當下，無風險利率處于下行通道，國債收益率長時間在歷史低位區(qū)間震蕩。在此情形下，REITs高分紅的特性愈發(fā)凸顯，使其擁有獨特的配置價值。

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近日，中國公募REITs市場總市值重回1800億元大關，展現(xiàn)出高位震蕩中的強勁韌性。在政策支持和資產(chǎn)類型日益豐富的背景下，投資者對REITs市場表現(xiàn)出更為積極的態(tài)度。自2020年試點啟動以來，REITs產(chǎn)品數(shù)量和類型持續(xù)擴展，截至2025年3月，全市場已有63只公募REITs上市。隨著市場擴容，新資產(chǎn)類型不斷涌現(xiàn)，為投資者帶來了新的機遇與挑戰(zhàn)。

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數(shù)據(jù)中心REITs:

數(shù)字經(jīng)濟的“新基建”引擎

數(shù)據(jù)中心作為AI與云計算的核心基礎設施，正成為REITs市場的“科技擔當”。3月10日，首單數(shù)據(jù)中心公募REITs——南方潤澤科技數(shù)據(jù)中心REIT申報深交所，其底層資產(chǎn)廊坊A18數(shù)據(jù)中心估值約42.03億元。3月25日，南方萬國數(shù)據(jù)中心REIT也申報上交所，標志著數(shù)據(jù)中心REITs進入規(guī)模化探索階段。

政策層面，證監(jiān)會支持數(shù)據(jù)中心等新型基礎設施發(fā)行REITs，加上“東數(shù)西算”工程的推進，行業(yè)發(fā)展勢頭強勁。數(shù)據(jù)中心REITs因穩(wěn)定現(xiàn)金流和抗周期特性，成為投資者配置數(shù)字經(jīng)濟的優(yōu)質(zhì)標的。但挑戰(zhàn)同樣存在：AI大模型推動算力需求激增，服務器短折舊周期導致資產(chǎn)貶值加速；土地性質(zhì)與能耗指標等合規(guī)門檻較高。未來，數(shù)據(jù)中心與新能源的融合或將成為破局關鍵。

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養(yǎng)老REITs：

銀發(fā)經(jīng)濟的“政策紅利”賽道

截至2023年底，中國60歲以上人口達到2.97億，占總人口的21.1%,預計到2035年，老齡人口將突破4億。證監(jiān)會今年2月提出支持養(yǎng)老設施發(fā)行REITs, 多個省市也曾發(fā)文，鼓勵養(yǎng)老、康養(yǎng)項目探索REITs等新型融資渠道，也被視為利好養(yǎng)老REITs發(fā)展的信號。在美國，Health Care REITs市值占比達11.75%，年化股息率3.98%，為國內(nèi)養(yǎng)老REITs發(fā)展提供了參考。

然而，國內(nèi)養(yǎng)老REITs面臨“雙重結構性挑戰(zhàn)”：一方面，養(yǎng)老項目需兼顧“醫(yī)養(yǎng)結合”的服務敏感性與經(jīng)營可持續(xù)性，且現(xiàn)金流穩(wěn)定性不足；另一方面，合規(guī)門檻較高，如首次發(fā)行項目需資產(chǎn)評估凈值不低于8億元，近3年凈現(xiàn)金流為正等，這些因素使得中小機構和非營利性機構難以參與。盡管如此，隨著消費群體老齡化趨勢加速，養(yǎng)老REITs長期發(fā)展?jié)摿χ档闷诖?/p>

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文旅REITs：

首單“破冰者”有望年內(nèi)上市

文旅REITs也成為市場關注的焦點，據(jù)公開信息統(tǒng)計，已有武隆喀斯特、威海劉公島、無錫黿頭渚、武當山、南靖土樓、黃山、華山、洛陽龍門等17家5A景區(qū)或世界文化、自然遺產(chǎn)項目啟動了REITs申報相關工作。近日，華山景區(qū)發(fā)文計劃年內(nèi)上市公募REITs，標志著文旅資產(chǎn)進入市場化新階段。

政策允許將景區(qū)門票收入與配套酒店打包，但季節(jié)性波動和生態(tài)紅線限制仍是文旅REITs主要難點。

自2021年中金普洛斯REIT、華安張江光大REIT等首批9只公募REITs登陸市場以來，REITs市場呈現(xiàn)“首發(fā)”與“擴募”雙輪驅動格局。業(yè)內(nèi)分析人士認為，當下，無風險利率處于下行通道，國債收益率長時間在歷史低位區(qū)間震蕩。在此情形下，REITs高分紅的特性愈發(fā)凸顯，使其擁有獨特的配置價值。

未來，隨著政策支持的持續(xù)加碼和資產(chǎn)類型的進一步擴容，公募REITs有望在盤活存量資產(chǎn)、擴大有效投資方面發(fā)揮更大作用。面對新資產(chǎn)類型帶來的機遇與挑戰(zhàn)，投資機構及資產(chǎn)管理公司需不斷提升風險控制能力，以更好地把握未來發(fā)展脈絡。

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