近一年來，全國多個城市迎來一波物業費降價潮。從去年2月起，青島市就開始實施空置房物業費“打6折”的政策，甘肅省蘭州新區則將這個數字降到了“5折”。

除了空置房的物業費打折，不少城市的現行物業費也迎來降價。2024年，包括重慶在內，以及銀川、青島、武漢4城有百余個項目實現了物業費下調，降幅在20%-35%之間。

實際上，高昂的物業費問題不僅困擾著二三線城市。作為一線城市的上海，更是深受物業費等居住成本的困擾。

前段時間，鳳凰網房產曾對上海市在售新房的物業費做過統計，結果顯示，目前上海在售的新房中，超過44個小區的物業費超過了10元/㎡·月，市區內的一些別墅項目，物業費甚至超過了20元/㎡·月。即便是郊區的樓盤，物業費的起價也基本在4元/㎡·月。

Part.1

“天價”的物業費，“廉價”的體驗感

購置房產并繳納物業費乃日常生活中極為普通且應盡的義務。然而，近年來，上海市新建住宅的物業管理費用顯著上漲，部分費用之高令人咋舌，業主痛斥其為“物業費刺客”。

單價6萬元多的樓盤，物業費達到7.8元/㎡·月；單價8萬多的樓盤，物業費高達12元/㎡·月，買個不足100平方米的房子，一年物業費就超萬元。

然而，現實情況中，部分樓盤物業管理費用的提高并未伴隨著服務質量的提升，隨手在新聞網站、各投訴平臺搜索，各類物業投訴不勝枚舉。

今年1月，天安1號C區的業主投訴稱，其物業服務標準與12元/㎡·月的費用嚴重不符。交付不久后，便出現了公共區域照明不足、保安缺崗、外來人員可隨意進出小區以及找不到管家等問題。

此外，收費標準亦存在不合理之處。開發商承諾的3000平方米會所、游泳池等設施位于A、B區，但A、B區還需一至兩年才能交付使用。目前交付的C區僅有一個300平方米的會客廳和一個較小的兒童活動區，開發商卻要求業主支付全額物業管理費。

公開資料顯示，天安1號位于閔行區七寶板塊，開發商為天安中國，物業公司為天安旗下的港力物業管理，物業管理費為每月每平方米12元。該小區共有2000多戶，分為A、B、C三個區域開發，其中C區已于今年1月交付，A區預計于2025年6月交付，B區預計于2026年12月交付。

位于閔行區顓橋板塊的上海星河灣也曾因物業服務問題引發業主維權。去年11月，一位上海星河灣二期的業主在其蘭博基尼車身上噴涂“別買星河灣，物業真垃圾”字樣，以此表達對星河灣物業的不滿。該業主還指出上海星河灣花園存在安保形同虛設、衛生環境臟亂、門禁監控多年未修、維修亂收費以及房屋質量問題等。

據了解，上海星河灣二期建于2015年至2017年間，全部為大戶型設計，最小戶型為185平方米，最大戶型為303平方米。目前，小區掛牌均價在7.3萬/平。

Part.2

“天價”車位費到底是在賣尊貴，還是在“割韭菜”？

除了物業費，高昂的車位價格也使得眾多購房者感到苦惱。

近期，徐匯區天鑰橋南路1288弄寶能公館1288（備案名：寶能華庭）的業主反映，開發商為了高價出售停車位，將B1層的停車位全部安裝了地鎖，僅限出售而不提供租賃服務。

此外，對于每戶業主的第二輛車，開發商收取了高達2400元的月租金。然而，根據先前簽訂的物業管理服務合同，小區的車位租賃費用應為每月600至800元。

資料顯示，寶能公館1288的開發商為上海濠泉房地產有限公司，共有439戶居民，小區車位共1088個，于去年11月份開始銷售，標準車位售價65萬，子母車位售價98萬，微型車位售價52萬。

實際上，寶能公館1288所面臨的天價車位問題，并非孤立事件。

同樣位于徐匯濱江地區的云錦東方項目，其標準車位售價為85萬元，而子母車位則高達127.5萬元。此外，超過800個車位中，還有200余個車位實行捆綁銷售策略，其價格區間介于170萬元至340萬元之間。

即便是郊區的車位，也未能逃脫這一趨勢。去年12月，位于外環莘莊板塊的天薈地下車位開售，標準車位售價為62萬元，無障礙車位售價為72萬元。

據數據顯示，在過去三年內，上海內環內新房車位的平均價格大約上漲了20%，而中外環間的車位價格更是接近翻倍。具體而言，按環線劃分的車位均價大致為：內環內60萬元以上，中環線50萬元以上，外環線30萬元以上，外環外則在10至25萬元之間。

