10天前，中國金茂發布了2024年業績預告：

歸母凈利潤10億。

好消息是，在2023年虧損69億后，金茂終于實現扭虧為盈。

能在這樣的市場環境下扭虧為盈，金茂還是有兩把刷子的。他們給出的解釋是：

精細化管理。

確實，還在2023年12月的時候，金茂在內部就推行了二三級管控結合的模式，將區域平臺與本部所在城市公司整合，由區域直管項目。

或許是嘗到了組織變革“試驗”帶來的甜頭，前兩天，在陶天海升任董事會主席的同時，金茂又進行了一輪更徹底的調整：

取消5大區域，推行“總部-地區”兩級架構，將現有城市公司重組為14個地區公司。

這也預示著：金茂總部正在收權，強化集團管控。

每年的年報季前后基本都是房企組織變革的大潮，早前已有身為央企的保利發展、招商蛇口、大悅城等做過組織架構調整，核心原則是精簡提效。此次金茂調整組織架構，在某種程度上也是向行業釋放出了積極應對挑戰，以適應未來發展新階段的信號。

01

兩級架構

強化集團管控！

金茂的這次組織變革力度還是比較大的，有兩大動作：

①兩級管控。

撤銷華北、華東、華南、華中、西南五個區域公司，從過去的“總部-區域-城市”到“總部-地區”兩級管理，進一步精簡提效；

②戰略聚焦。

從過去的26個城市公司，按地理區域采用就近原則整合重組，重組為14個地區公司。

調整之后，金茂的14個地區公司包括：

金茂北京、金茂上海、金茂廣深、金茂長沙、金茂成渝、金茂西安、金茂山東、金茂天津、金茂鄭太、金茂浙江、金茂蘇南、金茂南京、金茂雄安、金茂合肥(籌)。

事實上，兩級架構、總部強管控是這幾年房企組織變革的主旋律。他們大多會通過整合或取消區域公司，以集團直管的二級管控模式來縮小管理半徑，提高運營效率。

艷姐觀察到，市場下行周期，頭部房企轉向2級或2.5級架構管控模式正成為共識，但怎么轉仍然有講究。

像龍湖在多年前就已經推行“集團-城市”的2級架構；綠城在2023年初也在一些區域推行“集團-城市”的兩級架構；而中交在2024年底取消7大區域公司，實行“集團-城市”的兩級架構。

像中海、華潤置地等，就實行的是2.5級架構，將區域定位為專家團，大幅壓縮區域的權限，通過管理扁平化釋放效率紅利。

而另一家頭部房企選擇了“集團-區域”的2級架構，直接取消城市公司，改為事業部制，但結果并不理想，最終丟掉了市場份額，業績暴雷。

實際上在2023年12月，金茂就在各區域公司就已經試水了2級架構，將區域平臺與區域所在城市的公司平臺整合。像華東區域，華東區域與上海城市公司整合，上海的所有開發項目變為區域直管。

站在當時的立場上，很多人并不理解這些調整策略的重要性，直到金茂在上海取得了明顯進步，同行們才開始紛紛學習和對標金茂。

從這個維度來說，金茂在組織架構變革上，還是相當有前瞻性的。

此次金茂進行組織架構調整，艷姐認為主要出于以下2點戰略考量：

①積極應對市場變化，強化集團管控是必然。

過去金茂是非常鮮明的區域強管控模式，區域總手上的權力相當大，在投資等決策上有很大的自主權。在市場行情好的時候，這種權責機制有助于高效決策，快速擴大規模、鞏固領先優勢。

