作者 |羅乾波

出品 |波哥看樓市

2025年，迎來(lái)新一輪城市內(nèi)老房子改造潮，老業(yè)主們有福了！

3月9日下午，在記者會(huì)上，住建部再放大招！

住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部部長(zhǎng)倪虹表示，著力抓三件事：

一是把2000年以前建成的城市老舊小區(qū)都要納入城市更新的改造范圍，因地制宜實(shí)施改造，也鼓勵(lì)地方探索居民自主更新改造老舊住宅。

二是城中村改造，現(xiàn)在范圍已經(jīng)擴(kuò)大到全國(guó)地級(jí)及以上城市，要在去年新增100萬(wàn)套基礎(chǔ)上，再繼續(xù)擴(kuò)大改造規(guī)模。

三是大力推進(jìn)完整社區(qū)建設(shè)，重點(diǎn)是聚焦“一老一小”，完善無(wú)障礙適老化配套設(shè)施，政府托育服務(wù)設(shè)施、兒童活動(dòng)場(chǎng)地。

簡(jiǎn)析：

據(jù)波哥看樓市觀察，這三點(diǎn)，在昨天的新聞通稿中，是民生類(lèi)項(xiàng)目的三大核心工作。

上述的最新說(shuō)法，出現(xiàn)了三個(gè)新的變化：

● 其一，在范圍上，本次的視角，重點(diǎn)考慮了“城市”層面的相關(guān)要素，這跟過(guò)去一直在說(shuō)的“城鎮(zhèn)”有較大的區(qū)別，以前講的都是“城鎮(zhèn)老舊小區(qū)”，本次沒(méi)有提“鎮(zhèn)”，說(shuō)明國(guó)家政策做了很多新的思考，這是一個(gè)較大的變化。

● 其二，這次在序列上，把2000年以前建成的老舊小區(qū)的改造，放在第一位，并且這句話(huà)的表述跟以前不一樣了。

比如，去年7月，住建部是這樣講的：

“此前，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部等部門(mén)曾印發(fā)通知提出，合理安排2024年城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造計(jì)劃。大力改造提升建成年代較早、失養(yǎng)失修失管、設(shè)施短板明顯、居民改造意愿強(qiáng)烈的住宅小區(qū)（含單棟住宅樓），重點(diǎn)改造2000年底前建成需改造的城鎮(zhèn)老舊小區(qū)。

鼓勵(lì)合理拓展改造實(shí)施單元，根據(jù)推進(jìn)相鄰小區(qū)及周邊地區(qū)聯(lián)動(dòng)改造需要，在確?？扇缙谕瓿?000年底前建成需改造老舊小區(qū)改造任務(wù)的前提下，可結(jié)合地方財(cái)政承受能力將建成于2000年底后、2005年底前的住宅小區(qū)納入改造范圍?！?/p>

而這次更加簡(jiǎn)單直接——“都要”納入城市更新改造范圍，說(shuō)明今年在老舊小區(qū)改造上，在覆蓋面和主要發(fā)力點(diǎn)等方面，重點(diǎn)強(qiáng)調(diào)了城市這一范疇，國(guó)家的力度都加大和提高了，比如，在城中村改造的基礎(chǔ)上，通過(guò)老舊小區(qū)的改造，補(bǔ)全了國(guó)內(nèi)近300個(gè)城市之改造和更新中的相關(guān)短板。

能充分彌補(bǔ)城中村之全國(guó)地級(jí)以上城市中的一些區(qū)域和業(yè)態(tài)分布缺陷，把空白地帶進(jìn)行了有效的填充。

● 其三，而且，“都要”二字，就字面意思而言，在動(dòng)作力度和語(yǔ)氣上顯得更加強(qiáng)烈，比“全部、全面”等平緩詞語(yǔ)更有力度感，雖然是用詞方面的考究，實(shí)則更是強(qiáng)烈表明了國(guó)家對(duì)全國(guó)300個(gè)城市內(nèi)老舊小區(qū)改造的堅(jiān)定決心，比起以前的“需要改造”或“重點(diǎn)改造”等說(shuō)法，本次政策力度更強(qiáng)更急迫了。

