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大家好，我是地產高富帥。

四大央企已經有兩家發布了去年整體年報，華潤置地在利潤表現方面遙遙領先，特別是經營業務幾乎碾壓同行，地產下半場完全進入存量經營比拼時代。

保利發展已經連續兩年登頂國內地產銷冠，為了保住地產一哥的位置，保利可謂是下足了功夫，組織調整與高管調任非常頻繁，但是其經營方面的短板也持續暴露。

2025年1月17日，保利發展發布的業績快報顯示，預計公司2024年度營收為3128億元，同比減少9.83%。

實現歸屬于母公司所有者的凈利潤50.16億元，較上年同期減少70.51億元，同比減少58.43%；扣除非經常性損益的凈利潤44.92億元，較上年同期減少72.98億元，同比減少61.9%。

盡管保利發展截至今天年報還沒發布，不過可以看到業績快報里面的凈利潤幾乎已經到邊際了，早期是“增收不增利”，如今是“降收更降利”了。

很難想象一家3000億體量的超級巨頭，一年的凈利潤剛過50億，這一年忙活這么久，還不如早期一個項目賺的多。

保利發展作為央企四大巨頭，從今年整體經營質量來看，其整體利潤表現是遠遠落后中海發展與華潤置地的，就連位居行業第五的招商蛇口，恐怕都要追上來了。

再說到組織調整方面，城市總的大亂動似乎一直是這家央企的一貫特色，去年底北京總經理劉喜濤調任河南公司之后，北京總經理位置也一直懸空狀態。

地產一品堂也曾經獨家報道（），保利北京作為保利發展最重要的三大核心戰地，保住前三位置也非常關鍵。

就在近期，新任的保利北京總經理走馬上任，這位就是在集團擔任董事會辦公室副總經理的李紅亮，這位也是保利系統的管培生之一。

李紅亮，83年出生，屬于如今保利發展的核心培養高管之一，08年廈門大學畢業，加入保利發展已經有17年之久。

起初，李紅亮在保利發展的職位是證券研究部部門經理，董事會辦公室助理總經理。

在集團工作的這幾年，其實也是對公司業務投資最一線的工作了，特別是對于地產投資深層數據分析，這個時候也是站在了最核心的專業視角，

在集團工作了11年后，他被調至廣東保利城市發展有限公司，擔任助理總經理，再晉升為副總經理。

金融分析，地產投資，地產一線視角，三重身份與工作視角集中在一個管培生身上，可想而知，這也是很多央企培養為了核心高管的基本思路。

在廣東城市公司歷練多年后，李紅亮又調回集團，擔任保利發展職工監事、董事會辦公室副總經理（主持工作），本次調任北京保利，或許也是正好發揮作用的時候。

回顧去年保利發展在京城的表現，在去年僅獲取一塊地的情況下，維持住了北京房企銷售前五的水平，2024年京城土拍市場，保利的運氣還是差了一些。

隔壁友商華潤置地，中海地產已經在京城殺瘋了，中海在半年不到時間已經在京城耗資300億拿地，保利這方面顯得有點保守。

2023年，保利發展在北京斥資102億拿地5宗，數量僅次于中海。2024年，保利發展在北京才拿了一個地塊，它聯合北京建工地產在7月25日摘得海淀地塊，總價89.01億元，打造嘉華天珺項目。

在李紅亮上任前，保利北京于2月11日朝陽新年第一場土拍中，與中國金茂組成CP，一起大戰中海、招商134輪。

兩家超級央企一起發力，最終以87.295億元拿下朝陽三間房打包地塊，溢價率10.5%，保利負責南區06地塊，這次出品應該是保利的高端產品線“天子系”。

目前來看，保利發展能否逆襲北京前三，其綜合難度還是較大的，去年兩個朝陽區的項目迎來熱銷之后，保利北京其他項目陷入低迷。

保利發展位于北京順義區的保利頤璟和煦項目于2024年4月首次開盤，目前的簽約銷售比例僅約30%；而位于朝陽區的保利天匯項目簽約銷售率超過80%，但銷售凈利率也只有7.96%。

