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問答420期

中海學仕里二手已成交六套，都是113㎡，總價291、295、298、300、304、306萬，高新仁村學區房，房價穩住了？中午直播間聊聊，預約可看！

問：房哥假如你自己買房子，保值增值+居住要求，不考慮預算，怎么選？

答：如果我說當下我完全不考慮買房子，是不是咱們的對話就結束了，但咱也不是掃興的人，假如哈。

首先，自住需求和保值增值不是一條路，比如老破小強學區的房子，保值，比如愛知中學小面積，但完全沒法住。

其次，自住非常看個人生活半徑和喜好，我從小在城西，工作在城北，高新，高新，曲江，航天發展挺好，但我不會去。

這也是城北經發，城西華發賣的好的原因，自住考慮地緣，每個區域都有需求，投資考慮收益，可以不喜歡，但賺錢就行。

目前的西安，投機需求基本堵死，投資純屬猜謎，自住五花八門，以自住為前提，剛需200萬以下，先看二手房，諸如曲江二期、西灃路、西部大道等，主打買南不看北。

200-400萬區間，新房的中小面積，諸如軟東綠城四章，五章，西部大道中海，中糧等，城西華發，城南信達這些，就是附近自住，圖個新產品，生活便利。

400萬以上，雖然也是自住，但就奔著改善和稀缺去了，比如軟西目前降價的二手房，天谷，西派，云水等，曲江文教園，CCBD的新房，金茂，華發等，港務區奧體的招商西安璽等。

更多預算，西安實在選不到，不妨走出去看看，咱畢竟二線城市，房價的上限就在這里。

要是我，真有1000萬我一定不買房，500萬存銀行吃利息，500萬環游中國去，等回來，再去二手房里撿漏。

問：請教房哥，高新18、19、20小哪個學校最好？

答：很多人對小學看太重有點走誤區，這個階段更多是培養好的三觀、自己學習的能力以及學習習慣，周邊家長和小朋友對孩子的素質影響是第一位的。

到了初中，才是拼天賦，學習能力的時候，小學普遍比較聽話，外加初中到了叛逆期，更難管理，很多孩子容易分心，學習主要看天賦，靠自己。

再看好學校三原則，管理，師資和生源，以2023年學校的自評為例：

18小總結教師結構性缺編，青年教師占比大， 教師梯隊建設不強，缺乏骨干教師引領，學校生源成分多年，有效的家校合力未形成，整體教育效能較低。

19小總結學校骨干教師群體相對薄弱，學校現有專任教師中，原雙旗寨小學融合教師占比45%，整體年齡偏大，教學理念，教學方式較為陳舊，而20和21年新入職教師普遍經驗缺乏，教學功力尚顯不足。

要買房，先問房，要賣房，先聊房，市場泥沙俱下，和房哥聊聊，補全信息差。

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類似的還有2020年后新建的學校，雖然掛名校+牌子，但好學校需要時間積淀，很難速成，上述學校都是新建校，20小時間最早。

剩余就看學區內村子的數量，學區沒村，做題家長多，碼農家長多，對子女教育也更重視，都是新建學校，硬件都挺好，平常心對待，初中階段出成績，大家都是高新四初。

問：才買的房，周邊車位8萬，一路之隔，我們小區18萬？

答：小區車位的原則還是自由定價，去年5月的新政里，又要求 商品住房可銷售的產權車位與商品住房同步辦理商品房預售許可，同步公示車位銷售價格、銷售方案，價格更透明，但普遍還是在10萬朝上。

過往很多小區車位配比不足，停車難，搶車位，催高車位價格，但如今商品房，基本都是超配的，供大于求，所以小區車位都是最難賣的，一般開發商都在賣房階段綁定優惠銷售。

而交房后，普遍外包給第三房公司賣，這個時候，降價比拼就開始了，所以就出現買的早18萬，買的晚8萬還能談的現狀。

二手房階段更是，車位幾乎單獨賣不掉，只有和房子綁定，往往也是半買半送，性價比很低。

因此，對于車位，能租不買，能晚買不早買，停路邊貼條太多大成本，買車位管理費，購置成本，怎么都不劃算。

當然，預算多無所謂降價的早買，早享受，而晚買的，普遍有折扣，房價普降的時候，車位更是賠錢貨！

問：西安所有的房子，都在大門，外立面上想辦法，而不愿意做小高層？

答：首先，能蓋多高不是開發商能決定的，土拍的時候，容積率，限高，建筑密度要求的，之所以在秦漢，港務區奧體，國際社區，浐河邊有洋房，小高層，是限制容積率的結果。

而主城區范圍內，2.8是普遍，即純高層，2.5是少數，即小高層，2.0是稀缺，即更低的多層，所以開發商是決定不了的，即便強如金茂，保利這樣，好位置高容積率的該拍還要拍。

