政策真空期，昨天深圳樓市又在瘋傳小作文。

說是除了6個街道外，其他區域即將全面解除限購。

看小作文，保留限購的幾個街道均位于福田和南山。

路邊社消息嘛，也不是一天兩天了，真真假假，假假真真的，但不妨礙我們順藤摸瓜，聊聊放松限購這個市場普遍關心的話題~

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按照小作文，南山區想保留粵海、沙河、招商、蛇口街道的限購，這里聚集了全市最貴的幾張入場名片，深圳灣、華僑城和蛇口豪宅區都在里

目前南山新房住宅庫存不算多，1800多套，若真像傳聞那樣放松限購，最大的贏家是前海，被劃在招商街道的赤灣則有些受傷，占了區域最多的庫存不說，還不給限購松松綁。

福田新房住宅庫存就更少了，只有幾百套，傳聞想保留香蜜湖、園嶺街道的限購，一個老牌豪宅，一個名校林立，在區域中都是非常知名的存在。

不過從投資角度，目前福田的情況和羅湖有點像，整體來看是一個存量市場。

據不完全統計，深圳現存2000年前竣工的老舊小區超1700個，其中建筑年代可追溯至1995年以前的占40%以上，羅湖和福田分布尤為密集。

外地人投資買房，主要買的是增量。

換句話說，這些中心老城區若放開限購，對市場最大的作用，本質不是面向外地投資客，而是鼓勵人們改善置換。

最終能釋放多少改善置換需求是動態變量，但確定性的價值法則從未改變——

在換房這件事上，先行者總是比后知后覺者賺得多，不僅住得舒服，房子也更值錢。

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市場上有一種說法是，深圳最近半年消化了那么多購買力，就算現在把核心區的購房限制放開，也沒人買單了。

前不久的文章中，分享深圳房價實現五連漲，還有很多網友說這是假的，“快別吹牛了，也不看看現在大環境怎么樣，還有幾個人買得起房子？”“能活下去就不錯了，還敢買房？等著跌吧”……

在他們看來，深圳的房子應該人人都買得起。

就像很多人想把劉亦菲娶回家當老婆一樣。

但劉亦菲會因此搭理你嗎？

一個必須認清的真相是——

在深圳，大部分人連參與救市的資格都沒有。

過去八年，深圳總共賣出約29.5萬套新房住宅，平均每年賣出3.68萬套。

2017年，新房住宅成交25820套

2018年，新房住宅成交29396套

2019年，新房住宅成交37882套

2020年，新房住宅成交45384套

2021年，新房住宅成交52417套

2022年，新房住宅成交34441套

2023年，新房住宅成交31621套

2024年，新房住宅成交37972套

期間，深圳二手房住宅的總成交量是多少？

45萬套左右。

這45萬套成交的二手住宅里面，還有不少是業主賣掉老房子、小房子和郊區房，奔著資產優化去的。

深圳常住人口近1800萬人，實際擁有商品房的人10%左右。錢流向了不缺錢的人，房子流向了不缺房子的人，二八定律永遠存在。

從買房人和買房人的角度，身處不同樓市周期，不同的決策會導致極大差異

旺市的時候，房價高，首付高，利率高，各種限制政策出臺，這時候All in進場，往往容易血本無歸。

低迷的時候，首付低，利率低，各種樓市組合拳相繼祭出，房價也在相對低位，機會大于風險。

很多人覺得周期煎熬，本質不是因為它真的很漫長，而是自己的反向操作加上現金流斷裂，導致難以穿越整個周期。

同樣的，很多人覺得置換難，往往不是市場問題，而是從自己買錯第一房子開始

03

中國經濟40年發展史印證了一個規律。

就是真正實現財富保值增值的，并非某種特定商品，而是精準把握政策周期的戰略眼光。

從90年代下海潮到互聯網經濟騰飛，從城鎮化建設到產業升級轉型，每個時代的先行者都深諳「看天吃飯」的生存哲學。

這里的「天」正是國家政策的指揮棒。

房地產作為國民財富的壓艙石，始終占據家庭資產配置的C位。

盡管市場分化已成定局，但核心城市優質資產未來仍具備很強的抗通脹能力。

結構性行情背后，是產業、教育、醫療等資源高度聚集形成的護城河效應。
當前樓市正處于深度調整后的價值重構期，政策工具箱已釋放明確托底信號。

歷史經驗表明，每輪調控周期觸底后，核心資產總能率先走出獨立行情。

與其盼著深圳灣房價跌到人人買得起，不如正視優質資源稀缺性的定價邏輯。

當全國高凈值人群的財富配置需求與有限的核心房源相遇，價格錨點自然向上位移。
在資產分層的時代，財富進階的方式在于，用政策思維穿透市場迷霧，用資源稟賦評估資產價值，用逆向思維捕捉窗口期。

這不是簡單的房產投資，而是一場關于認知升級的競賽。

買房和換房作為普通人的超大額支出，同時又是極其低頻的行為，絕大部分人都缺乏經驗。而缺乏經驗卻要做如此重大的抉擇，做對了當然皆大歡喜，做錯了很可能會悔恨終身。

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