在政策激勵(lì)和市場(chǎng)需求的共同推動(dòng)下，青島樓市3月呈現(xiàn)出一定的活躍態(tài)勢(shì)，春意盎然的“小陽(yáng)春”現(xiàn)象日益顯著。

然而，值得注意的是，這波交易回暖在區(qū)域分布上呈現(xiàn)出顯著的不均衡性。具體來(lái)看，海信臻悅、中海云境、青特縵云、中國(guó)鐵建峯悅灣、濱海國(guó)際中心·九著等紅盤成為市場(chǎng)焦點(diǎn)、交易活躍。不僅如此，包括中海半山雲(yún)境、青鐵芳華地等部分項(xiàng)目在價(jià)格上也有所上調(diào)，這種局部的價(jià)格調(diào)整和市場(chǎng)熱度上升，進(jìn)一步凸顯了市場(chǎng)分化的趨勢(shì)。

NO.1 商品房簽約情況

（2025年3月商品房供銷價(jià)數(shù)據(jù)為3.1-3.30）

根據(jù)青島銳理數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，3月新增商品房5016套、59.13萬(wàn)㎡，簽約新建商品房7462套，約107.26萬(wàn)㎡，銷售總金額158.15億元，簽約套數(shù)、簽約面積、金額較上個(gè)月均出現(xiàn)大幅上漲，分別上漲115.1%、151.7%和175.7%。受簽約結(jié)構(gòu)調(diào)整的影響，3月簽約均價(jià)為14745元/㎡，環(huán)比上漲9.6%。較去年同期相比，套、面、金同比上漲7.1%、14.0%和22.0%。

其中商品住宅新增3365套，約42.6萬(wàn)㎡，簽約6025套、約77.19萬(wàn)㎡、銷售總金額116.16億元，簽約套數(shù)、簽約面積、簽約金額較上個(gè)月均大幅上漲，幅度維持在140%左右。簽約均價(jià)為15049元/㎡。

一季度青島市共計(jì)簽約商品房16015套，約207.22萬(wàn)㎡，銷售總金額292.27億元，同比分別上漲8.0%、5.0%、6.8%。簽約均價(jià)14104元/㎡，同比上漲1.7%。

二手房方面，今年以來(lái)，青島的二手房交易一直較為活躍，價(jià)格企穩(wěn)跡象明顯。3月份青島市二手房成交6620套，環(huán)比提升52.5%，同比上漲6.8%。

NO.2 區(qū)域商品住宅成交情況

（去化周期=當(dāng)前活躍存量/近6個(gè)月月均去化量）

在商品住宅的成交區(qū)域分布上，3月青島新建商品住宅的成交熱點(diǎn)集中在西海岸、城陽(yáng)、萊西。具體數(shù)據(jù)表明，西海岸新區(qū)以1291套、約17.9萬(wàn)㎡的簽約量，占全市總簽約量的23.2%；城陽(yáng)區(qū)簽約1273套、約15.65萬(wàn)㎡，占比20.3%；萊西簽約793套、約10.09萬(wàn)㎡，占比13.1%。

去化周期方面，商品住宅市場(chǎng)的去化周期縮短至21個(gè)月（去化周期已去除死庫(kù)存）。其中原市北區(qū)去化周期最短，9個(gè)月。缺乏新地供應(yīng)是導(dǎo)致原市北區(qū)去化周期短的關(guān)鍵因素，該區(qū)域2023年至今區(qū)域內(nèi)僅成交1宗商住用地。

此外，李滄區(qū)去化周期為12個(gè)月。其中東李世博園板塊隨著森林公園、招商璀璨璟園等項(xiàng)目的去化，存量房源大幅減少，去化周期明顯縮短。目前，該板塊的存量房源主要集中在昆侖天麓灣和青鐵芳華地等項(xiàng)目。由遠(yuǎn)洋代建的萬(wàn)竹云峰項(xiàng)目、海創(chuàng)地塊、去年億聯(lián)拿下的地塊，目前均尚未啟動(dòng)。價(jià)格方面，青鐵芳華地120㎡的戶型，新加推樓座價(jià)格已出現(xiàn)上漲。

作為剛需和剛改新寵的老四方區(qū)去化周期為15個(gè)月。隨著城市更新步伐的加快，老四方板塊房地產(chǎn)市場(chǎng)煥發(fā)新活力，新房供應(yīng)量顯著增加。不僅涌現(xiàn)出海信悅瀾山等高品質(zhì)改善型樓盤，更有中海云境、保利和頌、濱海國(guó)際中心等流量盤吸引關(guān)注，去年入市的樓盤還有青實(shí)清荷茗苑、青樾灣、通和悅章等項(xiàng)目。其中通和悅章，憑借超大尺寸陽(yáng)臺(tái)和高比例贈(zèng)送面積，開(kāi)盤取得了相當(dāng)不錯(cuò)的銷售業(yè)績(jī)；國(guó)信和悅15-17F小高層，容積率2.42，贈(zèng)送尺度也很大，目前價(jià)格待定。此外，環(huán)海灣閻家灘地塊、市北城發(fā)地塊等預(yù)計(jì)也將在今年面世。