相較而言，保利和光煦境項目則是保利發展位于北京朝陽區的熱銷樓盤，該項目去年4月開盤入市303套房源，累計銷售288套，成交均價為8.37萬元/平方米左右。

值得一提的是，彼時保利北京方面提出保價承諾，后續房源降價幅度不得超過8%，價格以8.5萬元/平方米為指導價。

不過，據北京市住建委官網，保利和光煦境已銷售簽約301套房源，成交均價為8.36萬元/平方米。

對此，去年底就有購房者抱怨開發商悄悄降價，有房源更是下降約8000元/平方米，跌穿了購房時的保價承諾。

其實不僅僅是保利發展北京，保利發展去年為了維持業績牌面，批量降價似乎都是家常便飯，這與很多其他頭部房企戰略定位完全不同，

這年頭，有句俗話小編也是聽的有點膩了，只要是新盤，只要是大牌開發商，開盤必維權，因為價格降了。

營銷出身的劉喜濤被調離之余，保利北京公司多個項目開始出現維權投訴。前面有中海發展坐鎮，后面有招商蛇口，中建智地雙雄追趕，保利在北京的壓力還是很大。

另外一方面，保利發展如今陷入了轉型關鍵點，在2018-2021年這幾年瘋狂拿地的三四線城市項目，均面臨嚴重去化與增持減值問題。

最重要是如今商辦存量去化問題也是保利能否保持利潤空降的核心，想要保住利潤，必須要在存量經營方面有突破。

相對比友商華潤置地，2024年存量經營業務已經要跟開發業務55開了，這或許就是華潤置地穿越周期的底氣。

在回頭看保利發展，雖然保利商旅平臺已經成立很多年，但是其在綜合業績占比方面仍然還是邊緣業務。

3月14日，經保利發展董事長劉平提議，現年45歲的潘志華獲任保利發展總經理，成為保利發展史上最年輕總經理，被寄予厚望。

潘總早期就擔任過保利商旅的董事長，可見商辦，商業經營業務或許是保利未來重點打造的板塊，也是保利發展提升經營利潤的關鍵。

這幾年處置資產的央企很多，保利發展就是其中的一個。去年，保利發展掛牌了旗下的一個項目公司股權，珠海弘璟投資有限公司50%股權，其下屬的項目是跟時代中國合作的，位于珠海核心區域的時代保利中環廣場項目。

這個股權掛牌起始價7億元，也是商業項目，這個項目時代中國持有一半的股權。這個項目公司去年出現了虧損，今年有小幅盈利，但是未來的前景不樂觀。

2024年上半年，保利發展還在北京、成都等地分批次，分階段處置了多個商業自持項目，以及銀行資金投資的商業項目。

2024年，保利商旅共上新4座購物中心，遍及上海、成都、長沙、日照；外拓上有了新的突破，攜手開發區投資集團運營廣州黃埔西區紅酒文化街、攜手越時集團負責佛山市丹灶鎮云山峰境商業項目的整體招商運營。

對于商業地產領域來說，保利系的項目數量不在少數了，但是其品牌調性似乎非常欠缺，項目的經營亮點與產品IP缺乏，這也是導致無法與傳統巨頭PK的關鍵。

2024年，保利商旅也經歷了一系列的高管變動，保利身上缺乏商業經營基因，內部關鍵高量級的專業人才匱乏，也是制約其發展的關鍵點。

針對集團本次強調資管轉型，小編也跟保利發展的內部核心地產人做了一些交流，內部似乎并沒持較樂觀態度，畢竟從本質上，保利發展的一線高管仍然還是看中短期回款。

今天就聊到這里，需要補充的朋友歡迎留言，也感謝大家這么好看，也愿意給我點贊。

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地產一品塘，80后 工科理工男 深漂18年 18年獵頭從業經歷，14年以上地產行業沉淀，關注地產戰略布局，關注地產人才發展，持續研究健康管理，個人微信：luyipin000；各位朋友可以加我隨時交流探討 共同進步；近期新增地產一品堂官方微信群，大家也可以加入，與更多的地產人+再創業者交流溝通，共同進步。

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