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2025年的全國樓市，逆勢破局。

在普遍看衰與政策真空期的雙重背景下，

實現了無政策刺激的自然復蘇。

1-2月的樓市，延續2024年929新政后的熱度，淡季不淡；

進入3月，小陽春行情更是異常火爆。

幾大一線城市，釋放三大拐點信號：

成交量上漲、庫存去化周期縮短、土拍高溢價。

難道樓市真的好起來了？

這背后，到底是真反轉還是曇花一現？

全國樓市大爆發

盡管質疑聲不斷，全國仍掀起了新一輪的“地王潮”。

2025年前兩個月，全國300城土地成交金額同比上漲39%，熱門城市頻現“地王”，拿地的開發商不乏資金實力雄厚的國企央企。

3月至今，一線城市土拍熱度仍高居不下：

3月11日，成都高新區新地王，樓面價3.17萬元/㎡，溢價率70.43%，刷新成都歷史最高單價。

3月18日，北京海淀區新地王，樓面價10.23萬元/㎡，創北京土拍歷史新高，這是北京首宗10萬+地塊。

3月21日，蘇州土拍新地王，樓面價4.06萬元/㎡，溢價率45.3%，地塊總價超53億，是蘇州歷史總價TOP2、園區總價TOP1。

3月25日，杭州土拍實現地王“三連跳”，樓面價7.74萬元/㎡，溢價率達69.86%，刷爆全國地產圈。

春江水暖鴨先知。

回溯我國房地產史，幾乎每一輪“地王潮”，都和樓市復蘇息息相關。

這一次可能也不會例外。

土拍市場火熱，溢價率顯著上升，代表著開發商對未來樓市預期的看好。

傳導到二手房市場，各大一線城市買賣情緒攀高。

杭州樓市更是火出圈了，3月成交量環比上漲111%。

如果說2月是過年月的緣故，那我們可以看下核心城市3月的同比數據。

上海，去年同期成交16590套，今年成交24134套，同比增加45%；

深圳，去年同期成交3630套，今年成交5252套，同比增加45%；

杭州，去年同期成交6094套，今年成交8804套，同比增加44%；

東莞，去年同期成交1636套，今年成交2327套，同比增加42%；

成都，去年同期成交16225套，今年成交22810套，同比增加41%；

北京，去年同期成交11109套，今年成交15221套，同比增加37%。

成交量激增，代表著需求端的回暖。

如果交易量拐點確認，那么房價拐點還會遠嗎？

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上海樓市扛把子

回想2015年房地產周期，也是核心城市領漲，外溢效應帶動全國樓市走牛。

而上海作為國家核心經濟引擎，全國樓市的扛把子，

其房地產市場動向更是具有全國性指標意義。

從某種意義上來說，只有上海穩了，全國樓市才有穩的希望。

目前來看，上海樓市勢頭也是非常強勁。

1）土拍持續火熱：

2月底，上海靜安寺商圈成交一宗袖珍地塊，樓面價高達16.23萬元/㎡。

不僅問鼎上海樓面價紀錄，也打破了全國“單價地王”紀錄。

2）新房豪宅繼續狂飆：

3月22日，黃浦外灘街道的嘉里金陵華庭項目開盤，158套房源、均價18.9萬/㎡、套均總價6000萬、最貴一套近1.8億，當日開盤僅3小時，全部售罄，單日狂攬92.34億。

上海新房市場不僅再一次驚艷了全國樓市，

也給上海高端打了一劑強心針：

上海的優質資產，依舊是塔尖客群的“心頭好”。

據房外房研究院數據統計，2024年上海3000W以上新房成交2600套，

是北京、深圳、廣州新房成交之和的4.9倍。

數據來源：房外房研究院

同年上海7000W以上住宅成交超過500套，力壓迪拜的435套，遠超紐約、倫敦、香港，成為全球豪宅成交最多的城市。

3）二手市場供需兩旺，剛需下場買房，成交量帶看量同比創新高。

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并非徹底反轉

其實去年我們就不止一次提醒大家，上海樓市會在2025年迎來一波結構性反彈。

但這種反彈并不意味著徹底反轉。

因為樓市運行的大趨勢還是難以改變。

現在很多因素都不足以支撐樓市大漲普漲了。

1、二手房掛牌量依然是天量。

2、經濟GDP增速還不穩定，收入不穩定。

3、上海租金回報率處于歷史低位，凈租售比+租金增長率，很難觸及具備上漲潛力最低的5%標準。

4、整體租金回報率（1.84%）與按揭利率（3.15%）尚且有較大差距，買房成本仍然高于租房成本。

有了這些因素的制約，上海樓市在政策刺激下也只能呈現結構性回暖。

市場表現形式就是：

次新房部分小區出現反彈，但是板塊輪動行情，有些還是在降價。

剛需市場雖然成交量火爆，但仍是以價換量。

新房豪宅雖然火熱，但二手豪宅價格還在不斷創新低。

偏遠的外環外尚未看到止跌趨勢。

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市場后續怎么走？

回想2021年的小陽春，有政策寬松+學區房炒作，推動量價暴漲。

但今年的小陽春，強政策刺激很少，更依賴于市場供需兩端的自然修復。

不過這種市場自發性復蘇，可能比政策刺激更具有可持續性。

所以我對市場的預測是，

短期3-4月，上海樓市還會是分化回暖的行情：

剛需市場以價換量，高品質次新房企穩回升。

中長期5-6月后，分兩種情況：

1）如果政策力度能跟上，可能會有量價齊升的情況出現。

高層的政策支持力度越大，市場人氣就越足。

2）如果政策力度跟不上，市場以價換量，可能會繼續下跌。

但今年不會像去年那樣全線下跌，今年的行情大概率會是結構性下跌：

500萬-2000萬次新房，價格很難跌破24年10月份的水平。

500萬以下各種奇葩有硬傷的剛需房，可能會跌到比較低的水平線。

小結

總的來說，上海樓市雖有好轉的跡象，但還未實現真正意義上的止跌回穩。

不過，上面說了要止跌回穩，那今年改善市場的止跌回穩一定會完成。

如果下個月再來一波政策強刺激，那市場的價格肯定會企穩甚至抬頭向上。

所以，今年必買房的改善客群建議把握窗口期，關注具體微觀的市場。

如果是買二手次新，要及時用“備胎策略”對抗漲價：A板塊次新漲價明顯，轉投B板塊倒掛盤。

性價比高的品質房源可以適當加價買入，

不過經濟增速還不夠快，依然不建議加杠桿投資。

我們建議以2024年底成交價為錨點，在錨點價的基礎上+3%到5%是極限，以免過高買入。

買老破小、老破大等低總價剛需房的客群，仍然可以大膽砍價。

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