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炸裂!成都地價破3萬,重慶土拍遇冷!西南樓市分化真相如何

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2024年3月11日,中國西南樓市上演了一幕“冰與火之歌”:成都高新區一宗宅地以31700元/㎡的樓面價刷新歷史紀錄,溢價率高達70.4%,成為西南首個破3萬的“地王”; 而重慶同日出讓的沙坪壩地塊卻以底價成交,樓面價僅8659元/㎡,溢價率0%。
一邊是房企爭搶的“神仙打架”,一邊是無人問津的“市場寒冬”,西南兩大核心城市的土地市場為何走向截然相反?這背后藏著怎樣的樓市真相?

NO.1 |壹

成都土拍炸場!新地王誕生背后的三大邏輯

成都這場土拍,堪稱“史詩級戰役”: 高新區大源地塊:十余家頭部房企廝殺130輪,招商蛇口以3.17萬/㎡樓面價豪擲27億奪地,直接捅破成都房價天花板; 錦江、成華地塊:溢價率全部超35%,華發、中昕等房企激烈爭奪; 全年趨勢:2024年成都核心區宅地溢價率普遍超30%,綠城、華潤等房企持續加碼。
為何房企瘋狂押注成都?三大核心邏輯浮出水面:
城市價值的絕對碾壓 成都GDP突破2.2萬億,常住人口超2100萬,連續6年位列新一線城市榜首; 高新技術產業(如電子信息、生物醫藥)增速超15%,天府國際機場年吞吐量破7000萬,城市能級全面躍升。 頂豪購買力的爆發 大源西板塊對口高11學區(成都TOP3教育集團),周邊二手房均價已破4萬/㎡; 天府1-5街聚集超200家世界500強,年收入百萬級高管人群超10萬,豪宅市場需求井噴。 政策紅利的超級預期 中央“房地產融資協調機制”落地,成都被列入首批試點城市,房企資金鏈壓力緩解; 大源西規劃的騎龍創新園將引入總部經濟 ,未來板塊價值對標上海張江、深圳南山。

NO.2 |貳

重慶土拍遇冷!沙坪壩地塊底價成交的深層危機

與成都的火爆形成鮮明對比,重慶沙坪壩地塊的拍賣現場堪稱“冷清”:僅華僑城一家房企報名,最終底價成交,樓面價不足成都地王的1/3;地塊需配建文物保護區、公廁等設施,開發成本陡增;2024年重慶核心區土拍溢價率普遍低于10%,市場觀望情緒濃厚。
重慶樓市為何陷入困局?三大致命傷不容忽視:
天量供應的反噬效應 重慶年均宅地供應超1.5萬畝,是成都的2倍以上,庫存去化周期長達18個月; 沙坪壩地塊所在的“老沙區”板塊,近三年新房成交均價始終徘徊在1.5萬/㎡,缺乏上漲動能。
購買力的結構性斷層 重慶人均可支配收入僅為成都的80%,改善型需求集中在江北、渝北等核心區; 沙坪壩板塊以剛需客群為主,對高價地承受力極弱。

NO.3|叁

西南樓市大分化!未來5年的三大趨勢預判

趨勢一:城市能級決定房價天花板 成都、西安等“新一線龍頭”將誕生5萬+/㎡頂豪區,重慶、貴陽等城市核心區上限難破3萬; 人口爭奪戰加劇,成都年均新增常住人口超20萬,重慶已連續3年人口凈流出。
趨勢二:板塊價值加速重構 成都大源西、金融城三期:憑借產業+學區+頂配資源,房價將向一線城市看齊; 重慶中央公園、江北嘴:短期仍有上漲空間,但長期受制于供應過剩; 非核心區地塊(如重慶沙坪壩、成都遠郊)或陷入“流動性陷阱 ”。
趨勢三:房企戰略全面收縮 招商、華潤等央企將聚焦成都、西安等確定性市場; 中小房企被迫退出西南戰場,行業集中度進一步提升。
這場土拍分化揭示了一個殘酷真相:在中國樓市深度調整期,只有“超級城市+頂級板塊”才能穿越周期。
對購房者:務必盯緊“產業高地+稀缺資源”區域(如成都大源西、西安高新CID),這些板塊的資產抗跌性和增值空間遠超普通區域; 對投資者:警惕重慶、昆明等供應過剩城市的非核心區項目,這些區域可能長期橫盤; 對房企:放棄“廣撒網”模式,集中火力爭奪成都、西安的優質地塊,方能在寒冬中存活。

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