而當市場風險變得更大的時候，強化集團管控并收權也是順理成章。

撤銷區域公司、轉為二級管控架構、重組地區公司，好處也非常明顯：

|集團總部直管地區，可以及時掌握一線動態，提高決策靈敏度，管理更有顆粒度；

|扁平架構下，可以壓縮匯報層級，提高決策效率；

|不同地區公司也可以更便捷地互相學習與賽馬，進一步激活企業活力。

②聚焦深耕重點區域，提升運營效率。

戰略決定組織，組織，也間接反映戰略意圖。

對于現階段房企來說，將資源重點放在深耕區域和存量項目上，自然也意味著不再需要這么多的區域公司和城市公司。

這樣做一方面能夠集中資源和精力在深耕區域做精做強，提升市場競爭力，另一方面也可以避免浪費不必要的人力和物力，提升運營效率。

這次變革后，金茂大概率將會重點聚焦深耕北京、上海、杭州、成都、西安等一線和強二線城市。

當然，這次金茂選擇取消區域架構，最值得關注的莫過于五大區域人員的動向。

艷姐打聽到，金茂這次在內部定了3個基調：

1）原區域管理團隊原則上平級落位至新成立屬地地區公司；

2）區域平臺人員優先保障屬地地區公司需要，少部分補充至總部或其他地區公司；

3）原城市公司班子、團隊原則上保持穩定。

這樣做的用意非常明顯，既可以確保原區域、城市公司管理團隊的穩定性和連續性，使得他們能夠在新的崗位上繼續發揮重要作用；又可以為總部和其他地區公司提供人才支持。

也就是說，人盡其才，人員隊伍總體會保持平穩。

不同于其他房企“手起刀落式”的無情，金茂這次表現出了央企的擔當。

02

陶天海掌舵

金茂最強天團出爐！

組織變動的同時，緊跟著的必然會是人事調整。

在官宣扭虧為盈的當天，陶天海接棒張增根出任金茂董事會主席，并過渡性兼任首席執行官。

作為根正苗紅的老金茂人，陶天海順利接棒順理成章，畢竟他自2000年復旦大學畢業后就加入金茂，服務金茂近25年，先后在總部任企業規劃部規劃經理、戰略規劃部總經理、成本合約部總經理、助理總裁等崗位上歷練過，又在華東區域工作了12年，既有總部管理經驗，又有一線實操經驗，市場敏感度相當高，經營思路非常市場化。

特別是在掌舵華東期間，他曾帶領金茂開拓了華東17個城市，打造了大寧金茂府等標桿項目，治下的華東區域實現千億銷售規模，貢獻金茂近一半的業績。

據說在中化內部，多位領導對陶天海的評價相當高，而陶天海還曾去集團分享過紓困經驗，中化也希望能源、農業、化工都向地產板塊學習。

或許這就是打鐵還需自己硬的道理。

陶天海出任董事會主席后，首席執行官的位置也就空了出來。

不過熟悉央企的朋友都知道，央企的人事調整非常規范，對核心高管的考察、任用有一套嚴格的的標準，也就是說集團對子公司的人事任用有相當大的話語權。

金茂首席執行官的人選，是從中化集團下調，還是金茂內部晉升，或者是市場化引進人才？相信很快就會有答案了。

核心高管之后，就是目前5大區域總的去向了。

在這輪調整前，五大區域總分別為：

①華東區域總經理關翀

關翀出生于1973年，2001年加入仁恒置地，參與過仁恒諸多標桿產品研發；2013年加入金茂，曾任區域副總兼大寧金茂府項目總；2019年出任金茂杭州總經理；2023年接班陶天海晉升金茂華東區域總經理。

關翀曾是大寧金茂府的操盤手，華東區域又是金茂的糧倉，是金茂的戰略高地和重點深耕的區域，去年的業績也相當可觀，特別是用“五城七府”，在華東掀起一股金茂府旋風。

②華北區域總經理吳進

吳進出生于1982年，早期曾在朗詩地產工作，2011年加入金茂，先后擔任過金茂上海區域營銷總及杭州公司營銷總；后晉升金茂華東區域副總兼蘇州公司總經理，2022年晉升金茂華北區域總經理。

