第2257期〡 2025/03/18

碧桂園云頂四期10套單價僅1.38萬/㎡的特價房源引發市場軒然大波。

要知道，西安云頂項目系碧桂園開發的“云”系高端項目，其在2020年11月首次入市時的市場價格在2.1萬元/㎡左右，且為當時要排隊搖號的熱門項目。

《每日經濟新聞》記者采訪獲知，1.38萬/㎡的房源僅是數量有限的特價房，143㎡，且為均在低層的毛坯房，目前其售毛坯房源均價在1.5萬元/㎡左右，精裝則達到了1.75萬元/㎡。

然而，頭部開發商的頭部項目降價，對于市場而言向來是信號，某種程度上，折射出房地產市場下行通道下，資金承壓，及暴雷后出現信譽風險的碧桂園，面對市場的銷售焦慮。

01?

推出“特價房”

碧桂園云頂四期在近期突然拋出10套“特價房源”，起售價1.38萬元/㎡，一把點燃了西安樓市。

該項目作為前幾年創下“千人搖”紀錄的高端項目，最早銷售均價達到了2.1萬元/㎡，此番降價幅度較項目最高點達到近40%。

18日，每經記者以購房者的身份來到碧桂園云頂四期售樓部，項目顧問向記者介紹稱，8號樓143㎡是毛坯交付，前兩天做的特價房，基本上均價在1.5萬元/㎡，便宜點樓層的1.4萬元/㎡。

“價格是逐層遞增的，頂底最便宜。比如一、二樓價格是1.38萬元，過了三樓基本上到1.4萬多，中間樓層價格較高，而從20層以上又開始呈現遞減趨勢。”項目顧問表示，“現在中間樓層的話基本沒什么房源了，只有那么兩套清退房源。”

“沒有降那么多，4000左右比較合理。”一位置業顧問告訴記者，“之前是精裝修，市場高點兩萬左右，去年精裝成交價已經在一萬七八了，現在做了毛坯，減去裝修的成本2000左右，目前成交價低樓層六層以下1.4萬多，高一點的在1.5萬元左右，實際上屬于正常價位。”

“13800更多是吸引眼球的，一樓是那個價。”上述顧問向每經記者透露，“上周末兩天項目售樓部人山人海。”

碧桂園云頂位于曲江和航天的交界處，雖行政劃分屬航天板塊，但與曲江僅一路之隔。項目涵蓋東西兩個地塊，分 4 期進行開發，如今一二三期均已售罄。

周邊配套上，有金輝環球廣場、曲江創意谷等商業項目，還受到曲江一期眾多知名購物中心如曲江大悅城、芙蓉新天地、金地廣場、龍湖星悅薈、萬象城等的輻射，加之大雁塔這一頭部景區的帶動，項目自面市以來，就因地理位置和配套資源備受關注。

在銷售業績方面，根據中指研究院數據，2020年1 - 11月，碧桂園憑借138.35億元的銷售額在當地位列第三，其中碧桂園云頂項目單盤銷售就貢獻了75億元。

不過，每經記者注意到，拋開“特價房”不談，碧桂園云頂四期較一期項目整體也是降價的。

02?

降價背后

項目降價促銷，某種程度上是在吸引眼球，用來調動購房者的購買欲望。對于房企來講，亦能促進房地產市場的銷售和回籠資金，減少庫存和資金壓力。

畢竟，當下眾多房企依然高度依賴預售資金來保障項目交付。

每經記者來到了此次出售的碧桂園云頂四期項目現場發現，目前東側的6棟樓已經蓋起來了，但是西側還未動工。

此外，據了解，碧桂園云頂三期因延期交付多次被投訴，已交付項目也存在地庫未交付、天然氣未通等問題，引發了業主的強烈不滿。甚至有些基礎設施的細節問題在已交付入住的一、二項目中也存在。

18日，每經記者在碧桂園云頂售樓部實地走訪時，看到了許多業主正在集中“維權”。不過，此次維權與項目降價并無關聯，而是一、二期已入住業主針對諸多問題提出了“整改要求”。

據一位參與維權的業主透露，“我們都是以2萬多的價格購買的房子，如今入住還不到一年，小區內很多收尾工作都尚未完成。” 從業主們提供的維權信息來看，訴求涵蓋了基礎設施功能完善、安全隱患整改以及居住環境優化等多個方面，其迫切希望項目方能夠對此作出回應，并指定專人負責解決問題。

值得注意的是，市場競爭的加劇也迫使碧桂園云頂不得不采取“降價”策略。

早年，碧桂園云頂曾是西安改善盤的標桿，但近年來，航天基地房地產市場格局發生了顯著變化。保利天珺、龍湖云河頌等主打“第四代住宅”的新盤紛紛涌入，憑借其新穎的概念和產品，分流了一部分商品房客戶。

加之碧桂園云頂項目多次傳出停工、降標等傳聞，導致品牌信任度遭遇危機，一定程度上削弱了消費者對該項目的信心，使得潛在購房者更加謹慎。

上述情況下，通過降價這一直接的方式，或在一定程度上撬動那些處于觀望狀態的客戶。

03?

資金仍承壓

事實上，碧桂園云頂四期推出特價房源，且四期整體價格相較一期降價，某種程度上，折射出的是碧桂園的銷售焦慮。

據中指院2024年西安房地產企業的成績單，此前常榜上有名的碧桂園連20都沒進入。

據歷年西安百億房企統計，在西安銷售業績破百億的房企中，2018年碧桂園位列在內， 2020到2022年碧桂園更是連續三年在西安銷售破百億，轉折發生在2023年公司債務暴雷

此后，碧桂園在2023年、2024年均再未進入西安銷售業績破百億名單，且銷售排名位次也急劇下降。

上述置業顧問告訴記者，碧桂園暴雷后面臨信譽和交房風險，其實影響了房企的銷售表現，“碧桂園的房子是不錯，但兩年前我們就勸客戶不要買碧桂園，擔心受暴雷影響，房子交付存在風險”。

更深層次的，銷售焦慮背后，是碧桂園仍然承壓的業績和現金流。

今年1月，碧桂園終于發布了2023年業績和2024年中期業績，數據顯示，2023年該公司實現總收入約4010億元（人民幣，下同），同比減少約6.8%。同時，2023年實現稅前虧損約1673億元。

2024年上半年，碧桂園實現總收入約為1021億元，同比減少約54.9%，上半年實現稅前虧損約108億元。

由于碧桂園無法于2024年3月31日之前公布2023年度業績，于2024年4月2日起至今一直處于停牌狀態。直到業績發布后的1月21日，碧桂園正式復牌。

除了業績表現不佳，債務暴雷后，碧桂園的債務負擔依然較重。截至2024年6月30日，碧桂園總負債約1.14萬億元，其中有息負債約2501.52億元，較2023年年末略微增加；碧桂園持有總現金余額約448億元，公司總債務中有約1472.87億元發生違約或交叉違約。

當下，化債仍是碧桂園最緊迫的任務。

公告顯示，碧桂園（02007.HK）擬對境內債務進行重組。3月14日，碧桂園發布公告稱，因擬于近期與投資者協商新的償付方案，旗下的境內8只余額約98.6372億元的境內債券自2025年3月17日開市起停牌。復牌時間另行確定。

業績虧損且仍在化債期的碧桂園，旗下項目房源銷售優惠力度頗大，也就不難理解了。上述置業顧問告訴記者，其通常會向客戶提示碧桂園債務暴雷后的風險，“優惠力度大，但是否能如期交房還需要打個問號”。