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房哥月更欄目，西安二手房報告，以實景看小區，只談自住不投機，尋找當下“高性價比”二手房。

悲觀者永遠正確，樂觀者永遠前行……

軟件新城當年搖號的五個小區，首套二手房陸續破發后，很多人挺悲觀，大可必備，說明還是投機心＞投資心＞自住心。

在周邊配套未成型，且入住率未穩定的當下，二手房里既是情緒，也是機會，不是區域前景問題，單純就是買貴了。

（高新天谷雅舍）

于是，有了這個系列，西安二手房報告，讓大家除價格情緒外，看到更多小區的實景，細節，亮點，短板，為二手房購買提供輔助決策。

過往鏈接：

我們將重點關注高新三期，軟件新城，曲江二期，曲江南湖等區域，為大家展示，尋找，優質二手房小區，今天更新，高新天谷雅舍。

天谷雅舍

誰能代表軟件新城改善的門面，一定少不了天谷雅舍。

作為西安首個被動式住宅小區，小區占地約147畝，2.8的容積率，樓面價約13500元/㎡，主打純改善，建面約190-320㎡，精裝交房，備案均價27500元/㎡。

（天谷雅舍樓棟示意圖）

小區高溢價的賣點為被動房，也有人接地氣形容為“住窯洞”的體驗，與金茂的主動式科技住宅不同，被動房通過增強保溫，提高氣密性，可以在不裝空調、不安裝暖氣，四季都能保持室內相對溫度20～26℃。

具體感受為樓棟保溫更厚，門窗系統更厚，房間的隔音，降噪，保溫體驗更好，實際使用中，仍配中央空調和新風，保證不同人群對溫度的需求。

（被動式住宅原理）

被動房本身并不是新東西，歐洲已經發展幾十年，但國內主要用在學校，產業園和酒店上，西安的住宅里天谷雅舍是第一家。

從建設成本來看，被動房投入是很高的，有人問質量好的房子，天谷雅舍一定算，但對當下的大眾買房群體而言，粉沒有擦在臉上。

大眾關于的是房價上漲，是小區大門，會所泳池，公建外立面，四代住宅贈送，愛面子是西北人的通病，反而樸實的被動房真正買單的很少。

這也是天谷雅舍明明房子不差，但一直賣到新房的原因，一分錢一分貨，好房子，高價格與當下軟件新城的情緒格格不入。

這也造成金茂府，天谷雅舍這種科技住宅，在二手房的流通上就不占優勢。

（天谷雅舍二手房，來源：貝殼）

截至目前，貝殼上天谷雅舍掛牌房源8套，全部是190㎡起步的大面積，最低單價22501元/㎡，最貴30894元/㎡，對原房東而言，可謂血虧，但對二手房買家，算得上撿漏。

除了降價賣房本身，小區在地段，配套和交付素質上，到底是什么水準，繼續往下看。

周邊現狀

備注：小區實景圖采集日期為2025年2月

與高新三期學校撐起一片天的局面不同，軟件新城學校雖多，但并不算出名，天谷雅舍對應高新十八小和四初，前者是高新四小的名校+，后者是高新一中第一分校，均為2020年9月建校開學。

天谷距離學校的距離，小學約一公里，初中僅300米，接送勉強算方便。

（天谷周邊配套實景）

配套本身是軟件新城的短板，天谷周邊沒有地鐵，但在東門、北門分別設有公交站點，向東300米外有云吧天谷四路站，可在魚化寨接駁三號線，大型商業暫無，東門底商開業一家便利店和魏家涼皮。