再就是大門，會所，外立面的講究，只能說是投其所好，當下西安買房的多數人，要么剛脫貧的剛需，要么剛富起來的中產，對好房子的內心定義就是闊氣，要有面子，還沒到關注空氣，水，隔音，濕度這一步。

而真正研究這些的小區，天谷雅舍，金茂府等，房價表現并不好，反而是門大，會所大，外立面靚的非常好賣，西安的買家需求就是這樣。

西北人的特性里，也有愛裝，愛顯擺的情緒存在。

問：考慮上學和保值，曲江金滹沱和創意谷板塊，哪個更推薦？

答：買這里二手房，當下談保值是偽命題，早過了21年房價最高的階段，聰明的業主早就套現走了，你現在進場，就是自住，撿漏都算不上，明確出發點，才有終點。

兩個區域的現狀是， 金滹沱周邊無新房，眾多二手，外溢的航天有保利天珺，創意谷無新房，少量二手，外溢的文教園有金茂，星河灣的豪宅，因此，就是二手里，挑價格合適，房齡較新的。

學校部分，創意谷周邊曲江二小，七小， 金滹沱周邊曲江三小，四小，基本都是商品房生源，學區穩定，曲江重視素質教育，不太卷分數。

保值說了，都不保值，以金輝世紀城，中海凱旋門，萬科翡翠國際，東方傳奇為例，二手房降了不少，但好在周邊配套，環境都挺好，仍有流通和需求。

選擇上，創意谷周邊房價仍然高，重點看東方傳奇，翡翠國際，金滹沱周年普遍在2萬以下，萬科，中海，金輝，天地源都能看，還是要看具體價格和生活習慣。

問：擔心房價下跌，綠城全運村二期甘棠苑賣不賣？

答：對于買的早，價格低的是個寶貝，但一直捂在手里，覺得舉世無雙，就很容易吃虧。

畢竟以鐵一中陸港學區，奧體為圓心的，還有中糧，融創等小區，后續更新產品的綠城大面積，龍翔都在交房的路上，競爭非常激烈，已經是2萬以上單價，見好就收。

（甘棠苑洋房價格，來源：貝殼）

甘棠苑產品分為高層和洋房，前者就是綠城剛需產品，比多數開發商蓋得好一些，但上限也不高，如果是洋房，完全不著急，自住，保值都可以，放眼整個奧體，都算稀缺。

幾個選擇，賣掉甘棠苑置換區域內更新的產品，更大面積，或者賣了后，往南邊走，高新，曲江，航天等，完成區域升級。

依托房價的主要是區域底子，港務的底氣和老牌的高新還有差距，而房價前景短期是學區，長期是產業和收入。

問：房哥，首套房自住，綠城桂語未央可以入手嗎？

答：核心需求是自住，且只有自住價值，從銷量來看，非熱門盤，但綠城的房子蓋得還不錯，外立面，大門，綠化有板有眼，開發商是未央城建，本地國企，綠城代建。

（小區樓棟示意圖）

賣點主要為三環內，主城區，周邊有高新一中名校+的團結實驗學校，均價17000+左右，但有優惠，特價房等，周邊備選有中建景瑞，保利未央璞悅，產品為三代住宅，陽臺可封閉。

買不買首先看住不住徐家灣，這是未央城市更新的重點，地鐵，公園，學校，商業都有，區域面貌翻新很快，但開發商拿地熱情，樓面價，房價都很一般。

向南不遠，鳳城五路大量二手房，普遍15000+門檻，剛需都在這里，而改善不一定還愿意住未央，要么去經開，要么去浐灞，港務區。

其次，這個區域還在改造中，周邊空地，安置房小區，廠房家屬院挺多，有濃厚的老城區印記。

最后是位置，東側臨著北辰快速路，臨路樓棟的噪音還是要現場辨別的。

問：軟新中海云水觀園132㎡，330萬合適嗎，感覺沒到底價？

答：軟西的新房，四代住宅在售的，就中海一家，還是純小高，基本現房狀態，要想住小高，沒得選。

其次，均價25000+，在當下市場不算便宜，中海也是追求溢價，賣這么久，堅決不打折促銷，尋找有緣人，從中海的交房發揮，物業口碑上來說，買了不用擔心，價格會高，但以后二手房競爭力更好。

中海的低價多少我不知道，反正剩的也不多，賣到現房也無妨，但軟西的地價慢慢露出來，周邊已成交的鐵建西派國樾、蘇寧云著、云水天境、中海天谷時代等，已經將區域均價拉到21000+門檻。

這種現狀下，買新房不是最佳選擇，而是堅定等二手，畢竟保利天匯，云谷天匯這些也都快交房了。

【樓盤點評】

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【裝修報告】

● 戶型解析： | | | | | | | | |

● 實景/設計案例： | | | | | 悅 | | | |

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作者：Kikyo

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