這個(gè)推斷，其實(shí)也可以從上述第三點(diǎn)看出來(lái)。

何以見(jiàn)得？

因?yàn)椋暾鐓^(qū)建設(shè)，以前一直都在說(shuō)的，而且僅就城市更新方面來(lái)講的，基本也都是一個(gè)補(bǔ)充手段，有其意義和價(jià)值，但在發(fā)文的高度上，從來(lái)沒(méi)有像這樣跟城中村改造等放在一起來(lái)強(qiáng)調(diào)過(guò)的。

此外，完整社區(qū)建設(shè)，本來(lái)也是老舊小區(qū)改造中的一項(xiàng)內(nèi)容，其實(shí)有惡補(bǔ)需要單獨(dú)拿出來(lái)再?gòu)?qiáng)調(diào)的，但是卻相反，而特別對(duì)適老化設(shè)施、托育服務(wù)設(shè)施等進(jìn)行了羅列和強(qiáng)調(diào)，這又是為什么呢？

在我們看來(lái)，實(shí)際上，歸結(jié)起來(lái)，主要是兩點(diǎn)：

首先，老舊小區(qū)改造力度今年會(huì)大幅度加強(qiáng)，務(wù)必要形成實(shí)際有效的工作量和業(yè)績(jī)，進(jìn)而有效推動(dòng)城市更新、拉動(dòng)城市GDP、尤其是彌補(bǔ)城中村改造上的不足等，而從存量領(lǐng)域真正把擴(kuò)大內(nèi)需的潛能激發(fā)出來(lái)，其間自然可以帶動(dòng)各相關(guān)產(chǎn)業(yè)的運(yùn)轉(zhuǎn)，和不斷消化各類(lèi)過(guò)剩的產(chǎn)能等。

其次，上述三點(diǎn)，在本次住建部的新聞中，皆為民生項(xiàng)目之重點(diǎn)，關(guān)乎居住、樓市、養(yǎng)老和托幼等，既是日程民生需要，也是擴(kuò)大內(nèi)需和促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展等的需要，多元需要重疊，在當(dāng)前這個(gè)特殊的時(shí)代，看不到、感受不到實(shí)際的變化，就不可能有什么獲得感，更別談什么幸福感了。

綜上，在存量時(shí)代，面對(duì)國(guó)內(nèi)外眾多的現(xiàn)實(shí)壓力和經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需要，重點(diǎn)發(fā)力城市內(nèi)老舊小區(qū)改造+城中村改造+完整社區(qū)建設(shè)，如上所述，既是民生問(wèn)題，更是發(fā)展重要的著力點(diǎn)，二者交疊之下，且又因老舊小區(qū)改造和城中村改造的相對(duì)價(jià)值不同，本次會(huì)議，住建部再重點(diǎn)在城市內(nèi)部署老舊小區(qū)改造等工作，真正在全國(guó)范圍內(nèi)展開(kāi)了新一輪城市更新的大棋，其落子有力、聲音鏗鏘、層次分明。

新政策的春風(fēng)，2025年，將快速吹向全國(guó)，更會(huì)吹到每位老業(yè)主的心坎里。

以上，即為最新住建部新政策的一些說(shuō)明和介紹。

其中，波哥看樓市認(rèn)為，這里面最大的亮點(diǎn)就是——“用老舊小區(qū)改造的加速推進(jìn)，彌補(bǔ)了城中村改造上的一些短板，并且真正把舊改和城改整合成了一個(gè)大棋盤(pán)”，第一次在歷史新變化新需要下出現(xiàn)了最新的交匯。

以前，那種涂墻和粉刷式的改造，曾經(jīng)一直被人詬病不少，今年必將迎來(lái)全新的改變；

過(guò)去，那類(lèi)房屋滲漏、上下水淤積不通等情況，曾經(jīng)令老業(yè)主們揪心不已，今年，在新政策的大力加持下，也必將全面得以修繕和更新?lián)Q代，因?yàn)?，改造花掉的每一分錢(qián)，都將變成產(chǎn)業(yè)鏈條中的三分、五分或八分錢(qián)，其放大效應(yīng)非常的明顯。

這也是上面“都要”二字背后的深刻原因和堅(jiān)實(shí)動(dòng)力。

比如，如果天天都像“茅屋為秋風(fēng)所破歌”描寫(xiě)的那樣，眾多老業(yè)主們哪還有什么心思和心氣去做好自己的工作和積極發(fā)揮出自己的光和熱呢？

