業(yè)委會的存在，本身是為了維護(hù)業(yè)主的合法權(quán)益。然而在現(xiàn)實運(yùn)作中，往往也會出現(xiàn)個別業(yè)委會不作為、亂作為的情況。業(yè)委會不應(yīng)該成為一言堂，針對小區(qū)事項要求召開業(yè)主大會公開表決，就是為了保障業(yè)主們的共同決定權(quán)和合法利益。

基本案情

業(yè)委會組織召開業(yè)主大會表決議題 業(yè)主訴虛假投票

2021年1月1日，某小區(qū)業(yè)委會發(fā)布了召開當(dāng)年第一次業(yè)主大會的公告：擬于1月16日至1月30日召開業(yè)主大會，通過業(yè)主投票表決決定九項議題；投票表決采用書面征求意見的方式實名投票表決等。2月28日至3月13日期間，該業(yè)委會組織召開業(yè)主大會，在沒有第三方見證參與的情況下，對前述公告中提及的九項議題進(jìn)行了表決，后公告了表決結(jié)果。

該小區(qū)蔣某等三位業(yè)主以部分投票虛假為由，認(rèn)為表決未達(dá)法定比例，主張業(yè)委會的行為損害了業(yè)主的權(quán)益，起訴至人民法院要求撤銷上述九項決議。

法院判決

業(yè)委會對業(yè)主大會投票真實性的舉證義務(wù)

生效判決認(rèn)為，《中華人民共和國民法典》第二百七十八條有關(guān)“雙三分之二參與、參與人數(shù)及面積雙過半”是業(yè)主大會或者業(yè)主委員會決定成立生效的法定要求。根據(jù)審理查明的事實，案涉業(yè)委會在召開業(yè)主大會對相關(guān)議題進(jìn)行投票時未聽取所在街道的指導(dǎo)意見，在眾多業(yè)主反映投票虛假的情況下，也未按街道建議進(jìn)行公證核票。

案涉業(yè)委會在一審?fù)徶姓J(rèn)可其保存有全部原始選票，但卻以保護(hù)業(yè)主的隱私權(quán)為由明確拒絕按照一審法院的要求提交選票原件，其應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)舉證不能的不利后果。遂判決撤銷案涉業(yè)委會在2021年度第一次業(yè)主大會上作出的九項決議。

相關(guān)法律法規(guī)解讀

【關(guān)聯(lián)法條】：

《中華人民共和國民法典》第二百七十八條第二款規(guī)定：業(yè)主共同決定事項，應(yīng)當(dāng)由專有部分面積占比三分之二以上的業(yè)主且人數(shù)占比三分之二以上的業(yè)主參與表決。應(yīng)當(dāng)經(jīng)參與表決專有部分面積過半數(shù)的業(yè)主且參與表決人數(shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。

《重慶市物業(yè)管理條例》第二十二條規(guī)定：采用集體討論形式召開業(yè)主大會的，同一物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)有兩幢以上房屋的，可以根據(jù)業(yè)主大會的決定，以幢、單元、樓層等為單位，推選業(yè)主代表參加業(yè)主大會會議。推選業(yè)主代表參加業(yè)主大會會議的，業(yè)主代表應(yīng)當(dāng)提前就業(yè)主大會會議擬討論的事項征求其所代表的業(yè)主的意見。凡需投票表決的，業(yè)主贊同、反對或者棄權(quán)的意見應(yīng)當(dāng)經(jīng)本人確認(rèn)后，由業(yè)主代表在業(yè)主大會會議投票時如實反映。

業(yè)主可以書面委托一名代理人參加業(yè)主大會會議，每名代理人接受的委托不得多于三人。

《重慶市物業(yè)管理條例》第二十四條第二款規(guī)定：召開業(yè)主大會會議，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)邀請物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府和居（村）民委員會參加。

【專家觀點(diǎn)】：

業(yè)主委員會組織的業(yè)主投票無第三方有效見證參與，廣大業(yè)主普遍反映不是其真實意思表示，訴訟中業(yè)主要求核票的，應(yīng)當(dāng)予以支持。

業(yè)主委員會拒絕提供原始投票的，應(yīng)承擔(dān)舉證不能的責(zé)任。本判決對業(yè)主委員會的行為作出有效司法監(jiān)督，充分保護(hù)了業(yè)主共同決定權(quán)。