/ 從“人貨場(chǎng)”出發(fā)，重構(gòu)場(chǎng)景、重塑動(dòng)線、重連人心。/

作者丨柏莉

排版 | souffle

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當(dāng)“爆改”風(fēng)吹向零售業(yè)，購(gòu)物中心「負(fù)一樓」也站上了更新的風(fēng)口。

面對(duì)傳統(tǒng)大型商超加速迭代的市場(chǎng)趨勢(shì)，吾悅廣場(chǎng)蘇中區(qū)域敏銳洞察市場(chǎng)變化，以“悅來(lái)市集”重構(gòu)負(fù)一樓的流量邏輯與價(jià)值認(rèn)知。

這場(chǎng)看似局部的調(diào)整，實(shí)則關(guān)乎實(shí)體商業(yè)底層邏輯的重寫——從等客而來(lái)的二房東邏輯，轉(zhuǎn)向“專業(yè)匠心”的精細(xì)運(yùn)營(yíng)；從傳統(tǒng)意義上的出租思維，轉(zhuǎn)向商場(chǎng)與品牌“價(jià)值共創(chuàng)”。更從單一考量，轉(zhuǎn)向全局的客群關(guān)系、流量循環(huán)與生活方式價(jià)值共建。

這是一次看得見的生長(zhǎng)，也是一次看得懂的進(jìn)化。其背后，是新城控股五邊形人格的落地實(shí)踐，更是對(duì)“商業(yè)即服務(wù)”時(shí)代命題的深刻作答。

真正的商業(yè)韌性，在于主動(dòng)重構(gòu)消費(fèi)場(chǎng)域

傳統(tǒng)零售，尤其是超市業(yè)態(tài)，正面臨結(jié)構(gòu)性重塑。從家樂福大規(guī)模閉店、永輝年虧27億元，到大潤(rùn)發(fā)持續(xù)收縮……2024年國(guó)內(nèi)實(shí)體門店閉店總數(shù)超過1.2萬(wàn)家，其中商超業(yè)態(tài)就占據(jù)782家。面臨流量、效率、體驗(yàn)三重挑戰(zhàn)，傳統(tǒng)商超正經(jīng)歷著從“關(guān)停潮”向“迭代潮”的轉(zhuǎn)變。

從“商品中心論”到“用戶場(chǎng)景論”，從功能性剛需到社交化體驗(yàn)，消費(fèi)者對(duì)超市的期待，已經(jīng)從“購(gòu)物”延展至“生活”，也催生出購(gòu)物中心負(fù)一樓的“進(jìn)化需求”。盒馬鮮生、胖東來(lái)等“新物種”頻頻出圈，不只是靠高效的商品組合，更在于打造出一個(gè)個(gè)兼具場(chǎng)景美學(xué)與服務(wù)溫度的“生活樣本”。

在贏商網(wǎng)看來(lái)，以用戶為核心的新消費(fèi)時(shí)代，傳統(tǒng)商超依賴“場(chǎng)地租金+扣點(diǎn)”模式為主的運(yùn)營(yíng)方式，早已無(wú)法適配快速變化的零售格局；其對(duì)供應(yīng)鏈、消費(fèi)體驗(yàn)的把控能力也難以匹配即時(shí)零售、會(huì)員店等業(yè)態(tài)的快速演化。傳統(tǒng)商超所在的負(fù)一樓常年陷于動(dòng)線單一、業(yè)態(tài)老化、坪效下滑的運(yùn)營(yíng)困局，已成為制約商場(chǎng)整體運(yùn)營(yíng)活力的“沉沒成本區(qū)”。

面對(duì)這場(chǎng)系統(tǒng)性變革，吾悅廣場(chǎng)蘇中區(qū)域展現(xiàn)出極強(qiáng)的主動(dòng)性與進(jìn)化力——不是簡(jiǎn)單地更換超市品牌，而是率先邁出重構(gòu)之步：在鎮(zhèn)江、句容、高郵、揚(yáng)州四地營(yíng)運(yùn)期項(xiàng)目中，對(duì)負(fù)一樓空間進(jìn)行系統(tǒng)性升級(jí)，率先提出“悅來(lái)市集”這一全新商業(yè)模式，以“盒馬鮮生+自持空間”雙結(jié)構(gòu)聯(lián)動(dòng)，開啟從“招商思維”向“共建邏輯”的躍遷。

具體而言，盒馬鮮生聚焦超市運(yùn)營(yíng)，專注供應(yīng)鏈與商品體驗(yàn)；吾悅廣場(chǎng)則通過自持外圍業(yè)態(tài)，進(jìn)行場(chǎng)景規(guī)劃，融合生活方式、輕社交、便民體驗(yàn)等功能，打造出更具延展性的動(dòng)線。雙方強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合，實(shí)現(xiàn)“專業(yè)分工+流量共享”，這一創(chuàng)新舉措不僅提升了用戶的游逛體驗(yàn)，也豐富了吾悅廣場(chǎng)的業(yè)態(tài)組合。