其理昭然，其義深遠(yuǎn)。

譬如

城市內(nèi)，老舊小區(qū)改造+城中村改造疊加后，國(guó)內(nèi)城市更新必然會(huì)大大提速；

城市內(nèi)，老舊小區(qū)改造+城中村改造疊加后，國(guó)內(nèi)城鄉(xiāng)融合必將能去敗煥新；

城市內(nèi)，老舊小區(qū)改造+城中村改造疊加后，國(guó)內(nèi)預(yù)期信心必可強(qiáng)力提起來(lái)！

那么，本輪新政下，2025年哪些老業(yè)主將會(huì)受益呢？其中有你嗎？

上面講了這么多，這個(gè)問(wèn)題應(yīng)該是大家比較關(guān)心的一個(gè)話(huà)題了。

也就是說(shuō)，這波改造到底誰(shuí)最受益呢？別急，我們給大家梳理了一下，主要有以下三類(lèi)人：

◢ 1、25年及以上老房子的業(yè)主

如果你家的房子已經(jīng)“年過(guò)25”，恭喜你，你家的老房子很可能要“重生”了！

如上，住建部已經(jīng)明確表示，房齡超過(guò)24年的老房子將被優(yōu)先納入改造范圍。

這說(shuō)明了什么？

意味著你家的老房子可能要迎來(lái)大變身，不僅居住環(huán)境會(huì)得到改善，房子的價(jià)值也可能會(huì)水漲船高了。

◢ 2、城市核心區(qū)老房子的業(yè)主

如果你家的老房子恰好位于城市核心區(qū)，那你可就賺大發(fā)了！

因?yàn)椋@些地段的老房子經(jīng)過(guò)改造后，不僅能保留原有的地理優(yōu)勢(shì)，還能享受到煥然一新的居住環(huán)境。

這樣的房子，不管是自住還是出租，那都是妥妥的香餑餑！

◢ 3、預(yù)制板房的業(yè)主

對(duì)于那些住在預(yù)制板房里的業(yè)主們，這次的政策可是給你們送來(lái)了一個(gè)大禮包。

如果你家的預(yù)制板房已經(jīng)存在安全隱患，無(wú)法通過(guò)簡(jiǎn)單修繕來(lái)改善，那么很可能會(huì)被優(yōu)先納入拆遷范圍。

這意味著什么？

意味著你可能有機(jī)會(huì)搬進(jìn)新房子了!

◢ 4、“老破小”的業(yè)主

由于歷史原因，在國(guó)內(nèi)眾多城市，除上述類(lèi)別之外，另外一大主力——“老破小”的存量眾多，在時(shí)間維度上都滿(mǎn)足2000年以前建成這一核心指標(biāo)，但是又跟上述第二第三類(lèi)的情況又有不同，在區(qū)域和是否為預(yù)制板方面，完全不太一樣，例如，也許不一定是城市核心區(qū)、也許不一定是預(yù)制板形態(tài)、也許是原來(lái)宅基地上的單層建筑，等等，在結(jié)構(gòu)和形態(tài)層面，不同區(qū)域和不同類(lèi)別的“老破小”，在國(guó)內(nèi)近300個(gè)地級(jí)及以上城市中，其實(shí)際體量非常龐大。

此外，這里所講的“老破小”，雖然可以含括上面的所有，但是也有很多的區(qū)別和遺留，故而，在此，波哥看樓市，把“老破小”單獨(dú)另起一行，就是客觀地去查漏補(bǔ)缺，以從上述最新政策去充分理解其中的內(nèi)涵和精神。

不然，就會(huì)有誤區(qū)和盲點(diǎn)，而抓不住新政策的核心要點(diǎn)。

小結(jié)：

看到這里，是不是覺(jué)得有點(diǎn)意思？

不管是舊改還是拆遷，政府的目的只有一個(gè)——讓咱們老百姓住得更舒心、更安全。

所以，無(wú)論你家的老房子是被改造還是被拆遷，都是好事一樁！

觀察此輪新政策，在300個(gè)城市層面，舊改城改等已經(jīng)進(jìn)行了最新最大的優(yōu)化和調(diào)整，上述4個(gè)方面的，皆為題中應(yīng)有之義，偏廢不了。

