余杭，作為杭州存續時間最悠久的縣，論歷史，可以追溯到兩千多年前。但要論系統性、高品質的城市規劃，則還得從2021年分區后說起。

在此之前，因為政府所在地的緣故，余杭的城建重點一直圍繞著臨平展開。城西片區雖然經過未來科技城十年開發，積累了較為雄厚的產業家底，但是區域地位并不高，城市界面也差強人意。

一個很能說明問題的例子就是，2020年杭州提出構建“一核九星、雙網融合、三江綠楔”的新型特大城市空間格局時，余杭還被排斥在主城范圍之外，定位僅僅是九座衛星城市之一。

但隨著2021年杭州區劃調整、余杭東西分家，新余杭“被迫”重新尋找區域中心。而與此同時，邁過千萬人口大關的杭州也經歷著從“單中心”邁向“多中心”的格局演變。兩重因素一疊加，余杭城西板塊頓時就如坐上風口的豬。此后短短四年間，從“第三中心”到“兩廊一軸”，再到中軸線的橫空出世，新余杭正以令人炫目的速度飛快蝶變著。

這其中，北接西站樞紐，中跨余杭塘河，南至濕地湖鏈的“世界級城市中軸線”，無疑是當下余杭人乃至全杭州最受關注的大手筆城市規劃建設項目之一。

這條中軸線是怎么來的，為什么會畫在現在的位置？中間經歷了哪些故事？未來會如何驚艷杭城？它的建設又將對我們普通人產生怎樣的影響？

01

余杭的新中心在哪？

余杭城西片區，過去作為杭州重要的科創產業集聚區，一方面靠著企業入駐、產業培育，實現了短期內經濟崛起的“奇跡”；但另一方面，基于這種功能定位所做的區域規劃，呈現出大街區、大尺度的特點，并且在城市功能、公共配套方面也留下了很多欠賬。

余杭區規資局規劃編制中心相關負責人記得，分區之初的城西片有“兩多”（城中村、安置小區較多，成片低效工業用地較多）、“三低”（城市規劃設計水平較低，城市建筑品質較低，城市土地集約利用水平較低）和“四缺”（缺乏完備功能配套，缺乏城市門廳或景觀軸線，缺乏高品質的交往空間，缺乏城市文化韻味和特色），與作為“浙江第一區”新中心的城市形象存在較大差距。

于是，他們立即著手重新規劃，希望將城西的發展邏輯從過去的靠政策和產業吸引人進而帶動城市化，轉變為通過營建活力城市，提供有魅力的城市空間、完善的城市服務、多元的城市功能、宜居的城市環境，來集聚并留住人才，從而催動產業創新。

這些主張和思考，最后都被采納進2022年8月余杭區委十五屆六次全體（擴大）會議的文件中。這次全會第一次提出“建設杭州城市新中心”的發展目標，并謀劃啟動良渚文化大走廊建設，與城西科創大走廊和五千年發展軸構成“兩廊一軸”空間新格局。

“兩廊一軸”的橫空出世，奠定了余杭今后發展的整體脈絡和框架格局，因此備受關注。但當時很多人沒有注意到的，官方公布的“兩廊一軸”示意圖上，在古今千年發展軸與城西科創大走廊的交匯處，多出了一個圈，標注為：

中央活力區

所謂“中央活力區”（CAZ），它是對中央商務區（CBD）理念的一種品質和內涵的延伸，指的是城市中心發展要強化綜合功能，讓城市中心區不再簡單依靠商務、金融作為引擎，而是創辦多功能融合的城市公共活動區域，增加旅游休閑、文化娛樂、體育健身等功能，從8小時工作圈擴展到24小時生活圈，更好地服務城市居民。

毫無疑問，作為“杭州城市新中心”，余杭需要有一個CAZ。至于為什么將CAZ設在一廊一軸交匯處？第一，因為CAZ必須是一個相對成熟的片區。規劃的位置屬于環阿里和環EFC片區，這是一個基礎。第二，還得考慮交通。這里緊鄰西站樞紐，又有當時還處于規劃中的良睦路大通道貫穿南北，連接良渚、未科直至小和山。第三，片區內仍有不少難得的空白地塊，給規劃部門留出了發揮空間。

幾方面因素一疊加，可以說沒有比它更適合做CAZ的區域了。而這里也將成為未來杭州“第三中心”里的“中心”。

但話說回來，這個新中心雖然在地圖上看只是一個圈，落到現實中卻是一大片區域。這片區域又該從哪里入手開始打造呢？

規劃部門想到，無論是北京、巴黎這樣的古都，還是華盛頓、堪培拉等新城，絕大多數世界級都會城市中央都有一條中軸線，余杭作為第三中心，同樣需要有一條世界級的中軸線。但這條中軸線具體畫多長合適？在比較了湖濱武林、錢江兩岸的核心軸距，大致都在兩到四公里后，規劃部門最后確定：

將從西站以南到和睦濕地以北這一段2.5公里的范圍，作為余杭未來的中軸線。

中軸線區域范圍共計17.2km2。其中核心區共計2.84km2，包含城市設計五個功能板塊；統籌區共計7.26km2，包含城市設計三個功能擴展板塊；協調區共計7.1km2，包含和睦濕地（西3.88km2）、五常水鄉（東3.22km2）。

