昨天是周末，樓市又傳來好消息。9號下午是一次發(fā)布會，其中關(guān)于房地產(chǎn)的信息量還是非常大的，大家可以找找答原文來看看。

住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部部長倪虹表示，將實(shí)施一批惠民生、促發(fā)展、防風(fēng)險(xiǎn)的更新項(xiàng)目，其中在民生項(xiàng)目，將著力抓三件事：

• 一是把2000年以前建成的城市老舊小區(qū)都要納入城市更新的改造范圍，因地制宜實(shí)施改造，也鼓勵地方探索居民自主更新改造老舊住宅。
• 二是城中村改造，現(xiàn)在范圍已經(jīng)擴(kuò)大到全國地級及以上城市，要在去年新增100萬套基礎(chǔ)上，再繼續(xù)擴(kuò)大改造規(guī)模。
• 三是大力推進(jìn)完整社區(qū)建設(shè)，重點(diǎn)是聚焦“一老一小”，完善無障礙適老化配套設(shè)施，政府托育服務(wù)設(shè)施、兒童活動場地。

倪虹表示，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部將會同有關(guān)部門，堅(jiān)持長短結(jié)合、標(biāo)本兼治，堅(jiān)決“穩(wěn)住樓市”。要鞏固政策“組合拳”效果，把降息、增貸、減稅等政策效應(yīng)充分釋放出來，惠及更多人民群眾；繼續(xù)打好“保交房”攻堅(jiān)戰(zhàn)，切實(shí)維護(hù)購房人合法權(quán)益；加大“白名單”貸款投放力度，按照“應(yīng)進(jìn)盡進(jìn)、應(yīng)貸盡貸”的要求，將符合條件的房地產(chǎn)項(xiàng)目全部納入“白名單”，提供有力的融資支持，充分保障項(xiàng)目建設(shè)交付。

第一：2019年全國累計(jì)開工改造城鎮(zhèn)老舊小區(qū)近28萬個(gè)。

第二：2000年以前建成的城市老舊小區(qū)都要納入城市更新改造范圍。

去年已經(jīng)提出要擴(kuò)大城中村改造的范圍，從35個(gè)城市直接擴(kuò)大到300城，之前很多人不知道改造和拆的標(biāo)準(zhǔn)到底是什么。

現(xiàn)在明確了，2000年以前的，也就是25年樓齡的房子都有機(jī)會納入城市更新改造的范圍。

政府工作報(bào)告指出，保持“止跌回穩(wěn)”積極勢頭，堅(jiān)決穩(wěn)住樓市，持續(xù)用力推動房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)。

1、鞏固政策“組合拳”的效果，降息、增貸、減稅；保交房；加大“白名單”貸款投放力度，將符合條件的房地產(chǎn)項(xiàng)目全部納入“白名單”。

2、加力實(shí)施城中村和危舊房改造。在去年新增100萬套的基礎(chǔ)上，繼續(xù)擴(kuò)大改造規(guī)模，穩(wěn)妥推進(jìn)貨幣化的安置，讓城中村的居民擁有更有的自主選擇權(quán)。

實(shí)施城中村改造要因地制宜，采取拆除后重建、整治提升、拆整結(jié)合等多種方式，有序推進(jìn)。危舊房改造通過拆除后新建、原址重建、改擴(kuò)建、抗震加固等多種方式加快推進(jìn)，極早的消除安全隱患，改善居住環(huán)境，解決群眾急難愁盼。

3、推進(jìn)收購存量商品房。

以前，城中村改造只限定在35個(gè)超大城市，新消息明確，從2025年開始，改造城市擴(kuò)大到300個(gè)。

相當(dāng)于全國有一半城市的老房子，都將有機(jī)會列入到改造計(jì)劃。

而且今年開年就已經(jīng)有多個(gè)城市發(fā)布了征地拆遷公告，其中包括浙江，廣東，陜西，安徽，四川，河南等等。

改造針對的目標(biāo)就是2000年以前建造的老房子。

這也就意味著，如果你手上剛好有符合樓齡25年的老房，那么恭喜你，你的老房子將迎來“重生”機(jī)會，你的身價(jià)也將因此上漲。

比方說，北京某個(gè)2000年前建造的老小區(qū)，經(jīng)過翻新改造，加裝電梯以后，不僅老業(yè)主出行更方便了，租金收益也一下子上漲了20%。

城市核心區(qū)周邊配套優(yōu)勢、地段價(jià)值更高，一旦列入到舊改翻新計(jì)劃，這些老房子就將迎來新的升值機(jī)會。

老業(yè)主如何應(yīng)對這一次變革

1、先搞清楚房子的改造方向，

一般要么拆遷，要么舊改，具體采取哪種方式，不由咱們業(yè)主來定。

這個(gè)得有專業(yè)的機(jī)構(gòu)來鑒定，判斷房屋是不是已經(jīng)達(dá)到了拆遷的標(biāo)準(zhǔn)，如果沒有達(dá)到，就按修繕改造來提升居住品質(zhì)。