從空間改造到價(jià)值共創(chuàng)，吾悅廣場(chǎng)蘇中區(qū)域正以“悅來(lái)市集”為起點(diǎn)，重塑負(fù)一樓的想象邊界，也在存量商業(yè)的博弈中率先破題，跑出了“第二生長(zhǎng)曲線”。

以“悅來(lái)市集”，激活負(fù)一樓的第二生長(zhǎng)曲線

繼2022年底南京建鄴吾悅廣場(chǎng)成功引入盒馬鮮生后，吾悅廣場(chǎng)蘇中區(qū)域再度出手，于2024年底敲定“四店齊開”計(jì)劃——將在鎮(zhèn)江、句容、高郵接連開出盒馬鮮生城市首店，并在揚(yáng)州開出城東首家門店。盒馬鮮生的集中落地，不僅推動(dòng)了區(qū)域消費(fèi)結(jié)構(gòu)的迭代升級(jí)，也成為吾悅廣場(chǎng)營(yíng)運(yùn)期項(xiàng)目升級(jí)的突破口。

“悅來(lái)市集”這一全新模式將超市與生活空間打通，構(gòu)建出一條從生鮮剛需到餐飲社交的完整動(dòng)線鏈條，也讓“超市+生活場(chǎng)”的商業(yè)組合成為現(xiàn)實(shí)。盒馬城市首店以強(qiáng)品牌號(hào)召力帶來(lái)流量聚合，聚焦生鮮、熟食、烘焙、果蔬、鮮花等高頻剛需產(chǎn)品。與此同時(shí)，圍繞盒馬外部區(qū)域，吾悅自持的“悅來(lái)市集”空間逐步成型，形成既具市井煙火氣又不乏年輕調(diào)性的多元組合。

以揚(yáng)州吾悅廣場(chǎng)為例，自2023年11月啟動(dòng)改造以來(lái)，負(fù)一樓圍繞盒馬鮮生全面升級(jí)，總面積超6500㎡的“悅來(lái)市集”計(jì)劃于2025年4月盛裝亮相。該空間將打造為集美食廣場(chǎng)、休閑中心、潮流體驗(yàn)于一體的復(fù)合功能場(chǎng)域，目前已入駐品牌超20家，包含粉小主、東方墨蘭、樂樂茶、趙記傳承、程小樓、胥先生、詠巷、喜識(shí)、就他佳、周有秀、線上花甲等知名品牌，未來(lái)還將煥新引入品牌近40家。

在空間設(shè)計(jì)層面，“悅來(lái)市集”打破了以往超市的封閉形態(tài)，圍繞盒馬鮮生設(shè)置“中島鋪+外擺區(qū)+就餐區(qū)”的復(fù)合化布局，考慮美學(xué)、安全、舒適、功能等多維度需求，重塑負(fù)一樓的流量軌跡與消費(fèi)節(jié)奏。

中島區(qū)域聚焦主理人品牌與輕量級(jí)社交內(nèi)容，強(qiáng)化即時(shí)體驗(yàn)與消費(fèi)決策效率；外擺區(qū)則承接盒馬邊緣流量，打破傳統(tǒng)超市邊界感，強(qiáng)化視覺滲透與動(dòng)線彈性；就餐區(qū)則在人文細(xì)節(jié)上下功夫，融入光、綠植、科技等元素，增加休閑座椅和娛樂設(shè)施，營(yíng)造鄰里共享、家庭休憩的微社交場(chǎng)景，真正實(shí)現(xiàn)功能性與情緒價(jià)值的雙重提升。

揚(yáng)州吾悅廣場(chǎng)悅來(lái)市集效果圖

值得注意的是，“悅來(lái)市集”的品牌組合也在跳出“功能式填鋪”的傳統(tǒng)思維，強(qiáng)調(diào)的是復(fù)合性、延展性與情緒鏈接。以鎮(zhèn)江吾悅廣場(chǎng)為例，項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)為“悅來(lái)市集”引入小金金、Manner、潮宏基、周大福、華為、云阿蠻等多樣性品牌，實(shí)現(xiàn)體驗(yàn)力與銷售力的雙輪驅(qū)動(dòng)。它用熟悉的“超市邏輯”喚起消費(fèi)者的消費(fèi)頻率，又用新鮮的“市集形態(tài)”延長(zhǎng)消費(fèi)時(shí)間，從而構(gòu)建一個(gè)集便捷性、參與感、沉浸體驗(yàn)于一體的高粘性消費(fèi)空間。

“盒馬鮮生+自持空間”這套組合打法，正帶動(dòng)負(fù)一樓由“低效洼地”走向“體驗(yàn)主場(chǎng)”，成為購(gòu)物中心營(yíng)運(yùn)期項(xiàng)目提升坪效、激發(fā)流量、深化用戶關(guān)系的新引擎。

深耕營(yíng)運(yùn)期項(xiàng)目，跑出存量時(shí)代的可復(fù)制路徑

在當(dāng)前行業(yè)進(jìn)入營(yíng)運(yùn)深水區(qū)的大背景下，真正具備持續(xù)競(jìng)爭(zhēng)力的項(xiàng)目，往往不是單靠“起點(diǎn)高”，而在于“能進(jìn)化”。吾悅廣場(chǎng)蘇中區(qū)域正是其中的代表——不是等問題暴露再做修補(bǔ)，而是在趨勢(shì)顯現(xiàn)時(shí)先行一步、率先重構(gòu)。

