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我向來以實戰主義，穩中求進，并完全站在購房者的實際情況和需求的角度，輔以我在成都樓市超過14年摸爬滾打的經驗，給出最合理的買賣、置換、選籌和落地實操方案。

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粉絲

提問

你好，前幾天中海錦叁號院開盤就賣完了，在這種樓市大環境下，太奇怪了吧？而且我查了下，那邊好像賣得都挺好的，尤其是蔡橋北，除了產品不行的光華，其他都賣得又好又貴。

房段子解答

是的，前幾天，中海錦叁號院開盤售罄，受此影響反而一些粉絲朋友跑來問我它價值如何，甚至于之前我多次安利卻反遭貶低的粉絲，給我說有點后悔沒去選房了。

這里不說樓盤的優缺點，以及叁號院在全國其他項目的口碑，單純再談談蔡橋。

蔡橋板塊是真的堅挺，去年最艱難的時候都沒怎么降價。

很多不服的人都表示：服了！

蔡橋旁邊有一堆成飛的客群和溫江、金牛客群，足夠市場消化。整個大西門，尖端的改善客群都往蔡橋跑，翻來覆去也沒幾個盤。

不像東門南門，神仙打架，各種分流。

東門金色中環就要分三個板塊，還有國際杉偷襲。錦江3.5環軸線也分了四個板塊，還有川師大以及未來的66場偷襲。

南門更是卷王之戰，大源西，新川，麓湖，天東天西公園區，土豪絕對有選擇困難癥。

北門不多說了。

反正西門，基本上高端的樓盤，就集中在蔡橋，外加一個茶花，實際茶花也很有節奏，就保利和西派，沒啥內卷，反而還在合謀漲價。

蔡橋的供應節奏也是很精準的，最開始建發，然后中鐵建，再后來又是建發、中旅，現在就只有中海。

始終保持，有且僅有那么一兩個樓盤可選。

感覺大源西也在學這個路子？

所以我經常說控地節奏很關鍵，買房的時候一定要提前三五年想想，賣房的競爭對手是誰？

粉絲提問

你好，進入24年下半年，我在看林家壩的房子，去過售樓部，目前糾結錦譽府143B戶型和西派交子143戶型，預算500萬，看中間樓層，以后自住+流通。錦譽府報價492萬帶車位，鐵建估計530萬內可以接受。個人不在乎目的，而是在意噪音。

請教幾個問題：1. 從位置上看，你覺得兩個盤有什么關鍵差異（從后續流通性考慮）2. 我認為錦譽府492價格偏高（5棟11樓），想了解底價大概在哪 3. 根據你的經驗，兩個盤同樣樓層的房子差價在多少內比較合理（從后續流通性考慮）

房段子解答

較早前房段子粉絲問答，具有一定時效性，僅供參考，有刪減節選和模糊處理。

其實你的訴求是很簡潔明確的，那就是到底要選擇錦譽府的143B戶型還是看西派交子的143戶型，長期是追求自住兼顧流通保值性。

我們先說錦譽府，大家也看得出來，其實是更靠近金融城三期，在錦江大道的軸線上，動線是比較清爽的，單價總價也會明顯更低，顯得機動靈活一些。但價格低也有低的原因。

一方面是戶型，你也是多番對比了的，B戶型，明顯是趕不上西派交子的143戶型，也趕不上能建小區里本身的A戶型（A戶型房源少，也更貴）。

另一方面是小區避免不了噪音問題，北側是主干道（5棟還是直接臨北側的），南側有學校（小學的噪音里感受過沒，從早到晚都有體育課，有課間操，敏感的人比較抗拒）。

三是開發商本身來說，雖然錦譽府是其最高階的產品，但是能建本身開發商品牌力不足（我這里插一句，很多人在對比**和林家壩，尤其是450-500萬級別的，有人最終選擇**就是因為能建、中交的品牌力不夠強，擔心后期交付能力）。

再說價格，能建的492萬總價，不管車位包裝是多少錢（大概是23.2萬），正常行情下，15萬我覺得是有的吧，這個就打算自己消費消耗也是可以理解的，當前首付壓力不大的情況我們減下來大概房子本身是477萬，折合單價3.33萬。這個價格高不高？從類似的產品地段行情來說，我覺得中規中矩，不算高也不算低，就是綁定車位膈應人一些。

當然，你說它的底價多少？目前底價是底價：4679488，含車位：4911488，5棟優惠11.5%。大概這就是他們能給出來的底價。

一言以蔽之，能建錦譽府，單價總價稍低，但是本身市場價值也不算非常拔尖的狀態。

再來看西派交子，由于成本高，所以由內而外都做了明顯的升級，有西派系列背書，加上確實非常優秀的地塊，非常優質的戶型，總價要是正常樓層530萬的話，折合單價3.7萬，還算比較客觀預測的狀態了。

