業委會的存在，本身是為了維護業主的合法權益。然而在現實運作中，往往也會出現個別業委會不作為、亂作為的情況。業委會不應該成為一言堂，針對小區事項要求召開業主大會公開表決，就是為了保障業主們的共同決定權和合法利益。

基本案情

業委會組織召開業主大會表決議題 業主訴虛假投票

2021年1月1日，某小區業委會發布了召開當年第一次業主大會的公告：擬于1月16日至1月30日召開業主大會，通過業主投票表決決定九項議題；投票表決采用書面征求意見的方式實名投票表決等。2月28日至3月13日期間，該業委會組織召開業主大會，在沒有第三方見證參與的情況下，對前述公告中提及的九項議題進行了表決，后公告了表決結果。

該小區蔣某等三位業主以部分投票虛假為由，認為表決未達法定比例，主張業委會的行為損害了業主的權益，起訴至人民法院要求撤銷上述九項決議。

法院判決

業委會對業主大會投票真實性的舉證義務

生效判決認為，《中華人民共和國民法典》第二百七十八條有關“雙三分之二參與、參與人數及面積雙過半”是業主大會或者業主委員會決定成立生效的法定要求。根據審理查明的事實，案涉業委會在召開業主大會對相關議題進行投票時未聽取所在街道的指導意見，在眾多業主反映投票虛假的情況下，也未按街道建議進行公證核票。

案涉業委會在一審庭審中認可其保存有全部原始選票，但卻以保護業主的隱私權為由明確拒絕按照一審法院的要求提交選票原件，其應當依法承擔舉證不能的不利后果。遂判決撤銷案涉業委會在2021年度第一次業主大會上作出的九項決議。

相關法律法規解讀

【關聯法條】：

《中華人民共和國民法典》第二百七十八條第二款規定：業主共同決定事項，應當由專有部分面積占比三分之二以上的業主且人數占比三分之二以上的業主參與表決。應當經參與表決專有部分面積過半數的業主且參與表決人數過半數的業主同意。

《重慶市物業管理條例》第二十二條規定：采用集體討論形式召開業主大會的，同一物業管理區域內有兩幢以上房屋的，可以根據業主大會的決定，以幢、單元、樓層等為單位，推選業主代表參加業主大會會議。推選業主代表參加業主大會會議的，業主代表應當提前就業主大會會議擬討論的事項征求其所代表的業主的意見。凡需投票表決的，業主贊同、反對或者棄權的意見應當經本人確認后，由業主代表在業主大會會議投票時如實反映。

業主可以書面委托一名代理人參加業主大會會議，每名代理人接受的委托不得多于三人。

《重慶市物業管理條例》第二十四條第二款規定：召開業主大會會議，業主委員會應當邀請物業所在地街道辦事處、鄉（鎮）人民政府和居（村）民委員會參加。

【專家觀點】：

業主委員會組織的業主投票無第三方有效見證參與，廣大業主普遍反映不是其真實意思表示，訴訟中業主要求核票的，應當予以支持。

業主委員會拒絕提供原始投票的，應承擔舉證不能的責任。本判決對業主委員會的行為作出有效司法監督，充分保護了業主共同決定權。