傳統(tǒng)商業(yè)往往依賴于“純招商模式”，以租賃為主要收益手段，其中超市業(yè)態(tài)則扮演“二房東”角色，缺乏運(yùn)營(yíng)參與權(quán)，空間利用效率低、坪效提升難。而吾悅廣場(chǎng)蘇中區(qū)域選擇跳出這一框架，通過“自持+共營(yíng)”的模式主動(dòng)介入運(yùn)營(yíng)環(huán)節(jié)，將負(fù)一樓空間從“可租賃物業(yè)”轉(zhuǎn)化為“可運(yùn)營(yíng)資產(chǎn)”。

鎮(zhèn)江吾悅廣場(chǎng)悅來(lái)市集效果圖

它打破了購(gòu)物中心對(duì)主力超市“單點(diǎn)依賴”的傳統(tǒng)邏輯，通過“盒馬鮮生+自持空間”的強(qiáng)耦合機(jī)制，打造了一個(gè)動(dòng)態(tài)共生的內(nèi)容閉環(huán)——既能強(qiáng)化日常消費(fèi)的頻次剛需，又能承載家庭休閑、社交互動(dòng)、品牌展示等復(fù)合型需求，讓“負(fù)一樓”從服務(wù)配套躍升為體驗(yàn)主場(chǎng)。

這種“共營(yíng)”模式不僅提升了整體空間坪效，也增強(qiáng)了運(yùn)營(yíng)方對(duì)項(xiàng)目節(jié)奏、品牌策略與客群結(jié)構(gòu)的把控力。超市面積的適度收縮，換來(lái)外圍更多元的輕餐飲、零售與社交內(nèi)容，轉(zhuǎn)化為更具粘性的停留時(shí)間與租金收益，構(gòu)建出一條清晰的“第二生長(zhǎng)曲線”。

句容吾悅廣場(chǎng)悅來(lái)市集效果圖

贏商網(wǎng)觀察認(rèn)為，“悅來(lái)市集”的突破，反映出吾悅廣場(chǎng)蘇中區(qū)域?qū)Α绊?xiàng)目生命周期管理”的前瞻性理解。從空間布局的重構(gòu)，到功能生態(tài)的重組，再到場(chǎng)景敘事的再定義，吾悅廣場(chǎng)蘇中區(qū)域的這條“負(fù)一樓進(jìn)化路徑”，實(shí)則是一次面向營(yíng)運(yùn)期項(xiàng)目的系統(tǒng)性價(jià)值再造。未來(lái)，隨著這一模式的不斷成熟，完全有望向全國(guó)范圍內(nèi)的吾悅廣場(chǎng)進(jìn)行推廣。

吾悅廣場(chǎng)蘇中區(qū)域不僅做對(duì)了這件事，更抓住了市場(chǎng)變化的關(guān)鍵時(shí)間窗口。當(dāng)前，“盒馬化”“胖東來(lái)化”已成為主流商業(yè)對(duì)超市業(yè)態(tài)認(rèn)知轉(zhuǎn)型的重要信號(hào)，“悅來(lái)市集”無(wú)疑為業(yè)界提供了一種可以復(fù)制、可以演進(jìn)的運(yùn)營(yíng)模型模板，也成為購(gòu)物中心探索“從量到質(zhì)”“從租到營(yíng)”進(jìn)階方式的重要標(biāo)桿。

—— 結(jié)語(yǔ) ——

“悅來(lái)市集”的誕生，不止是一次空間與品牌的煥新，更是吾悅廣場(chǎng)蘇中區(qū)域?qū)ι虡I(yè)運(yùn)營(yíng)哲學(xué)的深度演繹。當(dāng)五邊形人格從理論落地為實(shí)操，吾悅廣場(chǎng)蘇中區(qū)域展現(xiàn)出極強(qiáng)的戰(zhàn)略前瞻力與執(zhí)行穿透力，從“人貨場(chǎng)”出發(fā)，重構(gòu)場(chǎng)景、重塑動(dòng)線、重連人心。

贏商網(wǎng)認(rèn)為，這場(chǎng)從“負(fù)一樓起跳”的空間躍升，背后是對(duì)消費(fèi)需求、商業(yè)效率與場(chǎng)景體驗(yàn)的深度洞察與精準(zhǔn)回應(yīng)。它不僅跑出了負(fù)一樓坪效革命的加速度，更為中國(guó)購(gòu)物中心營(yíng)運(yùn)期改造提供了一個(gè)具有啟發(fā)性的樣本：

真正有價(jià)值的商業(yè)更新，不是向上翻新，而是向內(nèi)深耕、向下扎根。

透過吾悅廣場(chǎng)蘇中區(qū)域，我們看到了實(shí)體商業(yè)穿越周期、持續(xù)生長(zhǎng)的更多可能。贏商網(wǎng)將持續(xù)關(guān)注其“從招商到共營(yíng)”的深水區(qū)突圍路徑。