西派交子從地段上來說，更加遠離真正的金融城和金融城三期，整體是偏向于林家壩板塊南側的雞頭樓盤。從規劃圖來說，TOD地標南側就是西派交子，周邊聚集的改善盤就比較少了。附近是保障房、萬科朗拾、交子峯萃這類剛需剛改產品。周圍又被醫院養老院小學中學包圍，這個噪音環境可能不會比能建錦譽府更小哈。

關鍵還是西派南側的公墓與能建北側的主干道做PK，從多年的樓市經驗來看，雖然你不介意，但是別人會介意，兩個槽點來說，大家更難接受的是墓地。

所以要回來對比的話，1、兩個盤的關鍵差異，還是地段產品對其價格的分化作用。能建起點低，提升空間大；西派起點高，上限也更高。

2、能建的底價，當前來說491萬出頭算是底價了，本來還有2萬的全民，但是你直接去過了就拿不到了，除非換父母子女的名義來買。

3、兩個樓盤的價差，我做了個數字預估分析，詳見配圖。

能建的戶型是一個劣勢，整體產品呈現也相比西派差一些，5年后，我非常保守的預估，會有5k左右的價差。

能建的投資回報大概是19.9%。假設西派正常樓層賣530萬的話，那么西派回報是高于能建的，假設是市場預估的550萬，那么回報是略低于能建的。假設相對平衡的點，我覺得是總價539萬的樣子。

現在能建已經攤牌了，就看西派交子，到底同等樓層給出來的是什么價格了。

粉絲提問

我手上有點閑錢，也有改啥你需求，就打算看房，昨天路過新川華府，就進去看了下行情，置業顧問很熱情介紹了周邊配套，包括樣板間和裝修，因為是尾盤，只剩一二樓，其中一套一樓我覺得還可以，中庭不臨街，樓間距寬，南北朝向采光好，外面還有個花園，2T2的17F，然后在銷售各種推薦下，就交了5萬誠意金，139平，355萬，現在感覺稀里糊涂的，朋友也有的說劃算，有的說一樓不好，現在想去退定金，但是合同沒有樓棟，非常糾結是否該繼續買下來？

房段子解答

較早前房段子粉絲問答，具有一定時效性，僅供參考，有刪減節選和模糊處理。

你好，不好意思久等了，我之前也和你溝通了，中海新川華府這個樓盤固然有缺點，但是我們是一步步看著這個百畝大盤成長起來的，地段沒問題，板塊沒問題，未來沒問題，樓盤有一些瑕疵（比如高層塔樓，比如此前的維權問題），房源也有一些瑕疵（比如花園無法單獨使用），但歸根結底還是看性價比。

新川很久沒有350萬，沒有2.5萬單價的新房產品了，而且還是這種板式T2產品，所以從性價比來看，我覺得還是可以接受的。

此前139戶型正常高樓層大概是430萬+，折合3.1萬以上，所以對比當前的尾盤1樓，大概就是2.5萬的單價，折扣是20%，這種折扣放在未來的二手房市場上，也是比較夸張的存在（一般來說是10%左右的折價），所以買的低，賣得低的話，依然有市場有流通性保值性。

唯一的問題，就是你們是否愿意接受這個一樓，從你來我往的聊天記錄看，你們還是可以接受這種一樓的。認真看了視頻，采光還可以，綠化樓間距也可以，小區中庭安靜不吵，這種環境是比較適合養老自住的，問題不大，可以拿下。

至于你說的銷售的流程套路，這個我支持你的說法，的確是被套路了，是他們慣用的計倆，雖然不齒，但是我們理智來說，后面又給優惠了4萬，應該也算到底了。

我不是他們內部員工，不確定是否還有更大的優惠，不過從2.5萬的單價來說，基本沒問題了。

雖然的確是倉促，但人生有很多事都不會是充分考慮好了才開始的。退一萬步說，二手房現在你根本不敢買，比不過最原始的房東，買了跌的可能性遠大于這個新房。另外一個情況就是，假設你們預算能達到五六百萬，明顯可以買更好的房子，那么放棄這定金或者鬧一鬧退還一部分也可以的。但預算就是卡死400萬內的話，這個不妨是比較不錯的緣分，機會。

最后就是中介的**問題，到時候還可以**，這一點也是好的，算下來不到350萬，就是最好的結局了，相信命運的安排。

其余略...