02

世界級中軸線有哪些亮點？

如果要給余杭的中軸線找一個現成的參照對象，我覺得深圳從蛇口、后海到高新園、留仙洞的這條軸線是比較合適的。有別于傳統的那種城市中軸線，鵬城西翼的這條科技創新軸上，既有承載產業的高新園、留仙洞片區，也有主打居住休閑功能的蛇口、商業商務功能的后海片區，還安插著一個鏈接香港和廣州的西麗樞紐。

和深圳的情況類似，余杭的中軸線北面是西站樞紐，它使得中軸線具備了鏈接長三角及全國的能力。同時，余杭又攜手市交投通過在西站周邊打造云城，并根據阿里等企業的會展活動需求，在東面規劃了長三角第一個以數字為主題的會議會展片區，從而實現了整個片區的樞紐化。

而在軸線中段，規劃部門充分發揮余杭塘河的金腰帶作用，努力縫合河南的未科與河北的云城兩大板塊。并希望利用余杭塘河水系，提升朱廟園區、夢想小鎮的環境，為匯聚于此的中小企業和創業人才提供更多發展空間和更舒適的工作生活環境。

中小企業有多重要，經過最近這一輪“六小龍”的科普，想必每個人都已經很清楚。如果說阿里這樣的巨頭是城市崛起的引領者，那么城市的整體發展則一定要靠中小企業。記得某年在倫敦舉行的一場全球主要城市市長對話活動上，紐約市長就曾當面發表對倫敦的羨慕和贊許，因為倫敦70%的稅收來自中小企業。而中小企業的蓬勃興盛，同樣是杭州這些年得以迅速崛起為新一線領軍者、“第五城”最有力爭奪者的優勢所在。

當然，杭州的優勢不至于此，另一個經常被提起的，就是其宜游宜居的山水風景。這點對于科技創新類人才尤其具有吸引力。我曾在《》一文中講過微泰醫療的老總鄭攀靠著一張杭州風光照把他的美國老板Dore Mark“忽悠”來未科合伙創業的故事。那時的未科，屋外望出去還是一片農田，而未來，規劃人員將在中軸線南段“復刻”鄭攀的那張風景照，將其打造成為一片都市休閑微度假區，人們在此可以享受到“無處不在的休閑”。

毫無疑問，這些設想聽起來都很美好，但具體怎么做，尤其是核心區在空間形態上依然存在諸多想象。 于是，2023年5月余杭面向全球公開征集《杭州市城市新中心核心區（中軸線）實施性城市設計及重點建筑景觀概念設計》方案。

為了確保方案質量，還特別將參與過一線城市或國際知名大都市重點核心片區（不小于1平方公里）的城市設計作為單位遴選的必要條件。

征集活動吸引了全球數十家設計聯名體報名參賽，形成了轟轟烈烈的城市品牌效應。經過5個多月的設計研究、評審、深化，英國福斯特及合伙人事務所（Foster+Partners）的方案最終脫穎而出，成功中標。

中軸線城市設計效果圖

該方案將中軸線分解為城市客廳服務區、國際數字商務區、藝術文化街區、智慧科創總部區、國際濱水文化區等5個有機串聯的功能板塊，并引入了許多最新的城市規劃理念。

比如小街區、密路網的設計，回歸了杭州的老城尺度。又比如對基礎設施的場所化處理，使得橋梁、道路變身為一個個公共交往空間。至于城市客廳南部充滿圍合感的市民廣場，猶如放大版的天目里。而北部的未來公園，更因為擁有七個地鐵口而冠絕全杭州。

正因如此，中軸線的城市設計方案一經公布，就受到各方尤其是市場的高度關注。

03

多重利好提升中軸線土地價值

2024年1月，余杭全面啟動中軸線建設，并于4月成立中軸線區域開發建設指揮部，負責統籌推進，區委書記親自擔任總指揮。

同時，針對中軸線區域內如未來國際演藝中心（杭州音樂廳、余杭大劇院）、余杭文化藝術中心等重點公共文化服務配套項目，余杭又成立了多個工作專班，實現一項目一專班，確保所有環節上的政府主體參與和監督。

當然，政府的監督審查主要是規范性把關，但誰來負責品質性把關呢？余杭的辦法是主動尋求外腦，引入“城市總規劃師制”。2024年7月，余杭發布“總規劃師”求賢令，招募“總規劃師團隊”，最終由東南大學段進院士及其團隊出任。

在指揮部+專班+總師團隊的共同努力下，中軸線各項建設進展順利。

截至目前，余杭國際體育中心專業足球場標段累計已完成總工程量的15%，正在推進土方開挖、地下室主體結構施工；未來公園一期工程已完成施工圍擋搭設、場地平整等工作，將盡快開展地下室圍護結構施工、改建建筑拆復建等工作；核心區塊城市服務綜合體已完成施工招標，未來國際演藝中心先導區已開工……

