最近的上海樓市小陽春似乎是吸引了所有人的關注。

但是火熱成交之下，很少有人關注近期上海二手豪宅的表現。

去年上海二手豪宅加速下跌以來，豪宅的價格有真正觸底嗎？

看上海2000萬以上房子的成交數據之后，我發現情況似乎 并不樂觀 ……

再創新低

上海豪宅的價格還在不斷創新低。

豪宅擠泡沫的動作還沒有結束。

來看個長寧虹橋板塊低調的老牌豪宅，中星美華邨。

這個小區是上海中星集團打造的，2011年左右交房的。

這小區整體容積率才1.05，綠化率超過60%。

絕對鬧中取靜的低密、高綠化小區。

小區內的歷史建筑更不得了，其中有宋美齡故居和飛虎隊陳納德故居。

長寧虹橋的中星美華邨近期成交了一套249平的高區， 價格2038萬，單價只要8.1萬/平。

現在是價格是在2024年價格的基礎上再創新低。

過去2年間更是從12萬降到8萬。

也許是年輕人對于這種老派產品的接受度越來越低了。

再來看上海豪宅的香餑餑，翠湖天地。

近期翠湖天地一期的頂層復式大幅度降價了。

這套321平的復式，局部挑空達6米，現在的掛牌價只要49 8 8萬，單價都劃到15萬一平了。

基本上是2019年左右的價格了。

算得上核心區最便宜的頂層復式了。

房東高的時候要掛6000萬+的價格往外賣。

這種稀缺戶型的單價比普通小戶型都要便宜10%左右。

金陵華庭在這個價格面前都顯得不是那么香了。

看得出現在的豪宅房東已經有意識的和新房搶客戶了。

除了翠湖，盧灣的頂級豪宅蘭馨公寓的房東近期也在降價。

這小區層高可是有3.6米，就是裝修完凈層高還有3.3米。

尺度感絕對的拉滿。

即便是這樣，近期一套中樓層302平的價格來到了5600萬。

這套房子去年的掛牌價還要6380萬。

看來豪宅也是真的不好賣，今年只能進一步降價。

去年剛開盤的濱江凱旋門三期，如今已經有人要“拋售”了。

252平一線江景的掛牌價只要4300萬。

據說是婚更的價格。

去年開盤的時候，212套房源認購率507%，能搶到的都是天選之子。

開盤的時候，252平的中區到高區的價格大概是4100-4400萬。

當時都覺得有倒掛、有利潤，現在看就掛牌價往外賣也是勉強打平。

要是算上資金成本那就是虧了一年利息。

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數據有點危險

濱江凱旋門房東的心態虧錢也要賣，看得出上海豪宅應該是還沒到底。

那當下的上海豪宅市場到底有怎樣的 具體變化 呢？

我們對比了鏈家全上海各總階段的房源掛牌、價格、掛牌天數的情況。

2024年3月——2025年3月：

全市掛牌均價下降了9.8%；

掛牌量上漲了8.5%；

平均掛牌的天數增長了4.1%。

圖源：房外房研究院

其中兩類產品的情況最不樂觀。

一類是300萬總價以下的產品。

掛牌量增長了將近3成，掛牌價又跌了12%，掛牌天數延長了5.2%。

說明了低總價的產品競爭依然激烈，以價換量的趨勢不變。

另一類就是2000萬以上的產品。

雖然只有3618套掛牌的，但是掛牌量還是增長了15.6%。

平均掛牌時間和增速都是位列榜首。

別看掛牌價格沒啥變化，說明都是賣不掉的掛牌價。

從掛牌量、掛牌時間雙增長的角度來看，2000萬以上的房子想賣掉肯定還得跌一跌。

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新房沖擊

二手豪宅不好賣除了整體市場問題外，來自新房的沖擊真的 不容小覷 。

2024年上海2000萬以上新房成交5532套。

是2023年的1.6倍。

是2024年二手房的3.4倍。

這一水平遠遠高于上海2000萬以上二手豪宅的掛牌量。

202 4年豪 宅二手成交量占比只有23%，是2013年以來的最低位。

居然比上海一二手倒掛時期的比例還要低。

圖源：房外房研究院

如果細分到3000萬以上：

2024年上海3000W以上的房子成交3082套，是2023年的1.7倍。

是第二位北京的3.5倍，在四大一線城市中斷層領先。

2024年3000W以上新房成交2553套，是二手房的4.8倍。

這一成交量水平也已經占到了上海2000萬以上二手豪宅掛牌量的70%。

新房確確實實吸走了大量高端購買力。

圖源：房外房研究院

數據背后可能是幾方面的的原因：

1、價格體系還沒有完成重塑

上海一二手倒掛絕大多數是消滅了，但高端市場是例外。

豪宅端的新房市場，價格依然是偏低的，高價地塊也都還沒有入市。

以至于購買力扎堆低價新房，畢竟只要便宜安全邊際就高。

而二手豪宅在新房壓制下，價格沒有降到位，那自然賣不上量。

2、產品的吸引力

新房在小區環境、戶型、裝修、效果呈現等等方面是二手豪宅比不了的。

新房永遠是基于當下喜好做產品，二手是憑借地段和過往的口碑積累吸引圈層。

肯定是緊跟當下的受眾面更廣。

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有錢人縮水

這次金陵華庭開盤，單日賣了92億。

這成績看著絕對牛X是不是。

但是在價格表上，金陵華庭低區14w，總價做低到4000w。

這背后也是低價競爭，和二手搶客戶，從而吸引到更多買家。

百匯園2023年成交50套左右，有10套是200㎡以上的；

2024-2025年至今成交約50套，只有5套左右是200㎡以上。

根據最新的2024胡潤財富報告，上海各個段位的有錢人，相比上一年，均不同程度的減少了。

市區豪宅新房持續供應，有錢人資產縮水。

很可能會造成供大于求的局面。

當然，也有賣得動的二手。

世茂濱江花園比隔壁的老破小賣的還快。

圖源：房外房研究院

因為世茂濱 江花園是瘋狂降價，300平以上的只要2000多萬。

自降身份求生存。

最后

上海二手豪宅市場的流動性困境折射出的是樓市深度調整期的復雜博弈。

二手豪宅尚未完成價值回歸的"最后一公里"，而富人的資產縮水更使天平向買方傾斜。

從世茂濱江的"以價換量"到翠湖天地的價格回調，市場正用最殘酷的方式完成價值重估。

一切周期之中都在于個人的操作應對。當下無論買房賣房，都請先清晰認識市場。

注：該篇文章僅代表個人見解，不構成交易建議。

剛需買房，就別想著上漲了。

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