周邊整體的市政環境還不錯，植被茂密，道路干凈，地面破損少，由于未大量交付，路上，小區里缺乏人氣。

大門立面

天谷雅舍北側主入口大門風格現代簡約，米白石材立面搭配金屬鋁板，外觀開闊氣派。

（小區北側大門實景）

兩側設計了迎賓水景+景觀組團，門前金屬質感的造型雕塑，與背后的大門互為映襯，提升儀式感。

（地庫入口&非機動車停放處）

小區實行人車分流，北門兩側設有地庫出入口，門口一側設立非機動車停放處，并安裝充電樁，現場可見部分電動車、摩托車在此停放。

（酒店式入戶大堂實景）

小區酒店式入戶大堂，大面屏落地玻璃使空間明亮通透，視野敞闊，中部入口處設置電子門禁，供行人通行。

大堂內部囊括安保前臺和休息區，保安人員身著制服立于此處，為業主進出提供幫助，同時對來訪人員進行問詢和登記。

（高層外立面實景）

立面方面，米白色+深灰色調，外觀清爽簡約，屋頂加入了晶瑩剔透的瓦楞玻璃造型，提升建筑質感。

用料上，米白色石材線條豎向貫通，灰色鋁板等材質的加入，使建筑肌理的層次感更為分明。

景觀園林

小區樓棟錯位排布，保證通風與采光，樓間距尺度開闊，為景觀的營造留出了充足的空間。

（園區景觀實景）

宅間遍布錯落有致的景觀組團，園路迂回曲折，步移景異，水景、樹陣、廊架、雕塑、花叢等元素豐富。

現場可見大片的草地通鋪，加上冠幅舒展、櫛次鱗比的大小喬木，高矮錯落、栽種密實的灌木，呈現出穿林入園，目之所及皆是景的觀感。

（南北主軸景觀實景）

圍繞南北兩處社區入口，園區分別做了主軸迎賓景觀。穿過社區北門，迎面便是對稱的風雨連廊，長廊兩側景觀簇擁，盡頭展開一泓鏡面水景。

南門的景觀連廊采用了大量晶瑩剔透的超白玻璃，長廊盡頭，是一方圓形的水景景觀廊架，獨特的造型令人眼前一亮。

（景觀組團實景）

（苗木細節展示實景）

園區內各類植被的數量和品種豐富，常見的有烏桕、銀杏、國槐、叢生樸樹、紅楓、雞爪槭、黃金槐、石榴、山杏、海棠、紫薇、枇杷、桂花等等。

大喬高聳挺拔，常綠植被四季蒼翠，苗木冠幅舒展，姿態飄逸，多數樹形極佳，修剪飽滿。

（灌木交付實景）

灌木部分，可見冬青、金邊黃楊、石楠、皋月杜鵑、紅花檵木等，栽種密實，層次分明，灌木養護及時，修剪齊整，枯黃、壞死和露土情況較少。

（地面鋪裝實景）

地面鋪裝上，園路采用芝麻白+芝麻黑仿石磚鋪設，增加彩色透水混凝土跑道、移動花箱、休息座椅等縮小路面留白，弱化園路的空曠感。

磚石拼接處過渡自然，縫隙較為勻稱，未見磚石有明顯破損、裂紋等情況；透水混凝土跑道整體鋪設均勻，未見溢色、破損等情況，路面衛生保持良好。

社區配套

園區15號樓和18號樓的宅間，設有一處場地開闊的兒童樂園，厚實的彩色塑膠鋪地，踏感上彈性十足，未出現破損情況。

（兒童娛樂場地）

場地內娛樂設施豐富，色彩鮮艷，有秋千、滑滑梯、埋地式蹦床、彈簧木馬、白沙坑、敲擊樂器等，滿足全齡段兒童活動需求。

（器械活動場地）

此外，園區內還設有多處器械活動區，主要分布在宅間，器械的種類與數量也很可觀，常規的橢圓機、腹肌板、坐蹬器、單雙杠、吊環等應有盡有。

（萌寵樂園）

園區設有寵物樂園，四周裝有圍欄，草坪場地內有攀爬和跳躍設施，寵物便箱和休息座椅也都考慮到位。

（園區休息設施）

園內設有大量休息區，主要分布在廊架內、活動區和樓宇間，有帶遮陽傘的軟裝座椅、吧臺、卡座、下沉式座椅等等。

（天谷雅舍社區之家）

社區配套的微型養老綜合體——社區之家，規劃有餐廳、咖啡書吧、社交大廳。一樓的餐廳在交付期間已投入使用。

公區實景

高層戶外大堂挑高兩層，門頭方正簡約，米白色石材搭配香檳色金屬格柵，質感高級。

（戶外大堂實景）

單元門落地玻璃，明亮通透，右側裝有落地式電子門禁，大門兩側景觀掩映，門前設置單元標識景墻，歸家充滿儀式感。

（戶內大堂實景）

戶內精裝大堂，大堂墻面、地面都做了保護，空間開闊，挑高舒適，墻面灰色瓷磚，地面鋪設石材+金屬踢腳線，頂部安裝造型燈裝飾，筒燈+燈帶輔助光源，照明充足。

（電梯保護實景）

電梯部分，內部做有木質包裹保護，可容納13人，載重1000kg，轎廂內通風良好，照明充足，運行平穩，衛生整潔。

（首層電梯間）

首層電梯間部分，墻地面做有木質包裹保護，頂部吊頂+筒燈，電梯金屬包邊，照明明亮。

（平層電梯間）

平層電梯間，墻面、地面鋪設瓷磚，頂部吊頂+感應燈，空間光照明亮。地面金屬踢腳線，電梯按鍵區做金屬包邊，非常上檔次。

（公區樓梯間實景）

樓梯間部分，金屬欄桿安裝牢固，墻面乳膠漆，地面每層踏步均鋪設瓷磚地面均衛生整潔，無破損，現場可見保潔清掃，日常維護到位。

二手報價

此次展示的二手房，為天谷雅舍南區高層住宅，兩梯兩戶，此房源位于中高層位置，建筑面積約190㎡，毛坯交付。

房東報價：

該套為一手房東，去年3月剛交付的次新房，房東未裝修和居住過，房源備案價503萬，目前業主430萬，還包增值稅，相當于打了八五折。

備注：廚房是精裝修，全屋配備了松下中央空調、新風系統，以及基本的給排水設施。

（建面約190㎡戶型圖）

戶型部分，過去幾年經典的大平層布局，動靜分區，南北通透，四向朝南，南向有雙套房，無陽臺，北向有單獨生活陽臺。

具體的戶型實景，二手房現狀如下：

備注：房源實景為開發商交付實景，房東未改動，未裝修入住

（建面約190㎡室內實景）

其中，廚房部分為精裝修，墻面、地面鋪裝石材，石膏板吊頂，帶有淺灰色吊柜和木紋色地柜。安裝松下品牌煙機灶具、洗碗機和凈水器，凱斯寶瑪品牌拉籃等。

文章篇幅有限，關注天谷雅舍，軟件新城區域，二手房低價房源的，可添加房哥小助手微信，及時跟蹤聯系。

【樓盤點評】

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【裝修報告】

● 戶型解析： | | | | | | | | |

● 實景/設計案例： | | | | | 悅 | | | |

聲明：未經許可，禁止轉載

作者：緊那羅

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