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購房過程中，認(rèn)購金的退還問題常引發(fā)糾紛。北京朝陽一起案件中，購房者支付 50 萬元認(rèn)購金后未簽訂正式商品房買賣合同，雙方協(xié)商退房后開發(fā)商卻拖延 3 年未退款。法院最終判決開發(fā)商返還認(rèn)購金并支付資金占用利息，明確了開發(fā)商拖延退款的責(zé)任邊界。這起案件為購房者處理認(rèn)購金糾紛提供了重要參考。

一、案情梳理

（一）當(dāng)事人信息

原告一：林建軍（購房者父親，委托代理人）

原告二：林曉宇（購房者）

被告：丙公司（房地產(chǎn)開發(fā)有限公司）

涉案項目：朝陽區(qū)七號房屋

（二）爭議焦點

丙公司是否應(yīng)退還林曉宇支付的 50 萬元認(rèn)購金？

林曉宇主張的資金占用利息是否有法律依據(jù)？利息起算時間應(yīng)如何確定？

（三）事件經(jīng)過

2018 年 11 月 30 日，林曉宇委托父親林建軍認(rèn)購丙公司開發(fā)的朝陽區(qū)七號房屋，通過林曉宇的銀行賬戶向丙公司刷卡支付 50 萬元認(rèn)購金，丙公司當(dāng)日出具收據(jù)，但雙方未簽訂正式《商品房買賣合同》。

因未能簽訂正式合同，2020 年 10 月 31 日，林建軍與丙公司協(xié)商退房事宜，丙公司同意退還 50 萬元認(rèn)購金，雙方簽署《退房審批表》《退款審批表》（原件由丙公司收取）。然而，此后丙公司未按約定退款，經(jīng)林曉宇多次催告，截至起訴時仍未返還認(rèn)購金。

林曉宇訴至法院，要求丙公司退還 50 萬元認(rèn)購金，并支付利息（以 50 萬元為基數(shù)，2018 年 11 月 30 日至 2019 年 8 月 19 日按中國人民銀行同期貸款利率計算，2019 年 8 月 20 日起按全國銀行間同業(yè)拆借中心公布的貸款市場報價利率計算至實際退還日）。丙公司庭后答辯稱，同意退還認(rèn)購金，但主張因林曉宇無購房指標(biāo)、資金不足導(dǎo)致未簽合同，自身無過錯，不應(yīng)支付利息。

二、案件分析

（一）認(rèn)購金的返還義務(wù)

法院認(rèn)定丙公司應(yīng)無條件退還認(rèn)購金，理由如下：

合同解除的合意性：雖然雙方未簽訂正式商品房買賣合同，但丙公司收取認(rèn)購金后，在 2020 年 10 月 31 日與林建軍簽署退房及退款審批表，表明雙方就解除認(rèn)購關(guān)系、退還認(rèn)購金達(dá)成一致意見，該合意合法有效，丙公司應(yīng)按約定履行退款義務(wù)。

過錯責(zé)任的認(rèn)定：丙公司主張林曉宇因 “無購房指標(biāo)、資金不足” 導(dǎo)致未簽合同，但未提交任何證據(jù)證明；即使存在上述情況，雙方已通過協(xié)商退房達(dá)成一致，丙公司不得以單方主張的 “購房者過錯” 對抗退款義務(wù)，其拖延退款行為缺乏正當(dāng)理由。

（二）資金占用利息的合理性

法院支持利息請求但調(diào)整起算時間，核心邏輯如下：

利息請求的合法性：根據(jù)《中華人民共和國合同法》第九十七條，合同解除后，當(dāng)事人有權(quán)要求賠償損失。丙公司在 2020 年 10 月 31 日同意退款后，長期占用 50 萬元資金未返還，導(dǎo)致林曉宇產(chǎn)生資金占用損失，主張利息賠償符合法律規(guī)定。

利息起算時間的調(diào)整：林曉宇主張從 2018 年 11 月 30 日（支付認(rèn)購金日）起算利息，法院認(rèn)為不符合商業(yè)慣例 —— 雙方 2020 年 10 月才達(dá)成退房合意，應(yīng)給予開發(fā)商合理退款準(zhǔn)備時間，故調(diào)整為 “簽署退房審批表后滿一個月的次日”（即 2020 年 12 月 1 日）起算，兼顧了雙方權(quán)益。

利率標(biāo)準(zhǔn)的適用：2019 年 8 月 20 日后中國人民銀行貸款基準(zhǔn)利率被 LPR 取代，法院確認(rèn)按全國銀行間同業(yè)拆借中心公布的同期貸款市場報價利率計算利息，符合法律規(guī)定。

（三）開發(fā)商拖延退款的責(zé)任

丙公司未出庭應(yīng)訴，但庭后提出的抗辯理由未被采納，體現(xiàn)了以下法律原則：

誠實信用原則：雙方達(dá)成退房合意后，丙公司應(yīng)在合理期限內(nèi)退款，其拖延 3 年未履行義務(wù)，違反誠實信用原則，應(yīng)承擔(dān)不利后果。