華北區域也是金茂的糧倉和大本營，目前布局了15座城市，過去幾年的業績一直不錯，像去年北京銷售額69.62億排名第18、天津60.6億排名第6。

③西南區域總經理劉光華

劉光華生于1974年，2004年加入中化集團，曾先后在中化集團人力資源部等擔任管理職位，在戰略管理、企業運營及紀檢監督等方面有著豐富的經驗；2015年加入金茂任紀委書記；2021年出任金茂高級副總裁；2023年兼任金茂西南區域總經理，屬于兼具中化與金茂背景的老將。

目前金茂西南區域布局6個城市，重慶、成都、昆明、貴陽、西安、麗江。其中西安去年有61億的銷售額，干到了行業第7，在成都也拿下了多宗地塊，深耕的目的非常明顯。

④華中區域總經理楊冰

楊冰服務金茂多年，曾任金茂戰略運營部總經理、金茂綠建總經理及董事長、金茂副總裁等職務；2024年初，楊冰出任金茂華中區域總經理。

華中過去幾年是房企的絞肉機。目前金茂在華中布局5座城市，武漢、長沙、南昌、岳陽、株洲，去年的表現也可圈可點，像武漢銷售額33.26億排名第15。

⑤華南區域總經理李興

李興出生于1974年，早期就職于中化集團，曾擔任中國金茂投資部總經理、華東區副總兼溫州公司總經理；2020年晉升為金茂東南區域總裁；2023年東南區域并入華南區域后擔任華南區域總裁。

金茂在華南區域深耕超過10年，布局了10個高能級城市，這兩年華南樓市有所起色，未來也將會持續為金茂貢獻業績。

可以看到，一些區域總由集團高管兼任，區域裁撤后，大概率會回到集團任職；有些區域總本身業績就很不錯，未來也將會得到重要；一些業績不明顯的區域或城市，未來難免會有一些壓力。

5大區域總的去向相信也將會很快揭曉。

艷姐覺得這兩年金茂在產品、營銷方面明顯起勢，與這兩年在產品、營銷部門新引入的人才有很大關系。

①金茂首席營銷官李劍

李劍出生于1982年，本碩均畢業于清華大學，龍湖2007屆仕官生，從土木工程師一路做到城市總，先后擔任龍湖長沙公司總經理，集團品牌營銷中心總經理、海廣公司總經理等，2024年初加入金茂。

②金茂產品研發部總經理韓飛宇

韓飛宇出生于1982年，北京交通大學建筑學畢業，早期在設計院工作多年，2015年加入當代置業，先后任研發設計院副總、研發設計院總經理、集團總裁助理、副總裁、高級副總裁等職務，2024年初加入金茂。

去年金茂在產品端和營銷端雙向發力，通過發布“金玉滿堂”四大全新產品線、煥新金茂府3.0，以及在營銷上的高舉高打，在全國多城市取得轟動性的市場業績。

隨著金茂高管天團的成型，他們又將帶領金茂走向何方？時間會告訴我們答案。

03

輕裝上陣

金茂的3張底牌

艷姐想說，組織架構調整只是結果，提高組織運營效率才是本質目的。

所以，在這一輪組織架構調整后，金茂未來會不會再現過去的輝煌？

艷姐的判斷是，金茂將會迎來新一輪的高質量發展。

三個關鍵詞：聚焦核心城市、產品煥新、第二曲線業務。

①聚焦核心城市釋放發展勢能。

艷姐在前面提到，金茂這次組織架構變動的核心是區域聚聚，也就是深耕一線及強二線城市。

復盤過去幾年金茂的發展脈絡，金茂曾投入了大量資源進行大盤開發。站在當時的角度看也沒問題，畢竟一二線外溢的需求疊加三四線城市的改善需求，金茂也嘗到了三四線城市的紅利。但后來市場快速逆轉，三四線城市去化困難，貨值貶損甚至計提跌價準備很難避免。

