每當(dāng)?shù)赝踉佻F(xiàn),我們總會(huì)覺(jué)得,樓市要重回上升通道。
上海靜安寺地塊以16萬(wàn)元/㎡的樓面價(jià)刷新人類(lèi)城市地價(jià)紀(jì)錄。杭州濱江豪宅地塊溢價(jià)70%仍遭瘋搶?zhuān)?.7萬(wàn)的樓面價(jià)直逼迫一線(xiàn)城市。北京海淀樹(shù)村地塊將周邊二手房?jī)r(jià)推高至20萬(wàn)元/㎡。
樓市似乎正在上演王者歸來(lái)的反彈,有一種重回2016年的感覺(jué)。
穿透這場(chǎng)土地狂歡:
西安18萬(wàn)套二手房高懸頭頂,鄭州法拍房數(shù)量激增300%的警報(bào)未除。全國(guó)住宅租售比1:600的畸形估值仍在持續(xù)。
地方政府正以"取消限價(jià)+放松融資+定向輸血"的三重組合拳,試圖拉回土地市場(chǎng)的繁榮。
北京2025年連續(xù)推出三宗百億級(jí)地塊,其中海淀樹(shù)村地塊取消銷(xiāo)售指導(dǎo)價(jià)后,開(kāi)發(fā)商定價(jià)權(quán)徹底解縛,直接推高周邊二手房?jī)r(jià)30%。上海虹口地塊溢價(jià)38%成交后,周邊二手房掛牌量激增50%,投機(jī)客聞風(fēng)而動(dòng)。
土地財(cái)政依賴(lài),似乎又回來(lái)了。
可以確定,金融向樓市定向輸血的路徑愈發(fā)清晰。"接力貸""經(jīng)營(yíng)貸"改頭換面重出江湖,“零首付”又有冒頭姿勢(shì)。
全國(guó)熱炒的消費(fèi)貸,本質(zhì)上也是定向人群的放水和化債。
普通人能不能享受到,自己親身試試就知道。
根據(jù)重點(diǎn)城市的交易監(jiān)測(cè):
截止3月16日,重點(diǎn)10城較2024年同期增長(zhǎng)約30%,深圳、北京、上海等城市領(lǐng)跑。深圳單周二手房錄得量保持在1800套高位,雖環(huán)比微降0.2%,但同比漲幅達(dá)34%。北京、上海核心區(qū)域二手房?jī)r(jià)格漲幅超過(guò)10%,市場(chǎng)活躍度顯著回升。
全國(guó)50城存量商品房的去化周期也來(lái)到了21.53個(gè)月,很快就會(huì)進(jìn)入18個(gè)月內(nèi)的溫和庫(kù)存量。
一面是地王頻現(xiàn),一面是交易回升,一面是庫(kù)存下滑,一面是房票安置。
再加上一線(xiàn)領(lǐng)漲,像極了2016年的行情。
但只是像而已。2017年我們的二胎生育高峰,也是人口出生率高峰,伴隨著正好是2024-2025年入學(xué)。因此,本輪的交易周期無(wú)法判斷是否為根本性回升,也有可能是2017年人口出生高峰帶來(lái)的小陽(yáng)春。
有一點(diǎn)可以確定,今年絕對(duì)是學(xué)區(qū)房的最后一次高峰了。
我對(duì)新周期的觀(guān)點(diǎn)不會(huì)改變:一二線(xiàn)城市的房?jī)r(jià),核心板塊和外環(huán),他們之間冷暖差異,一定是巨大的。
在沒(méi)有全民通脹前提下,不可能復(fù)制2016年行情。
畢竟,三四線(xiàn)城市的庫(kù)存去化周期,超過(guò)了36個(gè)月。
其實(shí),樓市的拐點(diǎn)是否到的本質(zhì)并不復(fù)雜。
一看租售比,但國(guó)際租售比并不直接適用于我們,按揭后的月供不能超過(guò)租金的50%,大概更有參考性,如果基本接近基本是底部了。
二是經(jīng)濟(jì)預(yù)期能不能起來(lái),至少購(gòu)房者對(duì)自己的債務(wù)償付能力要有信心,這就不得不說(shuō)道就業(yè)和收入預(yù)期了。
如今,居民部門(mén)資產(chǎn)負(fù)債表修復(fù)遠(yuǎn)未完成。居民杠桿率還在65%高位。90后、00后負(fù)債率超過(guò)87%。
如何修復(fù)居民的資產(chǎn)負(fù)債表,也決定了樓市拐點(diǎn)到來(lái)的時(shí)機(jī)。
學(xué)習(xí)強(qiáng)國(guó),走進(jìn)新時(shí)代
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