在板塊方面，除世博園和老四方板塊外，張村河由于地理位置優(yōu)越且土地供應(yīng)充足，吸引了眾多開(kāi)發(fā)商入駐，成為市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的熱點(diǎn)。該區(qū)域內(nèi)包括海信君璽、海信璟悅、海信臻悅、魯信有鄰花園、華潤(rùn)嶗山悅府、越秀青鐵和樾府、嶗山尚境以及盛世悅府（原靜山悅園）等項(xiàng)目。北岸大宇地塊尚未啟動(dòng)。

在商品住宅面積區(qū)間方面，90-144㎡的住宅面積段在當(dāng)前市場(chǎng)上占據(jù)了最高的市場(chǎng)份額，其占比穩(wěn)定在65%至80%之間。這一面積段主要涵蓋剛改型和改善型住宅產(chǎn)品，已成為市場(chǎng)的核心需求，且需求表現(xiàn)穩(wěn)定。

NO.3 土地方面

對(duì)于青島樓市來(lái)說(shuō)，土地市場(chǎng)近兩年供應(yīng)與成交整體是呈現(xiàn)下降態(tài)勢(shì)，逐漸平衡新房市場(chǎng)的供求關(guān)系。

2025開(kāi)年以來(lái)，青島在土地市場(chǎng)表現(xiàn)出極高的審慎態(tài)度。今年一季度僅有限地出讓了兩宗住宅用地。迄今為止，新一輪土地出讓計(jì)劃尚未公布，這種相對(duì)克制的土地供應(yīng)策略，為新房去庫(kù)存提供了極為有利的條件，但也導(dǎo)致了部分熱門板塊住房供應(yīng)短缺的現(xiàn)象。

NO.4 政策層面

3月27日，青島市公積金政策再度“松綁”，內(nèi)容涉及貸款額度上調(diào)、放寬借款年齡上限、加大多子女家庭購(gòu)房支持三個(gè)方面。

1、購(gòu)買商品房現(xiàn)房的，貸款額度可上浮10%。疊加此前政策：多子女家庭公積金貸款額度可上浮30%；購(gòu)買新建高品質(zhì)住宅或達(dá)到現(xiàn)行綠色建筑評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)一星級(jí)及以上等級(jí)，貸款額度可上浮30%。疊加后貸款最高限額為150萬(wàn)元。

2、借款年齡上限也做了上調(diào)。貸款到期日男性不超過(guò)68歲，女性不超過(guò)63歲，或不超過(guò)法定退休年齡后5年。住房公積金貸款期限最長(zhǎng)不超過(guò)30年。

3、多子女家庭在購(gòu)房所在區(qū)（市）購(gòu)買二套房，按首套房認(rèn)定，執(zhí)行首套房政策。

另外，本月青島首批配售型保障房正式選房，為進(jìn)一步規(guī)范配售型保障性住房源使用和管理，青島市出臺(tái)《關(guān)于配售型保障性住房實(shí)行封閉管理有關(guān)事宜的通知》，明確退出方式、回購(gòu)價(jià)格、實(shí)施程序、規(guī)范使用、騰退收購(gòu)等內(nèi)容。簡(jiǎn)而言之，就是配售型保障房“可繼承、可回購(gòu)、可退出”。

利好新政的釋放，讓青島房地產(chǎn)“政策工具箱”更加豐富，也有望進(jìn)一步激活房地產(chǎn)市場(chǎng)活力。

2025年1-3月

開(kāi)發(fā)商銷售金額排行榜TOP20

2025年一季度，位列青島市新建商品房銷售金額排行榜前20位的開(kāi)發(fā)商，聯(lián)手創(chuàng)下約143.63億元的銷售額，這一成績(jī)占據(jù)了全市商品房市場(chǎng)的49.1%。其中，前十名開(kāi)發(fā)商的表現(xiàn)尤為亮眼，凸顯了它們?cè)谑袌?chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中的強(qiáng)大實(shí)力和不斷提升的影響力。

特別值得一提的是，海信地產(chǎn)在青島房地產(chǎn)市場(chǎng)表現(xiàn)卓越，市場(chǎng)份額持續(xù)增長(zhǎng)。一季度簽約金額22.84億元，海信臻悅簽約4.27億、海信君璽簽約3.93億、海信璟悅簽約2.69億。

銀豐地產(chǎn)在銀豐玖璽城、銀豐御璽項(xiàng)目熱銷的帶動(dòng)下，簽約量猛增，共計(jì)簽約13.98億，位居第二位。

天一仁和在天一仁和吾疆部分房源集中網(wǎng)簽的帶動(dòng)下，簽約量猛增至第三位，共計(jì)簽約13.43億。

2025年1-3月

開(kāi)發(fā)商權(quán)益銷售排行榜TOP10

《新建商品房開(kāi)發(fā)商權(quán)益銷售排行榜》統(tǒng)計(jì)的為該房企旗下所有商品房樓盤的總計(jì)銷量數(shù)據(jù)（含住宅、非住宅），其中聯(lián)合開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目按各房企股權(quán)占比口徑來(lái)計(jì)算權(quán)益比重的銷量數(shù)據(jù)，主要衡量房企的資金運(yùn)用和投資布局水平。所有榜單的發(fā)布，將從不同的維度對(duì)一家企業(yè)的綜合實(shí)力進(jìn)行審閱。