2、了解補(bǔ)償政策。

不管是舊改還是拆遷，都會有相應(yīng)的補(bǔ)償方案，建議直接通過官網(wǎng)去了解一下具體的補(bǔ)償情況。

是房票安置？還是實(shí)物安置？或者原材原件等等…

3、積極參與改造過程

舊改要立項(xiàng)，這個(gè)過程就會有聽證會或者問卷調(diào)查，來收集居民意見什么的，這個(gè)時(shí)候業(yè)主要主動一點(diǎn)，了解一下補(bǔ)償方案，提出自己的需求。

遇到不合理的拆遷，比方說，拆遷補(bǔ)償款沒有達(dá)到國家要求的標(biāo)準(zhǔn)，拆遷程序違規(guī)，這個(gè)都需要自己主動向相關(guān)部門去申訴。

對樓市來說，首先意味著需求端劇增。

大量動遷戶持幣入市推動成交量價(jià)上升。

2025年拆遷預(yù)算1500億，按上海房價(jià)600萬總價(jià)中位數(shù)來算，等于25000套新增需求，2024年上海全年新房加二手房成交約30萬套，占比高達(dá)8.3%！

其次，中心區(qū)征地拆遷暴增將導(dǎo)致供給端重構(gòu)。

中心城區(qū)拆遷釋放的土地，大部分仍將用于建設(shè)商品住宅。

以黃浦區(qū)為例，其141%的預(yù)算增幅對應(yīng)著老西門、董家渡等核心地塊開發(fā)。在這樣的地段，開發(fā)商為平衡成本必然選擇高端豪宅產(chǎn)品線。

上海黃浦區(qū)新天地翠湖——一個(gè)典型的拆遷后改建的豪宅項(xiàng)目

2024年，市場已經(jīng)證明了上海豪宅的市場剛性。

2024年上半年，在房地產(chǎn)低谷，上海豪宅卻走出獨(dú)立行情。4000套豪宅成交，創(chuàng)近十年來的新高。

自3月小陽春起，上海豪宅每個(gè)月都在給全國樓市“億點(diǎn)點(diǎn)”震撼：

3月，中海·順昌玖里刷全國單日銷售額紀(jì)錄；

4月，外灘壹號院百億日光；

5月，凱德·茂名公館45分鐘清盤；

6月，宸嘉100·嘉佰道422套房源2小時(shí)售罄。

參考?xì)v年上半年總價(jià)超3000萬的豪宅成交情況，2024僅上半年豪宅成交了1544套，同比漲幅64%，約2013年同期成交量的9倍，創(chuàng)下了近十年來的新高。

2024年8月，當(dāng)時(shí)市場還處于低迷期，豪宅地塊就已被房企瘋搶。

徐匯濱江地塊吸引了全上海能做豪宅的所有房企前來參拍，最終觸限成交，成交價(jià)48億元，樓面價(jià)13萬/平方米，溢價(jià)率達(dá)30%。觸限價(jià)成交后，地塊保本售價(jià)需17萬/平方米，定價(jià)18萬/平方米-19萬/平方米，房企才能獲得一定盈利空間。

下半年也有明星豪宅熱賣，但下半年整體政策轉(zhuǎn)向， 市場全面回暖， 豪宅不算是獨(dú)立行情，就不用贅述了。

2024年上海豪宅熱銷并非“曇花一現(xiàn)”的偶然現(xiàn)象，從長期看，在樓市下行的2021-2023年，上海豪宅年成交量（總價(jià)1500萬以上，新房二手房合計(jì)總量）只下降了20%，而剛需（500萬以下）成交量下降了40%，降幅是豪宅的兩倍。

所以，上海的豪宅，需求一直非常穩(wěn)定。

這次拆遷預(yù)算大增的徐匯、黃浦是上海傳統(tǒng)核心區(qū)域，高端住宅聚集區(qū)。像徐匯今年拆遷補(bǔ)償預(yù)漲了近200%，黃浦也漲了141%，未來供應(yīng)十分可觀。

以徐匯為例，徐匯今年拆遷補(bǔ)償預(yù)算達(dá)430億元，按10萬元/平米的單價(jià)算，拆遷面積可達(dá)43萬方。拆遷后，容積率按歷史情況估算起碼會翻倍（由里弄，老公房改為高層住宅），按此估算徐匯就將新增1萬套新建住宅。關(guān)心上海樓市的朋友都很清楚，徐匯絕大部分板塊新房都炙手可熱。

拆遷中的上海徐匯區(qū)東安一村供應(yīng)端將會發(fā)生巨變。當(dāng)幾個(gè)板塊率先熱起來，新建豪宅拉升板塊價(jià)格天花板，市場情緒就會被點(diǎn)燃。

因此徐匯、黃浦等核心板塊房價(jià)很大概率領(lǐng)先市場上行。全市場成交均價(jià)，繼續(xù)結(jié)構(gòu)性上升也是可以確定的趨勢。