（左一：在烏克蘭的華人房地產從業者梅愛偲

右一：知名地產人馮侖）

出品 | 鳳凰網問渠人物

采訪/整理 | 陳婷婷

只要地球上有生命的地方，就會有勤勞勇敢的中國人。

即便是在烏克蘭東部的炮火聲中，亦有中國企業家扎根于此，書寫著另類生存法則。

梅愛偲——他的一個身份，是在烏克蘭的華人房地產從業者；另一個身份，則是以“梅玩夠”活躍在社交媒體的網紅博主。

梅愛偲在烏克蘭的生意開始于2013年，彼時，他購置了3000平方米土地自建莊園。俄烏沖突爆發前，他曾在哈爾科夫收購工廠從事制造業，賺到了“時代紅利”。但在戰火之下，他說“一切都沒了”。

“我沒啥可抱怨的，本來這些都是烏克蘭給我的，現在只是把這一切又還給了烏克蘭。”

2024年，重新振作的梅愛偲選擇留下，參與戰后重建。在極端環境下尋求機遇，他還有著將中國成熟的房地產模式帶去烏克蘭的愿望。

本期《問渠人物》，我們連線了遠在烏克蘭的梅愛偲，聽他講述在戰火中“撿漏”的故事。

（梅愛偲介紹烏克蘭在建項目 受訪者供圖）

鳳凰網：選擇在警報聲中留下，經歷了哪些困難？害怕嗎？

梅愛偲：最近剛從國內回到烏克蘭家里，聽著到處空襲爆炸的聲音，我又想起2022年沖突剛開始的時候，躲在地下室的場景。當時我的工廠和辦公室都被炸了，我在烏克蘭的事業也一下回到解放前。

烏克蘭東部戰區很多空襲針對市中心的建筑，很多民宅也被炸毀了，還是很嚇人。好在我家住在市郊，房子之間跨度也比較大，都是從遠處聽到這些聲音，逐漸也就習慣了。

不過回想2022年沖突剛開始的時候，每天能看到導彈在頭頂上飛，還是非常恐懼的。

鳳凰網：在您的視頻中，幾乎都是以段子的口吻來面對一切，您真實的感受是什么？

梅愛偲：感受其實是非常深刻的，大概經歷了三個階段：恐懼，習慣，無所謂了。

空襲這件事，就像在鬼屋里一樣，突然來一下，感覺很嚇人，但你要是在這里工作，恐怖成了日常，也就沒啥大驚小怪的了。在東部城市，每天空襲幾百次，經常聽到爆炸聲，爆炸都變成了生活的一部分，現在反而沒啥感覺了。留下來的人，因為家和工作都在這，逃出去生活更艱難，只好被迫跟命運抗爭。只要沒炸到自己，也就無所謂了。

我去歐洲逃亡了一年，歐洲除了沒有空襲，其他并不比烏克蘭好到哪去，很多地方感覺還不如烏克蘭。

在烏克蘭國內覺得戰區恐怖，主要是因為生活在和平國家的慣性，害怕戰爭、害怕死亡。當死都不怕了，每天都覺得僥幸能活下來，那剩下的就只有快樂了。人只有快樂了，運氣才會變好。所以我選擇快樂地在戰區生活。

鳳凰網：2022年沖突發生以來，烏克蘭的房地產市場經歷了怎樣的變化？例如城市房價、交易量等方面。

梅愛偲：烏克蘭東部的房地產市場受到了毀滅性的打擊，房價跌了至少一半，很多人都跑了，交易量大幅萎縮。

但同時烏克蘭基輔和西部的城市，因為東部難民大量涌入，房產價格暴漲。像西部城市利沃夫，從一個人口70萬的小城，人口暴漲到130萬。

有意思的是，西部有房子的人，自愿跑到歐洲當難民，一邊領著歐洲補貼，一邊把西部房子空出來，高價租給東部難民。

可以這么說，受戰爭影響，烏克蘭的房地產市場兩極分化嚴重，旱的旱死，澇的澇死。

（烏克蘭在建項目實景 受訪者供圖）

鳳凰網：外界看來，沖突帶來的風險已經讓房地產投資回報變得極其渺茫，是什么原因讓你選擇堅持下來？

梅愛偲：我經歷過2014年的烏東沖突，當年因為戰爭，很多人選擇了離開，我卻開工廠擴大生產，抓住了市場，吃到了一些紅利，同時還成了網紅。出了點小名，還賺了點小錢，也過了8年好日子。

雖然2022年的戰爭把我多年的努力都一炮炸沒了，逃難的時候還讓我妻離子散。但我沒啥抱怨的，本來這些也是烏克蘭給我的，我只是覺得把這一切又還給了烏克蘭。但第二次戰爭的機遇有可能更大，對我來說，重點不是如何跌倒，而是如何爬起來。現在面臨第二波的機遇，就看如何抓住了。這個歷史性機遇也值得我冒險。

另一方面，我在國內也沒有什么基礎，很難有什么發展。與其怕這怕那，還不如放手一搏。

現在大部分人都離場了，相當于市場的競爭也小了。危險同時伴隨著機遇。我相信沒有永遠的戰爭，戰爭結束后，會有大量烏克蘭人回遷，房地產市場還會迎來一大波需求。

鳳凰網：當下的烏克蘭房地產市場在你看來有哪些機遇？

梅愛偲：因為戰爭，烏克蘭很多優質地塊都大幅度降價。以前拿不到的地塊，現在都變得有無限可能，這對我本地的公司是很好的入場時機。

再就是因為重建，很多產業面臨巨大需求。在烏克蘭有大量城市面臨重建，需要建筑類一系列產品的供應。

比如住房重建：烏克蘭住房總量的13%已被損壞或完全摧毀，涉及250萬戶家庭。

交通基礎設施：像道路、橋梁、鐵路等，預計800億美元的規模。

（烏克蘭在建項目實景 受訪者供圖）

鳳凰網：目前最大的困難是什么？

梅愛偲：戰后重建，到底建不建，什么時候建，這是最大的問題。停戰談判從“戰爭片”變成了“懸疑片”，光看新聞都挺燒腦的，讓投資方很難判斷未來的局勢走向。很多想來烏克蘭考察的企業，光看新聞都退機票好幾次了。