舉證責(zé)任分配：丙公司主張購房者存在過錯，需提供證據(jù)證明，否則應(yīng)承擔(dān)舉證不能的責(zé)任，法院對其抗辯理由不予支持。

三、裁判結(jié)果

法院判決：

丙公司于判決生效后 7 日內(nèi)退還林曉宇認(rèn)購金 50 萬元；

丙公司于判決生效后 7 日內(nèi)向林曉宇支付資金占用利息（以 50 萬元為基數(shù)，按全國銀行間同業(yè)拆借中心公布的同期貸款市場報價利率，自 2020 年 12 月 1 日起計算至實際退還之日止）；

駁回林建軍、林曉宇的其他訴訟請求（超出調(diào)整后起算時間的利息部分）。

四、案件啟示

（一）購房者支付認(rèn)購金的風(fēng)險防范

明確認(rèn)購金性質(zhì)：簽訂認(rèn)購書時需區(qū)分 “定金” 與 “認(rèn)購金”—— 定金具有擔(dān)保性質(zhì)，買方違約可能不退；認(rèn)購金通常為預(yù)付款，未簽正式合同且無違約情形的，開發(fā)商應(yīng)退還。本案中 50 萬元為認(rèn)購金，不適用定金罰則。

簽訂書面認(rèn)購協(xié)議：務(wù)必與開發(fā)商簽訂書面認(rèn)購書，明確認(rèn)購金金額、退還條件、退款期限及違約責(zé)任（如拖延退款的利息標(biāo)準(zhǔn)），避免口頭約定。

留存支付憑證：支付認(rèn)購金后，妥善保管刷卡記錄、收據(jù)、轉(zhuǎn)賬憑證等，作為付款及主張退款的證據(jù)；若協(xié)商退房，需保留退房審批表、溝通記錄等書面材料，原件不便留存的應(yīng)拍照或復(fù)印備案。

（二）退房協(xié)商的注意事項

明確退款期限：協(xié)商退房時，需在書面文件中明確約定退款到賬時間（如 “簽署退房協(xié)議后 30 日內(nèi)退還”），避免 “同意退款” 的模糊表述，為后續(xù)主張逾期利息提供依據(jù)。

拒絕開發(fā)商單方免責(zé)條款：警惕開發(fā)商在退房協(xié)議中加入 “不退利息”“免除逾期責(zé)任” 等條款，此類條款可能因排除買方主要權(quán)利而無效，但仍會增加維權(quán)成本。

及時催告并留存證據(jù)：開發(fā)商逾期退款的，應(yīng)通過書面函件、郵件或微信等方式催告，明確要求限期退款并主張利息，留存催告記錄作為主張損失的證據(jù)。

（三）利息主張的法律要點

利息起算時間的確定：未約定退款期限的，可從雙方達(dá)成退房合意后的合理期限屆滿之日起算（通常為 30 日）；有約定退款期限的，從期限屆滿次日起算。本案法院認(rèn)定 “退房后滿一個月” 為合理準(zhǔn)備期，可作為參考。

利率標(biāo)準(zhǔn)的選擇：2019 年 8 月 20 日前可按中國人民銀行同期貸款利率主張，之后應(yīng)按全國銀行間同業(yè)拆借中心公布的 LPR 計算，避免因利率標(biāo)準(zhǔn)錯誤影響請求支持。

損失賠償?shù)姆秶撼Y金占用利息外，若因開發(fā)商拖延退款導(dǎo)致其他直接損失（如為購房產(chǎn)生的借款利息），可提供證據(jù)一并主張，但需證明損失與拖延行為的直接關(guān)聯(lián)性。

（四）維權(quán)路徑的選擇

協(xié)商與投訴結(jié)合：初期可通過與開發(fā)商協(xié)商、向住建部門或消費者協(xié)會投訴等方式督促退款，行政監(jiān)督往往能加快處理進(jìn)度。

訴訟維權(quán)的時機(jī)：協(xié)商無果或開發(fā)商明確拒絕退款的，應(yīng)及時起訴，避免超過 3 年訴訟時效；起訴時可申請財產(chǎn)保全，查封開發(fā)商名下財產(chǎn)，確保判決生效后順利執(zhí)行。

證據(jù)充分性要求：訴訟中需重點提交認(rèn)購金支付憑證、退房協(xié)議、催告記錄等證據(jù)，證明付款事實、退房合意及開發(fā)商逾期退款的違約行為，提高勝訴概率。

本案中，法院雖調(diào)整了利息起算時間，但明確支持了購房者的核心訴求，體現(xiàn)了對開發(fā)商拖延退款行為的否定評價。購房者在支付認(rèn)購金時應(yīng)增強風(fēng)險意識，通過書面約定明確權(quán)利義務(wù)；開發(fā)商則應(yīng)恪守誠信，在達(dá)成退房合意后及時履行退款義務(wù)，避免因拖延承擔(dān)額外的利息責(zé)任。唯有規(guī)范交易流程，才能減少此類糾紛的發(fā)生。

（此案例發(fā)生地為北京，為保護(hù)當(dāng)事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當(dāng)事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請聯(lián)系我們予以撤銷。）