浦東水漲船高的新房價(jià)格，正在把一些老牌中產(chǎn)板塊一步步推向深淵。

一方面是張家浜、唐鎮(zhèn)、新楊思、北蔡楔形綠地的新房賣得熱火朝天，地王一個(gè)接一個(gè)冒頭深受追捧；

另一方面是失去營銷熱度的“次新”中產(chǎn)社區(qū)，原本的產(chǎn)品稀缺性被新房不斷稀釋，需求逐漸走低。

繼聯(lián)洋四面楚歌之后，浦東又一個(gè)中產(chǎn)信仰森蘭，也迎來崩塌時(shí)刻。

森蘭過去很牛逼，不僅是外高橋的國際社區(qū)，還是金橋的改善首選，陸家嘴和楊浦的后花園。

巔峰時(shí)期，板塊內(nèi)的標(biāo)桿小區(qū)綠城上海御園成交單價(jià)12萬+，森蘭名軒、仁恒森蘭雅苑一期成交單價(jià)均突破11萬；

隨便在森蘭買一套90多平的次新兩房門檻都在1000萬以上，吊打市區(qū)不少地方：

之所以讓那么多中產(chǎn)家庭當(dāng)時(shí)愿意高價(jià)接盤森蘭，離不開以下三點(diǎn)原因：

首先，森蘭的建設(shè)時(shí)間非常趕巧；

森蘭國際社區(qū)的商品房大多建設(shè)在2012-2017年之間，在整個(gè)浦東乃至當(dāng)時(shí)江對岸的楊浦區(qū)幾乎沒有競品。

當(dāng)時(shí)的格局是，浦東北部除了金楊、南碼頭這些老破小板塊，能選的二手商品房基本是在2000-2010年之間建成的；

比較好的有聯(lián)洋、碧云，中檔的花木、楊東，往下還有北蔡的大華社區(qū)以及三林的一些小區(qū)。

可以說在2010年后，浦東成片開發(fā)的品質(zhì)住宅社區(qū)僅有森蘭這一塊，但凡想買房齡新一些的，都只能到森蘭看看。

再加上森蘭還有別的新盤沒有的綠地概念，生態(tài)環(huán)境的稀缺性加了大分。

仁恒森蘭雅苑和綠城御園一經(jīng)入市，就各自霸榜了當(dāng)年全上海新房銷售額前五名。

其次是森蘭的大戶型改善產(chǎn)品在樓市也具有一定稀缺性，成功抓住了周邊的高端購買力。

森蘭的規(guī)劃起點(diǎn)是一個(gè)國際居住區(qū)，除了生態(tài)環(huán)境最拿得出手的就是圈層營造。

森蘭北面是外高橋保稅區(qū)，南面是金橋進(jìn)出口加工區(qū)：

2010年前后，還是兩大產(chǎn)業(yè)區(qū)造富的巔峰階段。

當(dāng)時(shí)世界500強(qiáng)中的近150家都在外高橋保稅區(qū)設(shè)立總部或分部；

金橋成立30年里，以浦東新區(qū)1/50的土地占比，貢獻(xiàn)了浦東新區(qū)1/4、上海1/15的工業(yè)經(jīng)濟(jì)規(guī)模。

開玩笑地說，森蘭最大客戶是福建鋼材老板，實(shí)際上周邊大量的企業(yè)高管和外籍人士都是森蘭的地緣客戶。

森蘭用90㎡的兩房、130㎡的三房、210㎡的四房，以及面積更大的疊墅和頂復(fù)產(chǎn)品，成功抓住了這些高端購買力。

初始住戶的層次奠定好了，森蘭的圈層營銷也逐漸深入中產(chǎn)改善的心里，潛移默化影響著他們的買房抉擇。

最后是森蘭的教育資源也是說服眾多家長買單的一大原因。

在森蘭出現(xiàn)之前，浦東想要學(xué)Q的家長要么買老破小，要么選浦東南部學(xué)校次一點(diǎn)的商品次新，或者預(yù)算充足的上聯(lián)洋/碧云。