你覺(jué)得呢？

最后，在補(bǔ)充一個(gè)情況，以供大家參考：

即將受益的城市，又有哪些呢？

再次就不去羅列了，具體名單，請(qǐng)參看下圖

據(jù)波哥看樓市觀察，在國(guó)內(nèi)擴(kuò)大內(nèi)需等眾多重大方針政策的要求下，3月9日，住建部重磅推出了最新的城市更新方面的政策體系：

1、堅(jiān)決穩(wěn)住樓市，重點(diǎn)做好四件事

2、兩方面抓好落實(shí)城市更新工作

3、三方面推動(dòng)建設(shè)“好房子”

在前面兩點(diǎn)，反復(fù)強(qiáng)調(diào)了城中村改造和城市更新方面的熱點(diǎn)事情，全面和深刻揭示出最新一輪樓市、城市更新和未來(lái)方向的全新思考和安排。

小到舊改、城改和完整社區(qū)建設(shè)，大到城市更新國(guó)家級(jí)大戰(zhàn)略，經(jīng)過(guò)2024年365天的的實(shí)操、思考、復(fù)盤(pán)等，國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)的發(fā)力點(diǎn)依然是眾多的城市，當(dāng)然，這樣講，并不是去否定鄉(xiāng)鎮(zhèn)村的價(jià)值，而是說(shuō)，在新的態(tài)勢(shì)和壓力之下，推動(dòng)城市的發(fā)展，能快速有效去破冰和緩解當(dāng)下眾多的現(xiàn)實(shí)壓力和問(wèn)題，可釋放出更多更強(qiáng)大的動(dòng)能。

于今之際，各國(guó)各城都在急速搶跑，一步落，將會(huì)步步差。

時(shí)間都不多了，落后就要挨打。

這已經(jīng)完全不是簡(jiǎn)單的城市更新方面的問(wèn)題了，有了一個(gè)全新的時(shí)代、趨勢(shì)和產(chǎn)業(yè)發(fā)展的大背景等，你不改變，自然有別人會(huì)去改變你，就這么簡(jiǎn)單。

時(shí)不我待，故而必爭(zhēng)取朝夕了。

昨日，住建部新政，為何要這樣去動(dòng)大手術(shù)，只是城市更新的需要嗎？只是去回應(yīng)住房的熱點(diǎn)問(wèn)題嗎？只是去改善居民的居住環(huán)境嗎？

并不見(jiàn)得，皆為趨勢(shì)之力在急速和強(qiáng)勁策動(dòng)，無(wú)他。

其背后，是新一輪深刻洞察下的結(jié)果和反映，沒(méi)有那么簡(jiǎn)單。

有鑒于此，重點(diǎn)強(qiáng)調(diào)和發(fā)力于近300個(gè)城市的存量改造，就于大趨勢(shì)、符合新國(guó)情、變于新需要。

城市內(nèi)老舊小區(qū)+城中村改造，架構(gòu)出新一輪城市優(yōu)化重點(diǎn)要素的新拼盤(pán)、設(shè)計(jì)出最新的可劈波斬浪的新模式新方略，對(duì)城市、對(duì)國(guó)家、對(duì)社會(huì)、對(duì)經(jīng)濟(jì)、對(duì)民生等，皆為一次中到大的歷史性的大變化。

再也不是過(guò)去的小打小鬧了，再也不是某一方面的更迭了。

一言以蔽之，我們認(rèn)為：

城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造對(duì)惠民生擴(kuò)內(nèi)需具有重要意義，要扎實(shí)推進(jìn)這項(xiàng)工作，使人民群眾在城市的生活更方便、更舒心、更美好。

我們衷心希望：聚焦為民、便民、安民，期待更多城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造工作“改”到百姓心坎上，為人民群眾創(chuàng)造更高品質(zhì)的生活空間。

其中，因老舊小區(qū)舊改的真實(shí)、快速和扎實(shí)推進(jìn)，一大波業(yè)主，必然會(huì)在此過(guò)程中，大受其益——票子或房子、環(huán)境等改善升級(jí)等，將如潮而至！

本文為「波哥看樓市」（ID：bgkls2023）原創(chuàng)文章，其版權(quán)歸我方所有。未經(jīng)授權(quán)不得轉(zhuǎn)載，喜歡的敬請(qǐng)點(diǎn)贊和轉(zhuǎn)發(fā)為謝！