想必最近大家的焦點都在政府工作報告上。

我們也及時地對一些重要信息做了分析，比如赤字率、通脹率。

而在大家沉浸在數字世界里時，還忽略了另一個重要信息。

3月5日吹風會上，《政府工作報告》起草組成員、GWY研究室副主任陳昌盛解讀《政府工作報告》時提到非常重要的一點——

更大力度穩住樓市股市。樓市股市是經濟運行的重要“風向標”，房地產是老百姓資產最大的一部分。

樓市股市穩住了，就可以釋放財富效應，也可以更好地提振消費，更好地促進價格溫和回升。

解讀中提到六個字——“釋放財富效應”，是滿滿的信息量。

你可能對財富效應并不陌生，但此時提及“財富效應”，意味著什么呢？

財富效應，指的是居民資產變動對其消費的影響。

對中國人來說，財富效應主要來自房地產和股票。

因為中國人7成左右的資產在房子上，股市則是居民財富中最具彈性的部分，衍生的財富效應都對居民消費起到了重要的帶動作用。

所以這次提及的也是樓市股市的財富效應。

我們先來看房地產的財富效應，這對我們理解未來動向非常重要。

先看下阿蒂夫·邁恩和阿米爾·蘇非在《債居時代：房貸如何影響經濟》中提到的觀點。

他們認為，2008年美國危機的爆發，根源并不是雷曼兄弟破產。

而是由于房價下跌，絕大多數背負高房貸的普通人只能減少支出，陷入消費驟降→企業減產→工人失業→消費進一步萎靡→企業進一步減產→更多人失業的惡性循環中。

這里說的其實就是房地產的財富效應。

由于房子是上杠桿貸款買的，一套價值10萬美元的房子，如果貸款80%，即背負了8萬美元的房貸。

房價跌20%，也就是房屋價值只剩8萬元，這時候屋主損失的可不止2萬美元，而是100%！因為真正屬于他所有的2萬資產，已經跌沒了，而8萬房貸卻要雷打不動地還進去。

或者通俗一點來說，想必大家經歷過這種心理，當100萬的房子跌到只剩80萬，會有一種“吃虧”的感覺，想著以后省吃儉用，把這“虧掉”的20萬補回來，由此便會抑制消費。

我們可以通過數據，看看中國樓市對消費的促進作用。

據東吳證券研究所數據，過去20年里，當70城二手房價指數上行時，消費者信心指數整體也跟著上行。

每一次樓市階段性見底回升后，消費者信心指數都快速地回升。

比如2015年表現就相當明顯，甚至在2019年樓市頂峰后，消費者信心指數還高企不下，大家還沉浸在樓市的狂歡中，并未意識到這已是山頂。猛然清醒過后，消費者信心指數直線下跌。

那么，如果今年樓市能回升，過去幾年因樓市而產生的“資產負債表衰退”、“提前還貸”等現象就能有所緩解。

尤其是，在當下面臨特朗普隨時可能加征關稅、出口可能會下降的環境下，樓市的回溫帶來的內需擴張（消費者信心提升，消費支出加大，以及加大對家電、裝修等地產鏈消費），可以有效地對沖外需壓力。

比如去年9月底出臺的堪稱史上最強樓市政策，樓市回溫明顯，10月社零數據中，限額以上家用電器和音響器材類、家具類、建筑裝潢材料類，同比增速分別達到39.2%、7.4%、-5.8%，分別增長了18.7%、7%、0.8%，拉動效應非常明顯。

接下來，問題的關鍵就在于，今年樓市，到底能不能行？

去年10月以來，全國商品房銷售面積在11月份出現正增長，同比+2.5%，銷售重回增長；

4個一線城市的商品房成交面積12月同比增速仍然高達40%。

筆者一做建筑設計的朋友，今年以來經常加班到9點多，這反映出來的也是地產的回溫。

只是！現在市場預期還不是很好。

據中指研究院發布的年度展望，中性預期下，2025年商品房銷售面積下降6.3%，房地產開發投資額下降8.7%，房屋新開工面積同比降15.6%。

樂觀預期下，2025年商品房銷售面積同比微增0.3%，房地產開發投資額下降7%，房屋新開工面積同比降10.3%。

市場是走預期的，消費者也是走預期的（正如預期未來收入下降，于是當下減少支出）。

我們在這幾天中，知道了：

第一次把穩住樓市股市寫進《政府工作報告》總體要求；

并進一步明確要“持續用力推動房地產市場止跌回穩”（注意“用力”的用詞）；

關于房地產的表述，也是近年來文字最多的一次，列舉了一系列即將在今年推出的利好。

后續政策不斷推進、落實的可能性非常大，今年房地產市場見底回升的力度可能會超出大家的想象，成為國內經濟最大的預期差！

剛說到，消費者是走預期的，一旦有超出預期的回溫，就有可能會迎來一波報復性消費。

如此的話，房地產的財富效應會得到進一步的放大！

再說到股市的財富效應。

理論上來說，股票產生的財富效應該大于樓市的，也就是對消費的刺激力度會更大。

畢竟即使房子從100萬漲到200萬，對大多只有1套房的人來說，又不能賣掉換錢，然后租房子天天晚上數錢。不能變現，終究只是紙上富貴。

股票就不一樣了，你手里的股票從100萬漲到200萬，賣掉后賺的100萬（假設不考慮費用）就是真金白銀，可以拿去買車、旅游、置換房子等等。

但如果看下圖又會發現，2012年之前，居民部門權益資產同比增速和居民消費支出同比增速同步性比較大，基本是同升同降；

可此后居民消費支出整體處于平緩下降中，即使在2015年瘋牛大漲行情中，亦沒有太大改觀。這是怎么回事呢？

筆者認為，這是由于瘋牛和慢牛對財富效應的推動作用是完全不同的。

慢牛行情下，比如2005年、2009年、2020年，牛市時間在1-2年，投資者能慢下來思考該如何投資，從而沉淀財富。

以2020年來說，當年消費升級達到高潮，大家消費熱情高漲，各種中高端消費品如茅五瀘汾、蘭蔻雅詩蘭黛等業務大爆發。

而2015年是瘋狂的躁動大牛，錢來得快去得也快，很多人非但沒在瘋牛中賺到錢，反而被深度套牢，因此對消費的拉動作用并不明顯。

去年的924瘋牛行情也是一樣的，很多人后知后覺地沖進去，反而被套牢了。

因此，既然高層重視股市財富效應，未來對股市的態度會非常明確——要好，要漲，但得是慢牛，讓股民能賺到錢，從而實打實地拉動消費。

而不是讓莊家坐地割韭菜！

樓市股市和消費，不是單戀的關系，而是雙向奔赴。

樓市、股市的向好，能拉動、刺激消費；消費上去了，企業有動力擴產，利潤上去了，股市、樓市又能繼續向好。

當下的問題是消費起不來，基于樓市股市財富效應，政策除了直接刺激消費外，無疑會給予樓市、股市更多政策層面的支持，這是一個非常積極的信號。

我們可以對今年的樓市和股市保持積極樂觀的態度，抓住政策紅利，迎接財富效應的到來。

如何快速了解政策趨勢和經濟走勢，找到確定性機會！

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