森蘭國際社區(qū)有明珠小學(xué)，北面次新組團(tuán)有六師附小，這配置在當(dāng)時(shí)的浦東中外環(huán)之間足以橫著走了。

購買力多、競品少、環(huán)境好、戶型大，學(xué)校還不錯(cuò)，森蘭過去的價(jià)值充分得到樓市肯定，房價(jià)直逼市區(qū)，成了浦東中產(chǎn)又一個(gè)營銷高地。

城市板塊的輪動發(fā)展總是三十年河?xùn)|，三十年河西。

仁恒森蘭雅苑一期最新價(jià)格已經(jīng)從11萬+跌回了8萬+，價(jià)格基本回到2020年：

小兩千萬理財(cái)4年半都不止掙20多萬，更不論這里還沒計(jì)算房貸利息，可見森蘭被捧得雖然很高，卻也走不出徐濱的行情。

雖然今天森蘭黨依然嘴硬，但架不住板塊潛力已經(jīng)到頭了，森蘭的優(yōu)勢壁壘正在被逐一擊破。

森蘭引以為傲的生態(tài)環(huán)境，在整個(gè)浦東來說已經(jīng)不稀缺了。

張家浜楔形綠地、北蔡楔形綠地以及前灘南楔形綠地，都是主打環(huán)境為賣點(diǎn)的中產(chǎn)改善住宅。

張家浜云天湖公園

明白人都知道，楔形綠地其實(shí)一直都是一個(gè)樓市偽概念，你可以說它是曾經(jīng)被擱置發(fā)展的郊區(qū)，也可以說是城市戰(zhàn)略預(yù)留地。

森蘭綠地早前只是介于高行濱江的工廠與居民區(qū)之間的戰(zhàn)略留白地，經(jīng)過外高橋集團(tuán)整治成為森蘭綠地。

森蘭綠地能成功，純屬是因?yàn)殚_發(fā)早了旁人十幾年，假設(shè)放在今天的浦東，綠地完全不是什么新鮮玩意。

隨著“7090”政策放開，上海新房市場全面擁抱改善時(shí)代，森蘭的產(chǎn)品優(yōu)勢也嚴(yán)重下滑。

之前江對岸的楊浦新房供應(yīng)緊缺，不少楊浦改善都會看看森蘭的房子；

現(xiàn)在楊浦濱江房滿為患，不乏一些大戶型平層產(chǎn)品，森蘭已經(jīng)失去了外援作用。

浦東內(nèi)部也是如此，新楊思上園三房已經(jīng)做到了166㎡帶3個(gè)衛(wèi)生間，未來這樣的新房還會越來越多。

反觀森蘭國際社區(qū)成型后，外高橋集團(tuán)就開始揮霍森蘭的品牌效應(yīng)了。

高行萬安街老居民區(qū)的新房也叫森蘭，還有【森蘭海天名著】，不查百度地圖誰知道該盤和浦東機(jī)場在同一個(gè)板塊？

森蘭引以為傲的教育資源，隨著新開發(fā)板塊建成，也不再那么稀缺。

新楊思有九年一貫制學(xué)校規(guī)劃、張家浜有九年一貫制學(xué)校規(guī)劃，北蔡楔形綠地要建學(xué)校，前灘南也有小學(xué)初中的用地規(guī)劃，未來三林城中村舊改也規(guī)劃了教育用地......

不敢說未來全部能引入一、二梯隊(duì)的學(xué)校分校，但可以肯定這些花高價(jià)成片開發(fā)的新中產(chǎn)板塊給的資源不會太差，唐鎮(zhèn)的福山+建平就是最好的例子。

這樣看來，還和動遷戶共用一個(gè)初中的森蘭國際社區(qū)，逼得森蘭業(yè)主紛紛自我安慰：

只有好的小學(xué)才能決定孩子一生；

動遷房都是租客，沒那么多要上初中的...