停車費用的高昂并不僅限于車位費，停車費本身也呈現出持續上升的趨勢，甚至業主反映個別小區不顧合同，隨意漲價。

今年二月份，位于浦東外高橋板塊的陽明花園小區業主投訴稱，該小區的開發商上海僑福外高橋置業有限公司未經協商單方面將車位租賃費用提升至每月600元，此舉已違反了合同規定。依據《前期物業服務合同》第十三條的規定，地下車位的租賃費用標準應為每月250元每個車位，并且合同中并未包含任何允許單方面調整費用的條款。

對此，上海僑福外高橋置業有限公司作出回應，聲稱小區車位產權歸僑福公司所有，因此車庫機動車位租賃費將維持在600元/個·月的標準。

無獨有偶，去年六月初，新湖地產也向新湖明珠城的業主們發布了通知，宣稱將對車位租金進行調整，理由是現行的租金水平偏低，需要進行上調。

據調查，調整前，新湖明珠城的車位租金介于600至1000元之間，而調整后，新湖明珠城的車位租金在每月800至1800元之間。

同樣地，去年11月，位于浦東康橋板塊的仁恒華發海上溪云的業主也投訴稱，開發商給業主的停車費價格為800元/月（含150元車位管理費），但開發商并未提供任何收取150元車位管理費的合理解釋。

此外，該小區的車位租賃價格遠超周邊小區，像周邊的迷鹿公寓、浦發有家、綠地東上海、中駿柏景灣、世貿云圖等，這些小區的停車費一般在300-400元/月之間。開發商和物業公司向業主收取高于市場平均水平的停車費，這種行為已經構成了對小區業主的價格歧視，涉嫌違反了《價格法》和《消費者權益保護法》的相關規定。

Part.3

天價費用的背后

為什么新房的物業費、車位費、停車費等附加費用定價偏高，甚至有些高到讓購房者難以接受呢？

據知情人士透露，總體上有兩方面原因。一方面，現在許多新房實行限價政策，開發商拿地賣房的利潤很低，就要從其他方面“找補”。

另一方面，由于業主收房后物業費、停車費等漲價需要經過復雜的流程，這也導致許多企業選擇在售房階段就定下高價，以應對未來漲價的困難。

以車位為例，產權通常歸開發商所有，那么車位的利潤究竟有多大呢？以市中心的金隅外灘東岸（備案名：隅璟尚庭）小區為例，該小區共有895個車位，其中標準車位售價55萬，子母車位售價75萬，微型車位售價40萬，車位總售價4.9億元。

假設車位成本為15萬元/個，那么895個車位的利潤接近3.6億元；即使成本上升至20萬元/個，利潤也達到3.11億元，可見利潤相當可觀。

再來看物業行業，近年來物業可以說是最賺錢的行業之一。據公開數據顯示，2023年物業行業的平均凈利潤率大約在10%-12%之間，而像萬物云、碧桂園服務等領先企業，其利潤率甚至可以達到12%-18%。

反觀房地產開發，2023年房地產開發商的平均凈利潤率約為5%-8%，即便是頭部房企，其平均凈利潤率也僅在5%-10%之間。許多中小型房地產企業更是面臨凈利潤率低于3%，甚至虧損的困境。

尤其在當前房地產市場承受巨大壓力的環境下，物業已成為眾多房企業務板塊中，為數不多能夠保持盈虧平衡甚至實現正增長的“寶貴資產”。

此外，對于一些房地產企業而言，物業還扮演著“現金奶牛”的角色。前不久，弘陽服務就再次為弘陽地產母公司“輸血”。作為賣方，弘陽地產向弘陽服務轉讓了6258個停車位以及3個子公司的部分股權，代價分別為2.31億元、2.57億元。停車位的收購，弘陽服務計劃用現金支付，而股權交易則是抵償對弘陽地產的應收款。

從“天價物業費”到“車位刺客”，這些附著在居住權益上的隱性成本，正在成為壓垮購房者的沉重負擔。當物業服務偏離“服務”本質，當配套設施異化為盈利工具，折射出的不僅是市場規則的失序，更是房地產開發模式的結構性困境。

要解決這一困局，需要多方面的共同努力。監管部門應建立物業費與服務質量動態評估機制；物業公司收取物業費時，必須確保費用與服務相匹配；消費者更應提升契約意識，在購房環節就對物業條款進行專業評估。

唯有讓物業服務回歸“服務”本源，讓附加費用走出監管盲區，才能重建“質價相符”的居住生態。畢竟，真正的滿足美好生活的“好房子”，從來不在于賬面上的天價數字，而在于流淌在社區每個細節中的品質溫度。