當全城目光聚焦濱湖、政務時，合肥西的蜀西湖與董鋪湖板塊正以“王炸級”新盤攪動樓市。一邊是綠城、龍湖爭奪高新代建權，一邊是城建星辰系首秀董鋪湖，兩大板塊的新品入市徹底點燃了改善市場的戰火。

NO.1｜壹

綠城、龍湖“神仙打架”，蜀西湖上演代建權爭奪戰

代建權爭奪背后的“暴利密碼”

高新GX202401號地塊的爭奪堪稱“合肥代建第一案”：綠城與龍湖兩大巨頭入圍，背后是蜀西湖板塊“肉眼可見”的財富潛力。該地塊樓面價12187元/㎡，容積率≤1.6，西鄰金鵬麓山院，注定要打造**洋房+小高**的純改善產品。

兩大巨頭籌碼對比：

龍湖光年：合肥“搖號神話”締造者，光年系商業+地鐵TOD模式已驗證成功；

綠城錦海棠：蜀西湖首個會所泳池豪宅，3萬/㎡成交價坐實“板塊天花板”。

蜀西湖的“鈔能力”從何而來？

產業造富：科大訊飛、科大國盾等獨角獸總部聚集，碼農年薪百萬已是常態；

頂配配套：雙地鐵+銀泰+奧萊+龍湖天街，15分鐘頂奢生活圈堪比天鵝湖；

土地稀缺：2024年蜀西湖僅出讓2宗宅地，綠城錦海棠地塊7家房企瘋搶。

購房者畫像：30-45歲科技企業中高層，追求“職住一體”的高效生活，對會所、科技系統等改善配置極度敏感。

NO.2｜貳

板塊基因對決：當"硅谷心臟"碰撞"生態孤本"

蜀西湖：改寫中國科創版圖的"黃金心臟"

產業能級：科大訊飛+科大國盾+中科系集群，匯聚10萬+年薪科技新貴

商業動脈：銀泰+奧萊+龍湖天街構建頂奢消費金三角

軌交網絡：2/4號線雙地鐵織就30分鐘科創生活圈

價格密碼：偉星玖峯匯2.1萬/㎡清盤價已成歷史，綠城錦海棠3萬/㎡重塑價值坐標系

合肥樓市航拍圖

董鋪湖：主城最后的"傳世資產保險箱"

生態壁壘：12.6平方公里水庫+科學島+四季花海構筑天然護城河

產品革命：1.1容積率催生4-6層疊墅，120%得房率顛覆傳統豪宅

圈層密碼：碧海山莊別墅群沉淀20年高凈值客群

價格奇點：綠城詠溪雲廬7.37萬/㎡創紀錄，招商天青臻境3萬+/㎡強勢清盤

合肥樓市航拍圖

NO. 3｜叁

市場透視，稀缺性與產品分化

土地市場的冰火兩重天

產城板塊：2024年僅出讓2宗宅地，核心區7家房企競拍推升溢價率至28.96%，現存可開發用地不足200畝，未來供應持續收緊。

生態板塊：年內成交5宗低密地塊，科學島路西延工程激活板塊擴容潛力，土地價值進入加速兌現期。

新房市場的結構性機會

產城標桿項目：綠城錦海棠（125-213㎡）以恒溫泳池會所、全屋智能系統樹立改善標桿，月均去化率82%；偉星玖峯匯尾盤以1.9-2.1萬/㎡價格吸引首改客群。蜀西湖板塊相比一年價格上漲7000元/㎡。

生態價值梯隊：綠城詠溪雲廬疊墅（得房率120%）與招商天青臻境（L型270°觀景窗）鎖定頂改需求；晶宮山水拾光（125-143㎡）以2.6萬/㎡均價成為改善入門首選

二手房的價值傳導效應

蜀西湖核心板塊次新房價格比較堅挺，比如龍湖光年、藍光雍錦半島，而董鋪湖板塊早期別墅項目如碧海山莊、和莊別墅，因低密屬性+湖景資源，成交周期長但保值性強。

綠城錦海棠是綠城時隔多年后再在合肥拿地，不僅位于高新區蜀西湖板塊的核心區，而且是區域內首個帶會所、恒溫泳池的高端改善項目，首個計容新規產品。目前備案成交均價3萬/m2，戶型125-213m2。

綠城錦海棠位于高新區蜀西湖板塊核心，緊鄰龍湖光年商業體，2地鐵，坐擁銀泰、奧萊、龍湖天街等頂奢商業資源，是合肥“科創走廊”核心居住區。容積率1.8，打造6棟洋房+小高層組合，高新目前唯一新計容產品，得房率高，但價格也是目前高新區新房最高的。

偉星玖峯匯是高新區唯一滿分競品質項目，目前是尾盤狀態，均價1.9-2.1萬/m2。

偉星玖峯匯是高新唯一滿分競品質項目，層高與其他項目相比高，綠建三星、裝配率65%，鄰近安徽省婦幼西院配套成熟。緊鄰長江西路高架，這個是項目硬傷，目前項目已經是尾盤，可選房源不多。

綠城詠溪雲廬以4-6F的低密度疊墅產品為主，容積率1.1，而且有大面積的落地窗和露臺設計。靠近董鋪水庫一側為四層，其他為六層，部分產品得房率可以做到120%左右，單價2.8-7.37萬/㎡。

項目生態稀缺，容積率1.1，合肥主城罕見純疊墅社區，直面董鋪湖，綠城“云廬系”高端產品線，是綠城去年回歸合肥后首個高端項目，客群較為純粹，是合肥目前新房價格天花板。

晶宮山水拾光規劃為10-17F的小高層，戶型125-143m2，成交備案均價2.6萬/m2，價格比較穩定。

項目相對而言性價比高，董鋪湖板塊入門級改善盤，低密舒適，10-17層小高層設計，容積率1.8，居住密度適中。距地鐵2號線，通勤效率較為方便。開發商品牌較弱，在合肥缺乏標桿項目。

招商天青臻境該項目鄰近樊洼西路，推窗見湖。共規劃10棟洋房（7-11層），5棟小高層（14層），即將清盤，目前價格3萬+/m2，92折。

招商天青臻境項目是招商高端產品，生態稀缺，宋式飛檐+香檳格柵外立面，打造湖山雅居意境。與綠城詠溪雲廬客群重疊，但兩者產品差異，項目即將清盤。

城建星啟錦宸目前已啟動驗資，首開樓棟16、17、18、19棟，戶型139-186平，驗資金額：139平戶型55萬，186平戶型75萬，放風價139平2.4-2.7萬，186平2.7-2.85萬，預計總價330-530萬左右。

項目國企背書，資金安全系數高，交付風險低，計容新規后產品，得房率高，當前板塊新房在售較少，尤其周邊改善需求旺盛。但項目緊鄰長江西路和西二環，受噪音影響較大。

NO. 4｜肆

結語

合肥西兩大板塊蜀西湖與董鋪湖的博弈，本質是合肥城市發展范式的分野，前者以“科創+”驅動，打造面向未來的產城融合樣本；后者以“湖山+低密”為核，塑造不可復制的傳世資產。

對購房者的啟示：科技新貴、產業精英優先蜀西湖，搶占產城升級紅利；財富家族、高凈值人群長持董鋪湖，鎖定生態稀缺價值。