浦東水漲船高的新房價格，正在把一些老牌中產板塊一步步推向深淵。

一方面是張家浜、唐鎮、新楊思、北蔡楔形綠地的新房賣得熱火朝天，地王一個接一個冒頭深受追捧；

另一方面是失去營銷熱度的“次新”中產社區，原本的產品稀缺性被新房不斷稀釋，需求逐漸走低。

繼聯洋四面楚歌之后，浦東又一個中產信仰森蘭，也迎來崩塌時刻。

森蘭過去很牛逼，不僅是外高橋的國際社區，還是金橋的改善首選，陸家嘴和楊浦的后花園。

巔峰時期，板塊內的標桿小區綠城上海御園成交單價12萬+，森蘭名軒、仁恒森蘭雅苑一期成交單價均突破11萬；

隨便在森蘭買一套90多平的次新兩房門檻都在1000萬以上，吊打市區不少地方：

之所以讓那么多中產家庭當時愿意高價接盤森蘭，離不開以下三點原因：

首先，森蘭的建設時間非常趕巧；

森蘭國際社區的商品房大多建設在2012-2017年之間，在整個浦東乃至當時江對岸的楊浦區幾乎沒有競品。

當時的格局是，浦東北部除了金楊、南碼頭這些老破小板塊，能選的二手商品房基本是在2000-2010年之間建成的；

比較好的有聯洋、碧云，中檔的花木、楊東，往下還有北蔡的大華社區以及三林的一些小區。

可以說在2010年后，浦東成片開發的品質住宅社區僅有森蘭這一塊，但凡想買房齡新一些的，都只能到森蘭看看。

再加上森蘭還有別的新盤沒有的綠地概念，生態環境的稀缺性加了大分。

仁恒森蘭雅苑和綠城御園一經入市，就各自霸榜了當年全上海新房銷售額前五名。

其次是森蘭的大戶型改善產品在樓市也具有一定稀缺性，成功抓住了周邊的高端購買力。

森蘭的規劃起點是一個國際居住區，除了生態環境最拿得出手的就是圈層營造。

森蘭北面是外高橋保稅區，南面是金橋進出口加工區：

2010年前后，還是兩大產業區造富的巔峰階段。

當時世界500強中的近150家都在外高橋保稅區設立總部或分部；

金橋成立30年里，以浦東新區1/50的土地占比，貢獻了浦東新區1/4、上海1/15的工業經濟規模。

開玩笑地說，森蘭最大客戶是福建鋼材老板，實際上周邊大量的企業高管和外籍人士都是森蘭的地緣客戶。

森蘭用90㎡的兩房、130㎡的三房、210㎡的四房，以及面積更大的疊墅和頂復產品，成功抓住了這些高端購買力。

初始住戶的層次奠定好了，森蘭的圈層營銷也逐漸深入中產改善的心里，潛移默化影響著他們的買房抉擇。

最后是森蘭的教育資源也是說服眾多家長買單的一大原因。

在森蘭出現之前，浦東想要學Q的家長要么買老破小，要么選浦東南部學校次一點的商品次新，或者預算充足的上聯洋/碧云。

森蘭國際社區有明珠小學，北面次新組團有六師附小，這配置在當時的浦東中外環之間足以橫著走了。

購買力多、競品少、環境好、戶型大，學校還不錯，森蘭過去的價值充分得到樓市肯定，房價直逼市區，成了浦東中產又一個營銷高地。

城市板塊的輪動發展總是三十年河東，三十年河西。

仁恒森蘭雅苑一期最新價格已經從11萬+跌回了8萬+，價格基本回到2020年：

小兩千萬理財4年半都不止掙20多萬，更不論這里還沒計算房貸利息，可見森蘭被捧得雖然很高，卻也走不出徐濱的行情。

雖然今天森蘭黨依然嘴硬，但架不住板塊潛力已經到頭了，森蘭的優勢壁壘正在被逐一擊破。

森蘭引以為傲的生態環境，在整個浦東來說已經不稀缺了。

張家浜楔形綠地、北蔡楔形綠地以及前灘南楔形綠地，都是主打環境為賣點的中產改善住宅。

張家浜云天湖公園

明白人都知道，楔形綠地其實一直都是一個樓市偽概念，你可以說它是曾經被擱置發展的郊區，也可以說是城市戰略預留地。

森蘭綠地早前只是介于高行濱江的工廠與居民區之間的戰略留白地，經過外高橋集團整治成為森蘭綠地。

森蘭綠地能成功，純屬是因為開發早了旁人十幾年，假設放在今天的浦東，綠地完全不是什么新鮮玩意。

隨著“7090”政策放開，上海新房市場全面擁抱改善時代，森蘭的產品優勢也嚴重下滑。

之前江對岸的楊浦新房供應緊缺，不少楊浦改善都會看看森蘭的房子；