伴隨著中軸線的建設，余杭整體的城市界面 、配套功能 、生活品質都將得到大幅提升，從而使“第三中心”變得更加宜居宜業。這個過程中，包括三土在 內的余杭新老居民無疑是最大受益者。

比如說2020年11月浙一總部的正式啟用，使得城西百姓再也不用大老遠跑到老城區求醫問診。

又比如2024年6月銀泰集團與余杭區政府簽署協議，將斥資70億在中軸線上打造杭州未來新商業中心，意味著今后余杭人，尤其是中軸線南片居民，可以不去湖濱擠人潮，在家門口就能享受到比in77還要高一檔的商業體驗。

最新的消息是，本月底銀泰極有可能正式啟動該商業項目。翻看浙江省自然資源網上交易中心網站，不難發現，近期即將出讓的中軸線文化中心板塊YH090703-03、04、05地塊，規劃建設商業+商務金融+文化+廣場+公園，功能定位似乎與傳說中的銀泰中心高度吻合，民間因此不乏相關猜測。至于最后花落誰家，我們拭目以待。

但不管銀泰中心最終落在哪里， 作為行業標桿企業，銀泰此舉標志著對于商業及地產行業來說，中軸線的建設已經起到了明顯的穩定市場預期，增強開發商信心，進而撐高整個余杭樓市想象空間的作用。

加之最近，兩大外部利好消息進一步提升了中軸線的土地價值。一個是今年初，余杭城市中軸線作為城西科創中心的核心區域被列為杭州市八大城市重點發展的戰略區塊之一。

另一個則是春節期間“六小龍”概念的爆火，帶動杭州樓市的“小陽春”提前到來。2月份，市轄十區二手房成交5977套，同比上漲135%，單日最高網簽超400套。3月至今，日均成交量更是達到300多套。而作為“六小龍”概念的主要受益板塊，未來科技城尤其是中軸線上的住宅項目，自然受到了更多關注。

比如上一篇《》里提到的低碳國際社區，被建發拿下后開發成云湖之城， 當時三土說的還是九開九罄，但到寫作本文時，該項目正在進行 第十次公開銷售。 據了解，十開登記報名家庭2000多組，幾乎觸發社保排序，想必已經提前鎖定十開十罄。

云湖之城如此受市場追捧，除了其地段、環境都沒得說外，豐富、多元的商業也是一大賣點。作為中軸線六大聯動開發片區之一的國際低碳社區，云湖之城規劃了7.6萬方的商業，包括沿湖商業、高層裙房商業、中軸線商業等幾大商業板塊，使得住戶可以不出社區就實現基本的購物需求。

云湖之城商業地塊總圖

云湖之城之后，接棒的是位于南岸藝術慢生活街區的濱江時舟里項目。其城市展廳3月即將開放，項目最快于 四月底面世。時舟里能否成為第二個云湖之城，目前還不得而知，但從開發商規劃的106-169方等5個面積段來看，這妥妥的是一個改善型樓盤。可見濱江房產對于中軸線的信心。這種信心，將會進一步轉化為地產公司的拿地熱情。

現場實拍 建設中的濱江時舟里項目。

順應這種熱情， 余杭也明顯加快了推地速度。根據去年10月發布的《2024-2025年余杭區讀地手冊》，余杭區計劃推出31宗地塊，總面積達到2842.8畝，比上一年增加了225.5畝，這也說明政府對樓市的預期在提升。

更值得關注的是，這些地塊絕大多數都位于北到良渚、南至閑林的千年發展軸上。其中，光是中軸線南片，今年就還將有智慧科創總部先導區、國際濱水文化區、國際數字商務區、未來數港、南岸慢生活街區等10余宗地要出讓。

比如緊挨著濱江時舟里的未來科技城單元YH090901-05-1地塊，前不久也出現在了杭州市發布的2025年三月第一批住宅用地集中出讓公告中，將于3月24日起開始申請報名。

除此以外， 沿著愛橙街由西向東，途中還能發現不少留白地塊，其中愛橙街以南、景興路以東、思凱路以西、阿里公園以北的一塊特別引起了三土的注意。

該地塊被釘釘、vivo、字節跳動三大公司的總部“包圍”， 經多方查證，該地塊目前的用地性質為商業。 但我們不妨大膽假設，如果有朝一日這塊地的用地性質改為住宅，其價值潛力會有多高？三土相信，那必將是未科房價的天花板。

考慮到這些地塊基本都集中在中軸線或西站樞紐這樣的重點開發板塊， 周邊的環境、配套、交通都相當出挑，因此房企的拿地熱情也正以肉眼可見的速度高漲起來。

去年底，濱江集團為拍下南岸藝術慢生活街區的YH090901-01地塊，經歷了44輪競價、18.36%的溢價率，這才有了如今的時舟里項目。

今年1月，華潤集團又經過32輪報價、溢價25.48%，才成功拍下 西站新城單元40號地塊，一舉刷新了云城板塊宅地樓面價紀錄。

即將出讓的南岸慢生活街區第二塊宅地，會否復制之前幾塊地的爭搶盛況，我們拭目以待？

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