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楔子

2024年9月20日，貝殼競價82輪，以10.76億總價、42.19%的溢價率競得成都錦江區金融城三期H12地塊，樓板價為：2.73萬/平米。

關于此事，當時我也寫過一篇文章，并承諾等方案出來，我就寫一篇該項目的測評。

這兩天，網上陸續有一些項目的方案資料流出來，我看了之后覺得設計還是有不少看點的，所以今天這篇文章就算是一個測評和解析，希望對潛在的購買者有一些幫助。

02

前情提要

為了便于大家理解設計意圖和解析，所以我將按照地塊出讓條件、上位規劃、場地分析和戶型平面解析等幾個章節來測評貝殼的這個方案。

01.出讓條件

• 用地面積：15777.47㎡

• 計容建筑面積: 39443.68㎡

• 建筑高度:≤60米

• 地塊性質：純住宅用地

• 建筑密度：≤25%

02.業主介紹

這塊地的業主是的貝好家成都公司，其母公司就是貝殼。而之前貝好家在西安成功拿下兩宗住宅用地，但都是合作開發。

而這一次貝殼不再依托外部代建，而是選擇自主開發，這無疑是在整個房地產圈里扔下了一個“炸彈”。

“賣房子”的居然也來造房子了，這讓誰受得了啊！

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上位規劃

因為項目位于成都金融城三期內，所以我先介紹下該片區的上位規劃。

• 金融城

成都金融城可以分成廣義和狹義兩個概念。

廣義的金融城是房地產意義上的區域，它包含了府城大道以南、繞城以北的廣闊區域，凡是與之相關的項目幾乎都雞犬升天了。

而狹義的金融城僅指 “ 成都金融總部商務區 ”，四至為：北至府城大道、錦江大道，東至錦華路，南至天府一街，西至益州大道。由成都高新區、錦江區共同建設，規劃面積9.3平方公里。（如下圖）

該片區位于城市中軸線、雙機場流量交匯處、市委市政府所在地，是成都南向發展核心區域、城市未來的新中心，正全力打造全國一流的創新金融中心、引領時代潮流的世界級新商圈。

依托錦江兩岸地標建筑打造“一帶一路”金融合作中心，形成西部金融總部產業園、金融科技創新生態園兩大金融業空間載體，加快發展金融城西、金融城東、SKP片區三大商業集聚區。

一條錦江穿流、兩條綠帶環繞、五座公園嵌入，48公里綠道網絡，綠地覆蓋率超過50%，生態本底優勢突出，包含城市級綠道9.9公里、區域級綠道9.7公里、社區級綠道28.4公里。

• 金融城三期

指的是天府大道東，錦江大道南，新成仁路以西的合圍區域。如今常說的“金融城”一般是指高新區管轄范圍內的金融城一二期，而三期恰好被錦江分割位居東側，所以也常有將這兩個板塊稱為“金融城河西”、“河東片區”的叫法。（如下圖）

從前面的圖冊，我們不難發現：金融城的純住宅用地并不是很多，所以貝殼地塊能成為去年的地王，也就不難理解了。

下面我們來“云看地”一下，一組照片了解下基地和周邊。

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產品定位

我是一個上海的建筑師，對于成都完全不了解。但不妨礙我寫成都的地王項目，因為我們現在有DEEPSEEK。

成都的市場和產品定位，DS是這樣描述的：

01.改善型大戶型主導市場，高端市場爆發

新建住宅的主力戶型以改善型需求為主，120-143㎡的戶型成為市場標配，部分高端項目甚至推出200㎡以上的大平層或疊拼產品。

千萬級豪宅成交量顯著增長。例如，錦宸府推出建面約239平方米和278平方米兩種戶型產品，精裝單價3.5萬～5.1萬元/平方米，總價段在1000萬～1400萬元。市場反應非常熱烈，開盤當日即告售罄。