2020年到2023年，金茂發展中物業和持做出售物業計提的減值分別為：30.6億、9.95億、43.59億、43.91億。

不過在2024年的業績預告中，金茂的減值計提大幅減少。利空出盡，接下來就是甩掉包袱，輕裝上陣。

另一個維度，金茂還通過加大在一二線城市的投資力度實現貨值換倉。

2023年，金茂拿了15個項目，總可售建面約360萬㎡，其中約80%集中在上海、杭州、蘇州、寧波、天津、西安等8個一線及強二線城市；

2024年上半年，金茂只在成都、西安、濟南拿了4個項目；但4季度以來，金茂在上海、北京、蘇州等多個熱點城市投入超360億，接連拿下多幅重磅地塊。

在北京，金茂去年10月以40.13億競得豐臺地塊，今年2月聯合保利以87.3億摘得朝陽地塊；

在上海，去年11月聯合華潤建發以15.8億競得桃浦地塊，12月以103.5億拿下寶山三幅土地，今年2月又聯合新加坡慶隆以89.6億拿下虹口地王。

不到半年時間，金茂就在北京、上海2個城市新增了近600億的優質貨值。

未來這些城市的優質項目，也將會成為金茂業績和利潤的壓艙石和穩定器。

②產品煥新持續引領行業。

如果非要在中國房地產行業中找一個產品標桿，金茂一定會有一席之地。畢竟金茂曾用金茂府這個跨時代的產品，將行業帶入了一個全新的發展階段。

金茂的產品，也是科技與高端的代名詞，而且他們還在持續進化。

去年3月，金茂發布了“金玉滿堂”全新產品線，聚焦改善和品質，通過審美換維、產品換代、服務換擋、圈層換級、營銷煥新的體系化打法，重新奪回“產品之王”的地位。

上海中環金茂府實景

艷姐身在上海，對金茂在華東的產品勢能感觸相當深。

去年他們在華東以最王牌的金茂府“殺”出了一條“血路”，用五城七府走出了“金茂現象”和“獨立行情”：

上海中環金茂府4開4罄，全年銷售超50億；

蘇州獅山金茂府銷售19.35億，拿下高新區銷冠；

杭州上城金茂府4開4罄、4個月清盤；

南京桃園金茂府首開去化113套，刷新南京年度樓盤單次開盤去化套數紀錄，全年銷售超20億……

③“第二曲線”業務進入收獲期。

如果大家仔細看的話，會發現這幾年行業有一個明顯的趨勢，房企們大都在強調甚至發力經營性業務，經營性業務也被房他們視為穿越周期的利器。

不過他們在10年前就發力持有運營業務，逐漸實現“投融建管退”資本閉環，通過大資管提升資產運營效率和盈利能力，并成為支撐金茂轉型的第二曲線業務。

長沙金茂覽秀城

去年上半年，包括購物中心、寫字樓、酒店、物業服務、建筑科技在內的第二曲線業務，實現營收32.37億，同比雖然小幅下降3.9%，但相比于開發業務11%的毛利率，第二曲線業務毛利率高達44%。

另一個維度來看，金茂商業項目的運營質量也受到資本市場的青睞。

去年他們以長沙金茂覽秀城為底層資產，發行了國內首批消費基礎設施公募REITs，最終募資10.68億，去年累計分紅約3576萬，預計年化分分派率5.15%，比上市預測的分派率還要高。

結語

2024年，房企們的日子屬實艱難。

根據Wind數據，近100家上市房企中，有60家預虧或虧損，盈利超10億的僅有5家。

行業持續下行，如何穩住規模、實現盈利，自然成為了各家房企今年的首要課題。

有意思的是，金茂是近幾年頭一家實現扭虧為盈的房企。

去年4季度以來，金茂在北京、上海幾個城市的土拍市場投入了近360億。或許正是這份扭虧為盈的成績單，給了金茂這樣一擲千金的魄力。

艷姐也相信，在這次的組織架構調整后，這家央企的未來，或許會走的更加從容、淡定！

主編：張艷

責編：Eric

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