價開始回暖。

　　接下來，置換鏈條就會繼續(xù)滾動：

　　向上，更大面積的高總價改善開始成交。

　　向下、板塊非標桿社區(qū)的高性價比房源快速出清。

　　隨后樓市就會全面止跌回穩(wěn)，進入上漲市場。

　　當然，如今提到“上漲”非常敏感，很多朋友依然會報以質(zhì)疑：

　　萬一像去年7-8月一樣，購房者就是不愿意為了微漲的掛牌價買單，掛牌量仍然持續(xù)升高，那豈不是又變成了鏡中月水中花，價格還得再降回去？

　　需要注意的是，去年夏天我們就推出過分析文章，樓市很難快速止跌回穩(wěn)，因為527的力度更多刺激在老破小上，并無配套的整體提振政策、連續(xù)火熱的市場行情等條件做支撐。

　　但是929這輪行情和去年差別很大。

　　內(nèi)部環(huán)境上，上面的目標很明確，要不遺余力止跌回穩(wěn)，股市、樓市、民營經(jīng)濟都在給激勵手段，工具箱會用到見底為止。

　　外部環(huán)境上，外貿(mào)遇到壓力，三駕馬車最能發(fā)力的仍是tz，這是不可回避的現(xiàn)實。

　　上海樓市的行情上，也是時隔多年再來的真正火爆市場：

　　從10月份至今，我們可以視為連續(xù)5個月成交2w套以上（除去過年影響），掛牌房源已經(jīng)大量的去化掉了。

　　在周一推文中：上海樓市的小陽春，已經(jīng)來了，我們分析了近期的成交數(shù)據(jù)，提煉出來兩點結論：

　　第一個是，今年的熱度并不是因為春節(jié)的積壓需求——而是市場的心態(tài)和熱情持續(xù)穩(wěn)住了年前的火熱狀態(tài)，看房、訂房數(shù)據(jù)仍在持續(xù)走高。

　　第二個是，大家十分擔心的掛牌量已經(jīng)頂不住了。

　　掛牌量真正的殺手锏就是房價上漲，只要價格回暖，大家就迅速從掛牌拋售變成了撤牌惜售，掛牌數(shù)據(jù)會快速下降。

　　今年的小陽春不是往年“僅有一個月”的曇花一現(xiàn)，而是實實在在的會從2月份至少持續(xù)到夏天之前，大有回到2020年的架勢。

　　雖然如今掛牌量仍然在高位，但是，成交速度并未減慢，每天依然大量的房子在成交，但是已經(jīng)看到了下降的曙光。

　　因此，三月份的小陽春很關鍵，一旦價格能夠再做一些突破——

　　那么四月份，上海的掛牌量，大概率就要進入快速下降的周期了。

　　而在那之后，即便房價只是穩(wěn)步溫和狀態(tài)，也很難再以去年的低點價格成交了。