很多人覺得戰后重建是賺快錢，想拿個大單，但實際上戰后重建涉及各行各業，非常瑣碎，市場也要一點一點做。

一口吃不成胖子，但一口一口的可以。所以想在烏克蘭拿到些結果，還是要做打持久戰的準備。從現有項目慢慢進入，別貪大。

再就是很多人以做貿易的想法參與戰后重建，坐在國內等單子，那就又回到國內內卷的環境里了。參與戰后重建更多要融入到這個市場里，才有可能遇到機會。

鳳凰網：我們注意到前段時間知名地產人馮侖先生去烏克蘭考察，也跟您有深度的溝通，是否方便分享你們聊了哪些與地產相關的話題，有哪些有趣的想法？

梅愛偲：跟馮總在烏克蘭西部到東部戰區，轉了一大圈。最讓馮總吃驚的是烏克蘭的地產現狀，他沒想到烏克蘭是非常現代，數字化程度非常高的國家，而且烏克蘭地產項目從設計到運營，都有很高的水平。這跟很多關于烏克蘭的介紹差距很大。

但也看到了烏克蘭地產項目存在人員少、施工慢的問題，所以馮總提出了用工廠化生產、模塊化施工的方式，把中國成熟的地產供應鏈帶到烏克蘭，解決烏克蘭現有的問題。

（烏克蘭在建項目實景 受訪者供圖）

鳳凰網：您有沒有考慮過，將中國的一些地產資源，比如企業、模式等帶到烏克蘭，參與一些開發合作？

梅愛偲：中國企業參與烏克蘭的項目分幾個途徑。

通過國際招標參與項目，或者跟政府機構合作，再就是與烏克蘭本地企業合作。

像我跟馮總合作模式就是馮總跟我在烏克蘭本地的企業合作，共同開發項目。相對于通過招標或者政府機構，這樣效率更高。

前段時間我回國了兩個月，就是跟國內的一些企業對接，把我們現在有的土地和項目跟國內共享，共同開發。

鳳凰網：目前烏克蘭人民需要什么樣的房子？

梅愛偲：烏克蘭東部被炸平了很多城鎮，當地多以保障住房為主，烏克蘭平均收入較低，每月在300-500美元左右，東部的保障房在500-800美元/平米。基輔經濟型房價在1000美元/平米左右。

高端房產從幾十萬到幾百萬美元一棟都很多，近幾年對度假公寓和度假別墅的投入明顯增加。像烏克蘭西部的滑雪場是歐洲5A級度假區，也是歐洲最現代的滑雪場，當我看到雪山上擠滿了一群拿著殘疾證的正常人在這里滑雪，我就知道這個市場太好玩了。

這里的經營性房產就像在巴厘島一樣，出租房產年化10-12%的回報率，這里也成了烏克蘭和歐洲人投資的熱門項目。

烏克蘭東部還在為生存擔驚受怕的時候，這里都開始建設未來城市了。烏克蘭房產市場太魔幻了。

鳳凰網：烏克蘭家庭對于房子的認知是什么樣的？比如房子與婚姻的綁定、房貸壓力，以及大家對房價漲跌的關注如何？

梅愛偲：烏克蘭市區很多人買公寓，同時還有很多人在郊區都有別墅，住宿條件還是比較優越的，大部分人一輩子能買一套房子就足夠了。烏克蘭人均很窮，但烏克蘭的有錢人還不少，街上豪車、郊區豪宅也遍地都是。所以烏克蘭的地產兩極分化也很嚴重，動輒幾百萬美元的高端地產，也非常多。

但他們婚姻基本上沒有跟房子綁定，結婚沒房子，租房子也可以。因為戰爭，烏克蘭西部和中部的房價一直都在上漲，對買房剛需的群體來說，是個不小的壓力，因為面對房價上漲的同時，還要考慮戰爭因素，由于現在停戰一直都沒有結果，也影響很多人買房的決策。是逃跑還是買房，這確實是個問題。

（烏克蘭在建項目實景 受訪者供圖）

鳳凰網：您在視頻中引用過馮侖先生的一句話，“創造歷史，就是在偉大的時間，偉大的地點，和一群偉大的人做一件庸俗的事。”在您心里，這件庸俗的事是什么？

梅愛偲：大家所說的庸俗的事肯定就是賺錢了。很多人都覺得在戰爭國家，命都快沒了，還想著賺錢太庸俗。但我覺得，“戰區地產”，光這兩個詞組在一起就覺得很沖突，很有意思。你們以為我是躲在防空洞里還在冒死撿漏賺錢，但實際上，通過我的視頻也能看出來，我在戰區生活得還挺滋潤，蓋的房子也在安全區域，在戰區也有對高端住宅的需求，所以戰區地產也有自己特殊的市場。具體能不能創造歷史，就看時間的檢驗了。

鳳凰網：未來有哪些打算，是否會回國發展？

梅愛偲：未來會繼續在烏克蘭發展，畢竟在烏克蘭24年，早就習慣了這邊的生活。這里市場雖然小，但競爭也相對較小。在這里可以近距離看到大國博弈，也有可能抓住一些小機遇，烏克蘭的市場對我來說更有可玩性，畢竟我叫“梅玩夠”。

（更多精彩內容請關注“風財訊”視頻號）