森蘭神話破滅背后，還有一層最本質(zhì)的原因：

外高橋、金橋這浦東兩大產(chǎn)業(yè)巨星衰退，主流購買力不行了。

外高橋雖然也是自貿(mào)區(qū)，但論開放程度和潛力不如后起之秀的臨港。

今天一些人還在拿2013年外高橋保稅區(qū)升自貿(mào)區(qū)的光輝戰(zhàn)績說事，企圖穩(wěn)住森蘭國際范的人設(shè)；

大家可以想象如果自貿(mào)區(qū)真的這么有用，那么今天的臨港應(yīng)該賣8萬/㎡而不是3萬/㎡。

金橋的日子也不好過，想要大刀闊斧地舊改不現(xiàn)實(shí)，但已經(jīng)跟不上時(shí)代的園區(qū)硬件配套確實(shí)滿足不了新興企業(yè)的需求。

2035規(guī)劃提出了建設(shè)金橋副中心，但除了兩座還沒建成的雙子塔高樓，副中心概念其實(shí)已經(jīng)有些名存實(shí)亡。

去年年末金橋痛失大半個(gè)華為，雖然其實(shí)板塊內(nèi)還有德國費(fèi)斯托、艾默生、松下這些知名企業(yè)，但是大眾信心已經(jīng)一落千丈，金橋元?dú)獯髠?/p>

森蘭這幾年自己也在打造商務(wù)區(qū)，雖然湖景環(huán)境做得不錯(cuò)，但依然難逃高空置率；

網(wǎng)上告訴你森蘭美侖是迪卡儂大中華區(qū)總部，實(shí)際上為了去化很多被做成商住公寓出租出售。

房價(jià)不再節(jié)節(jié)攀升又失去產(chǎn)業(yè)光環(huán)，配置在被新生代板塊逐漸追趕，森蘭的一些短板難免又會讓人在意了。

論傳統(tǒng)地段，森蘭并不是什么好地方。

雖然地處中外環(huán)之間，但地理位置偏安浦東北部一角，十分閉塞。

過去森蘭僅有一條6號線穿過，能級之弱只有5號線能與之一戰(zhàn)；

未來森蘭雖然有21號線東靖路一個(gè)站點(diǎn)，但也沒有打通去往核心區(qū)的脈絡(luò)，能級也不算高。

從仁恒森蘭雅苑一期自駕到陸家嘴，如果不走浦西，花費(fèi)時(shí)間和唐鎮(zhèn)的大名城紫金九號差不多。

森蘭北面的化工廠也是讓人談之色變的存在，本地人笑稱自己的白車在附近停一段時(shí)間都能熏上黃色包漿，空氣污染甚至能讓對岸的新江灣居民抱怨，為大家所津津樂道。

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結(jié)語

如果把今天的森蘭當(dāng)做一個(gè)居住板塊來看，且不論人氣如何，各項(xiàng)配置確實(shí)在不斷提升。

繼花園城之后，未來這里商業(yè)還將有印象城、森蘭綠地的大餅也兌現(xiàn)了95%，但這些利好的也只是森蘭原住民，很難成為拉動房價(jià)的理由。

樓市側(cè)森蘭隱藏了最終的王炸項(xiàng)目森蘭島，占地27萬方，一共有6塊地，內(nèi)含5塊低容積率宅地，1塊社區(qū)商業(yè)用地，宅地容積率在0.4-0.7之間：

相傳未來將會打造260-500㎡的別墅產(chǎn)品，參考張家浜浦開摩登江南價(jià)格，定價(jià)很可能在15萬/㎡上下。

如果森蘭島主力價(jià)格段在4000萬以上，可能在樓市又將引起軒然大波。

目前浦西市區(qū)舊改豪宅項(xiàng)目扎堆，富豪們是會買單黃浦的大平層，還是風(fēng)貌別墅，或者是森蘭的全新別墅不好定論。

但不論怎么說，森蘭島確實(shí)和森蘭的中產(chǎn)社區(qū)沒什么關(guān)系了；

就像云錦東方也沒能讓周邊的高層新盤全部同化成云錦東方的價(jià)格。

森蘭本身存在硬傷，現(xiàn)在中產(chǎn)社群的核心優(yōu)勢下滑，面對競品分流，這幾年想嘗鮮森蘭國際社區(qū)的中產(chǎn)們，好自為之吧。