作者 |羅乾波

出品 |波哥看樓市

2025年，迎來新一輪城市內老房子改造潮，老業主們有福了！

3月9日下午，在記者會上，住建部再放大招！

住房和城鄉建設部部長倪虹表示，著力抓三件事：

一是把2000年以前建成的城市老舊小區都要納入城市更新的改造范圍，因地制宜實施改造，也鼓勵地方探索居民自主更新改造老舊住宅。

二是城中村改造，現在范圍已經擴大到全國地級及以上城市，要在去年新增100萬套基礎上，再繼續擴大改造規模。

三是大力推進完整社區建設，重點是聚焦“一老一小”，完善無障礙適老化配套設施，政府托育服務設施、兒童活動場地。

簡析：

據波哥看樓市觀察，這三點，在昨天的新聞通稿中，是民生類項目的三大核心工作。

上述的最新說法，出現了三個新的變化：

● 其一，在范圍上，本次的視角，重點考慮了“城市”層面的相關要素，這跟過去一直在說的“城鎮”有較大的區別，以前講的都是“城鎮老舊小區”，本次沒有提“鎮”，說明國家政策做了很多新的思考，這是一個較大的變化。

● 其二，這次在序列上，把2000年以前建成的老舊小區的改造，放在第一位，并且這句話的表述跟以前不一樣了。

比如，去年7月，住建部是這樣講的：

“此前，住房城鄉建設部等部門曾印發通知提出，合理安排2024年城鎮老舊小區改造計劃。大力改造提升建成年代較早、失養失修失管、設施短板明顯、居民改造意愿強烈的住宅小區（含單棟住宅樓），重點改造2000年底前建成需改造的城鎮老舊小區。

鼓勵合理拓展改造實施單元，根據推進相鄰小區及周邊地區聯動改造需要，在確保可如期完成2000年底前建成需改造老舊小區改造任務的前提下，可結合地方財政承受能力將建成于2000年底后、2005年底前的住宅小區納入改造范圍。”

而這次更加簡單直接——“都要”納入城市更新改造范圍，說明今年在老舊小區改造上，在覆蓋面和主要發力點等方面，重點強調了城市這一范疇，國家的力度都加大和提高了，比如，在城中村改造的基礎上，通過老舊小區的改造，補全了國內近300個城市之改造和更新中的相關短板。

能充分彌補城中村之全國地級以上城市中的一些區域和業態分布缺陷，把空白地帶進行了有效的填充。

● 其三，而且，“都要”二字，就字面意思而言，在動作力度和語氣上顯得更加強烈，比“全部、全面”等平緩詞語更有力度感，雖然是用詞方面的考究，實則更是強烈表明了國家對全國300個城市內老舊小區改造的堅定決心，比起以前的“需要改造”或“重點改造”等說法，本次政策力度更強更急迫了。

這個推斷，其實也可以從上述第三點看出來。

何以見得？

因為，完整社區建設，以前一直都在說的，而且僅就城市更新方面來講的，基本也都是一個補充手段，有其意義和價值，但在發文的高度上，從來沒有像這樣跟城中村改造等放在一起來強調過的。

此外，完整社區建設，本來也是老舊小區改造中的一項內容，其實有惡補需要單獨拿出來再強調的，但是卻相反，而特別對適老化設施、托育服務設施等進行了羅列和強調，這又是為什么呢？

在我們看來，實際上，歸結起來，主要是兩點：

首先，老舊小區改造力度今年會大幅度加強，務必要形成實際有效的工作量和業績，進而有效推動城市更新、拉動城市GDP、尤其是彌補城中村改造上的不足等，而從存量領域真正把擴大內需的潛能激發出來，其間自然可以帶動各相關產業的運轉，和不斷消化各類過剩的產能等。

其次，上述三點，在本次住建部的新聞中，皆為民生項目之重點，關乎居住、樓市、養老和托幼等，既是日程民生需要，也是擴大內需和促進經濟發展等的需要，多元需要重疊，在當前這個特殊的時代，看不到、感受不到實際的變化，就不可能有什么獲得感，更別談什么幸福感了。

綜上，在存量時代，面對國內外眾多的現實壓力和經濟發展的需要，重點發力城市內老舊小區改造+城中村改造+完整社區建設，如上所述，既是民生問題，更是發展重要的著力點，二者交疊之下，且又因老舊小區改造和城中村改造的相對價值不同，本次會議，住建部再重點在城市內部署老舊小區改造等工作，真正在全國范圍內展開了新一輪城市更新的大棋，其落子有力、聲音鏗鏘、層次分明。

新政策的春風，2025年，將快速吹向全國，更會吹到每位老業主的心坎里。

以上，即為最新住建部新政策的一些說明和介紹。

其中，波哥看樓市認為，這里面最大的亮點就是——“用老舊小區改造的加速推進，彌補了城中村改造上的一些短板，并且真正把舊改和城改整合成了一個大棋盤”，第一次在歷史新變化新需要下出現了最新的交匯。

以前，那種涂墻和粉刷式的改造，曾經一直被人詬病不少，今年必將迎來全新的改變；

過去，那類房屋滲漏、上下水淤積不通等情況，曾經令老業主們揪心不已，今年，在新政策的大力加持下，也必將全面得以修繕和更新換代，因為，改造花掉的每一分錢，都將變成產業鏈條中的三分、五分或八分錢，其放大效應非常的明顯。