現在楊浦濱江房滿為患，不乏一些大戶型平層產品，森蘭已經失去了外援作用。

浦東內部也是如此，新楊思上園三房已經做到了166㎡帶3個衛生間，未來這樣的新房還會越來越多。

反觀森蘭國際社區成型后，外高橋集團就開始揮霍森蘭的品牌效應了。

高行萬安街老居民區的新房也叫森蘭，還有【森蘭海天名著】，不查百度地圖誰知道該盤和浦東機場在同一個板塊？

森蘭引以為傲的教育資源，隨著新開發板塊建成，也不再那么稀缺。

新楊思有九年一貫制學校規劃、張家浜有九年一貫制學校規劃，北蔡楔形綠地要建學校，前灘南也有小學初中的用地規劃，未來三林城中村舊改也規劃了教育用地......

不敢說未來全部能引入一、二梯隊的學校分校，但可以肯定這些花高價成片開發的新中產板塊給的資源不會太差，唐鎮的福山+建平就是最好的例子。

這樣看來，還和動遷戶共用一個初中的森蘭國際社區，逼得森蘭業主紛紛自我安慰：

只有好的小學才能決定孩子一生；

動遷房都是租客，沒那么多要上初中的...

森蘭神話破滅背后，還有一層最本質的原因：

外高橋、金橋這浦東兩大產業巨星衰退，主流購買力不行了。

外高橋雖然也是自貿區，但論開放程度和潛力不如后起之秀的臨港。

今天一些人還在拿2013年外高橋保稅區升自貿區的光輝戰績說事，企圖穩住森蘭國際范的人設；

大家可以想象如果自貿區真的這么有用，那么今天的臨港應該賣8萬/㎡而不是3萬/㎡。

金橋的日子也不好過，想要大刀闊斧地舊改不現實，但已經跟不上時代的園區硬件配套確實滿足不了新興企業的需求。

2035規劃提出了建設金橋副中心，但除了兩座還沒建成的雙子塔高樓，副中心概念其實已經有些名存實亡。

去年年末金橋痛失大半個華為，雖然其實板塊內還有德國費斯托、艾默生、松下這些知名企業，但是大眾信心已經一落千丈，金橋元氣大傷。

森蘭這幾年自己也在打造商務區，雖然湖景環境做得不錯，但依然難逃高空置率；

網上告訴你森蘭美侖是迪卡儂大中華區總部，實際上為了去化很多被做成商住公寓出租出售。

房價不再節節攀升又失去產業光環，配置在被新生代板塊逐漸追趕，森蘭的一些短板難免又會讓人在意了。

論傳統地段，森蘭并不是什么好地方。

雖然地處中外環之間，但地理位置偏安浦東北部一角，十分閉塞。

過去森蘭僅有一條6號線穿過，能級之弱只有5號線能與之一戰；

未來森蘭雖然有21號線東靖路一個站點，但也沒有打通去往核心區的脈絡，能級也不算高。

從仁恒森蘭雅苑一期自駕到陸家嘴，如果不走浦西，花費時間和唐鎮的大名城紫金九號差不多。

森蘭北面的化工廠也是讓人談之色變的存在，本地人笑稱自己的白車在附近停一段時間都能熏上黃色包漿，空氣污染甚至能讓對岸的新江灣居民抱怨，為大家所津津樂道。

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結語

如果把今天的森蘭當做一個居住板塊來看，且不論人氣如何，各項配置確實在不斷提升。

繼花園城之后，未來這里商業還將有印象城、森蘭綠地的大餅也兌現了95%，但這些利好的也只是森蘭原住民，很難成為拉動房價的理由。

樓市側森蘭隱藏了最終的王炸項目森蘭島，占地27萬方，一共有6塊地，內含5塊低容積率宅地，1塊社區商業用地，宅地容積率在0.4-0.7之間：

相傳未來將會打造260-500㎡的別墅產品，參考張家浜浦開摩登江南價格，定價很可能在15萬/㎡上下。

如果森蘭島主力價格段在4000萬以上，可能在樓市又將引起軒然大波。

目前浦西市區舊改豪宅項目扎堆，富豪們是會買單黃浦的大平層，還是風貌別墅，或者是森蘭的全新別墅不好定論。

但不論怎么說，森蘭島確實和森蘭的中產社區沒什么關系了；

就像云錦東方也沒能讓周邊的高層新盤全部同化成云錦東方的價格。

森蘭本身存在硬傷，現在中產社群的核心優勢下滑，面對競品分流，這幾年想嘗鮮森蘭國際社區的中產們，好自為之吧。