02.得房率顯著提升，功能性增強

得益于《成都市城市規劃管理技術規定（2024）》，新建項目的得房率普遍提升。例如，澳南錦江序的173㎡戶型實得率高達108%；嘉禾桂府的117㎡戶型通過獨立電梯明廳和橫廳設計，實得面積對標傳統143㎡戶型。

而這次貝殼地塊推出的產品也就只有兩個面積：270和373平方，以373為主力戶型。后面我會拿373戶型做一個解析。

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總圖設計

這次的總圖設計很有意思，整個地塊一共排了4棟樓，呈圍合布局。這種布局倒是比較常見的，可以形成中間一個比較大的中心綠化。如果底層架空的話，景觀還能滿鋪整個基地。

但是這個蝶形的戶型本身有點奇怪，另外扭轉的這個45°角也非常耐人尋味。所以我就去做了一些分析。

我不知道大家是否還記得，這個項目周邊的景觀資源主要是南側的大片綠化帶，而西側的河道和金融島是次要景觀。

按照常理來說，總圖排布應該考慮南側和西側景觀，而現在的總圖布置方式，幾乎有一半的戶型是看不到外部主要景觀的。（如下圖紅色樓棟的客廳基本在北面）

雖然我知道成都對于日照的方位不是太介意，但還是讓我百思不得其解。這不禁讓我想起了網上有好事的朋友，之前杜撰過一個該地塊的方案，也是東西向排布。（如下圖）

也許只能用“一半是自然景觀，一半是城市景觀”，來理解這個總圖排布的“均好性”了。

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戶型分析

雖然只有兩個戶型，但我還是偷懶了，只分析那個373平方的主力戶型。下面大家一起來看看這個戶型。

這個戶型是一個大平層，4房3廳5衛的戶型，面寬接近30米，270°的觀景角度。

01.私密性

因為是平層2戶，而且還設置了“主仆流線”的分離，所以內部的私密性是有保證的。另外3部電梯、2部樓梯服務于1戶人家，確實比較奢侈。

但就是因為觀景角度太大了，有造成視線干擾的可能。要想不被隔壁打擾，只能拉窗簾了。

你看上海的豪宅翠湖天地，這不是拍照也是要拉窗簾的嘛，不然也沒法看啊。（如上圖）

02.動靜分區

動區和靜區涇渭分明，幾乎沒啥干擾。公區看上去占了一半的面積，完全可以做到“空間流動”。

03.儀式感

這個戶型整體就是一個對稱形。從電梯廳開始，到玄關，一端到公區的餐客廳，另一端到私區的過廳，具有一定的序列，形成了一定的儀式感。

04.景觀效果
對于豪宅來說，景觀資源是非常重要的。這個點前面說過了，不再贅述。

05.面積贈送

戶型圖上黃的綠的線勾勒出了不同的面積贈送。上表就是該戶型的一個贈送歸納，說得房率為102.64%，大家看看也就算了，別當真。

06.疏散通道分析

我沒有具體測算屋內最遠點到疏散樓梯的距離，目測超過20米。

按照建筑防火規范，每層需要設置兩個安全出口，而本項目確實設置了兩個，但真的太遠了。

還記得深圳的火災事件嗎？就是因為疏散路線設置不太合理，導致室內人員無法撤離，最后高墜的。

最后我還是沒忍住，對270平方的戶型也做了簡單的分析。

這個戶型的設計思路和成都仁和春天29號院的如出一轍。通過中間核心筒作為兩戶的分隔，北側為靜區，凸出翅膀；南側為動區，完全開敞。（如上圖）

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結束語

以上就是對于貝殼第一次操盤項目的所有解析，從總平面布局到戶型分析，基本都分析到了。但因為立面圖還沒有流出來，所以有些遺憾。但我相信孟凡浩設計的立面，還是值得期待的。

總的來說，沒有給我太多驚喜，但有些點確實是超出了我的預料。貝殼作為一家中介起家的公司，這是操盤的第一項目，不知道市場會不會認可呢？

讓我們拭目以待！