這也是上面“都要”二字背后的深刻原因和堅實動力。

比如，如果天天都像“茅屋為秋風所破歌”描寫的那樣，眾多老業主們哪還有什么心思和心氣去做好自己的工作和積極發揮出自己的光和熱呢？

其理昭然，其義深遠。

譬如

城市內，老舊小區改造+城中村改造疊加后，國內城市更新必然會大大提速；

城市內，老舊小區改造+城中村改造疊加后，國內城鄉融合必將能去敗煥新；

城市內，老舊小區改造+城中村改造疊加后，國內預期信心必可強力提起來！

那么，本輪新政下，2025年哪些老業主將會受益呢？其中有你嗎？

上面講了這么多，這個問題應該是大家比較關心的一個話題了。

也就是說，這波改造到底誰最受益呢？別急，我們給大家梳理了一下，主要有以下三類人：

◢ 1、25年及以上老房子的業主

如果你家的房子已經“年過25”，恭喜你，你家的老房子很可能要“重生”了！

如上，住建部已經明確表示，房齡超過24年的老房子將被優先納入改造范圍。

這說明了什么？

意味著你家的老房子可能要迎來大變身，不僅居住環境會得到改善，房子的價值也可能會水漲船高了。

◢ 2、城市核心區老房子的業主

如果你家的老房子恰好位于城市核心區，那你可就賺大發了！

因為，這些地段的老房子經過改造后，不僅能保留原有的地理優勢，還能享受到煥然一新的居住環境。

這樣的房子，不管是自住還是出租，那都是妥妥的香餑餑！

◢ 3、預制板房的業主

對于那些住在預制板房里的業主們，這次的政策可是給你們送來了一個大禮包。

如果你家的預制板房已經存在安全隱患，無法通過簡單修繕來改善，那么很可能會被優先納入拆遷范圍。

這意味著什么？

意味著你可能有機會搬進新房子了!

◢ 4、“老破小”的業主

由于歷史原因，在國內眾多城市，除上述類別之外，另外一大主力——“老破小”的存量眾多，在時間維度上都滿足2000年以前建成這一核心指標，但是又跟上述第二第三類的情況又有不同，在區域和是否為預制板方面，完全不太一樣，例如，也許不一定是城市核心區、也許不一定是預制板形態、也許是原來宅基地上的單層建筑，等等，在結構和形態層面，不同區域和不同類別的“老破小”，在國內近300個地級及以上城市中，其實際體量非常龐大。

此外，這里所講的“老破小”，雖然可以含括上面的所有，但是也有很多的區別和遺留，故而，在此，波哥看樓市，把“老破小”單獨另起一行，就是客觀地去查漏補缺，以從上述最新政策去充分理解其中的內涵和精神。

不然，就會有誤區和盲點，而抓不住新政策的核心要點。

小結：

看到這里，是不是覺得有點意思？

不管是舊改還是拆遷，政府的目的只有一個——讓咱們老百姓住得更舒心、更安全。

所以，無論你家的老房子是被改造還是被拆遷，都是好事一樁！

觀察此輪新政策，在300個城市層面，舊改城改等已經進行了最新最大的優化和調整，上述4個方面的，皆為題中應有之義，偏廢不了。

你覺得呢？

最后，在補充一個情況，以供大家參考：

即將受益的城市，又有哪些呢？

再次就不去羅列了，具體名單，請參看下圖

據波哥看樓市觀察，在國內擴大內需等眾多重大方針政策的要求下，3月9日，住建部重磅推出了最新的城市更新方面的政策體系：

1、堅決穩住樓市，重點做好四件事

2、兩方面抓好落實城市更新工作

3、三方面推動建設“好房子”

在前面兩點，反復強調了城中村改造和城市更新方面的熱點事情，全面和深刻揭示出最新一輪樓市、城市更新和未來方向的全新思考和安排。

小到舊改、城改和完整社區建設，大到城市更新國家級大戰略，經過2024年365天的的實操、思考、復盤等，國內經濟的發力點依然是眾多的城市，當然，這樣講，并不是去否定鄉鎮村的價值，而是說，在新的態勢和壓力之下，推動城市的發展，能快速有效去破冰和緩解當下眾多的現實壓力和問題，可釋放出更多更強大的動能。

于今之際，各國各城都在急速搶跑，一步落，將會步步差。

時間都不多了，落后就要挨打。

這已經完全不是簡單的城市更新方面的問題了，有了一個全新的時代、趨勢和產業發展的大背景等，你不改變，自然有別人會去改變你，就這么簡單。

時不我待，故而必爭取朝夕了。

昨日，住建部新政，為何要這樣去動大手術，只是城市更新的需要嗎？只是去回應住房的熱點問題嗎？只是去改善居民的居住環境嗎？

并不見得，皆為趨勢之力在急速和強勁策動，無他。

其背后，是新一輪深刻洞察下的結果和反映，沒有那么簡單。

有鑒于此，重點強調和發力于近300個城市的存量改造，就于大趨勢、符合新國情、變于新需要。

城市內老舊小區+城中村改造，架構出新一輪城市優化重點要素的新拼盤、設計出最新的可劈波斬浪的新模式新方略，對城市、對國家、對社會、對經濟、對民生等，皆為一次中到大的歷史性的大變化。

再也不是過去的小打小鬧了，再也不是某一方面的更迭了。

一言以蔽之，我們認為：

城鎮老舊小區改造對惠民生擴內需具有重要意義，要扎實推進這項工作，使人民群眾在城市的生活更方便、更舒心、更美好。

我們衷心希望：聚焦為民、便民、安民，期待更多城鎮老舊小區改造工作“改”到百姓心坎上，為人民群眾創造更高品質的生活空間。

其中，因老舊小區舊改的真實、快速和扎實推進，一大波業主，必然會在此過程中，大受其益——票子或房子、環境等改善升級等，將如潮而至！

本文為「波哥看樓市」（ID：bgkls2023）原創文章，其版權歸我方所有。未經授權不得轉載，喜歡的敬請點贊和轉發為謝！