2025年一季度，海信地產(chǎn)在新建商品房開(kāi)發(fā)商權(quán)益銷售榜單中獨(dú)占鰲頭，以22.78億元的權(quán)益銷售額高居榜首。特別值得一提的是，幾乎所有項(xiàng)目均由海信地產(chǎn)獨(dú)立開(kāi)發(fā)，這不僅展現(xiàn)了其在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)上的雄厚實(shí)力，也凸顯了其在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中的顯著優(yōu)勢(shì)。

銀豐地產(chǎn)權(quán)益銷售金額為13.98億，排名第二位。

天一仁和以權(quán)益銷售金額12.87億，位居第三。

2025年1-3月

新建商品房開(kāi)發(fā)商銷售面積TOP20

2025年一季度新建商品房開(kāi)發(fā)商銷售面積TOP20累計(jì)銷售面積84.08萬(wàn)㎡，占全市簽約總面積的40.6%。

海信地產(chǎn)以簽約8.7萬(wàn)㎡位居第一位，海信臻悅、海信君璽和海信璟悅是簽約絕對(duì)主力。

天一仁和以簽約面積7.27萬(wàn)㎡，位列亞軍。

2025年1-3月

商品住宅銷售總金額TOP10

在房地產(chǎn)市場(chǎng)的分化時(shí)期，隨著市場(chǎng)泡沫的逐步剔除，行業(yè)將逐步回歸至地段與產(chǎn)品力的核心競(jìng)爭(zhēng)。品質(zhì)，日益成為檢驗(yàn)市場(chǎng)的關(guān)鍵“試金石”，那些具備卓越品質(zhì)的“好房子”愈發(fā)受到消費(fèi)者的熱捧。

從榜單中也可以發(fā)現(xiàn)，嶗山區(qū)高品質(zhì)改善型樓盤在市場(chǎng)上占據(jù)明顯優(yōu)勢(shì)，天一仁和吾疆、銀豐玖璽城、海信臻悅、海信君璽、嶗山·首府、嶗山尚境6盤躋身TOP10。高端改善市場(chǎng)的活躍反映了人們對(duì)高品質(zhì)生活的追求，以及對(duì)稀缺資源的需求。

天一仁和吾疆部分房源集中網(wǎng)簽，簽約量猛增至第一位，共計(jì)5.68億。

位于嶗山前海一線的頂級(jí)豪宅項(xiàng)目銀豐玖璽城，以5.57億元的簽約額榮登銷售榜亞軍寶座。自項(xiàng)目入市以來(lái)，憑借其優(yōu)越的城市地段和卓越的產(chǎn)品品質(zhì)，一直保持著市場(chǎng)的熱銷態(tài)勢(shì)。

海信有兩個(gè)盤入選，均在嶗山張村河板塊，其中海信臻悅簽約4.27億，海信君璽簽約3.93億。

目前施工現(xiàn)場(chǎng)如火如荼的嶗山·首府項(xiàng)目，亦收獲了大批高凈值人群的認(rèn)可和青睞。一季度以簽約3.48億榮登全市商品住宅銷售榜單第八名，同時(shí)位列嶗山區(qū)商品住宅前五位。取得這一成績(jī)，充分展現(xiàn)了其在市場(chǎng)上的強(qiáng)勁競(jìng)爭(zhēng)力和廣泛的市場(chǎng)認(rèn)可。

嶗山尚境項(xiàng)目以簽約3.33億躋身前十位。

2025年1-3月

商品住宅銷售總面積TOP10

2025年一季度商品住宅銷售總面積TOP10中，魯商學(xué)府集中網(wǎng)簽4.94萬(wàn)㎡住宅，遙遙領(lǐng)先。

中仁瀾山悅府和中德綠色恬園以簽約4.61萬(wàn)㎡和4.00萬(wàn)㎡位居第二、三位。

1、統(tǒng)計(jì)時(shí)間為：2025年1月1日至2025年3月30日；

2、商品房包含商品住宅，公寓，辦公和商業(yè)，不包含保障房；

3、針對(duì)數(shù)據(jù)不一致的情況，銳理數(shù)據(jù)通過(guò)監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)、公開(kāi)數(shù)據(jù)對(duì)企業(yè)相關(guān)數(shù)據(jù)進(jìn)行多方驗(yàn)證和復(fù)核，采取多方數(shù)據(jù)交叉復(fù)合原則，依照網(wǎng)簽數(shù)據(jù)與市調(diào)價(jià)格綜合統(tǒng)計(jì)。

4、《新建商品房開(kāi)發(fā)商權(quán)益銷售排行榜》統(tǒng)計(jì)的為該房企旗下所有商品房樓盤的總計(jì)銷量數(shù)據(jù)（含住宅、非住宅），其中聯(lián)合開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目按各房企的股權(quán)占比口徑來(lái)計(jì)算權(quán)益比重的銷量數(shù)據(jù)。

2025年，青島該不該買房？