近年來(lái)，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)歷了從“黃金時(shí)代”到“分化時(shí)代”的深刻轉(zhuǎn)變。經(jīng)濟(jì)學(xué)家普遍認(rèn)為，未來(lái)房?jī)r(jià)持續(xù)普漲的可能性極低，這一判斷基于多重結(jié)構(gòu)性因素的疊加，包括供需關(guān)系逆轉(zhuǎn)、人口老齡化、居民負(fù)債壓力以及政策調(diào)控邏輯的轉(zhuǎn)變。以下從幾個(gè)關(guān)鍵維度展開(kāi)分析。

一、供需關(guān)系的根本性逆轉(zhuǎn)
過(guò)去二十年的房?jī)r(jià)上漲，核心動(dòng)力源于快速城市化帶來(lái)的住房需求井噴。然而，當(dāng)前中國(guó)城鎮(zhèn)居民人均住房面積已突破40平方米，接近甚至超過(guò)部分歐洲國(guó)家水平，但人均GDP僅為這些國(guó)家的1/3至1/2，表明住房供給已從短缺轉(zhuǎn)向過(guò)剩。與此同時(shí)，人口總量連續(xù)三年下降，老齡化加速（60歲以上人口占比超20%），導(dǎo)致住房需求結(jié)構(gòu)發(fā)生質(zhì)變：老年人偏好小戶型、適老化設(shè)施齊全的住宅，而年輕人口減少進(jìn)一步削弱了對(duì)大戶型和新房的需求。供需失衡在中小城市尤為突出，據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，2024年商品房銷售面積僅為2021年的54%，銷售額腰斬至53%，市場(chǎng)存量壓力顯著。

二、居民購(gòu)買力與預(yù)期轉(zhuǎn)弱
居民部門的高杠桿率成為制約房?jī)r(jià)上漲的另一枷鎖。截至2025年，中國(guó)家庭負(fù)債率已超過(guò)60%，其中90%為房貸。疊加就業(yè)不確定性（如2025年2月失業(yè)率升至5.4%）和收入增速放緩，購(gòu)房者支付能力受限。年輕一代對(duì)高房?jī)r(jià)的抵觸情緒加劇，從“躺平”到“絕貸佳人”的社會(huì)現(xiàn)象，折射出購(gòu)房者不再愿意為高房?jī)r(jià)透支未來(lái)的集體心態(tài)。此外，房?jī)r(jià)下跌預(yù)期自我強(qiáng)化，進(jìn)一步抑制投資性需求。經(jīng)濟(jì)學(xué)家付鵬指出，若房?jī)r(jià)失去增值屬性，房產(chǎn)將回歸消費(fèi)品本質(zhì)，持有成本（如物業(yè)費(fèi)、維修基金）的上升反而可能加劇拋售壓力。

三、政策調(diào)控與市場(chǎng)分化的雙重作用
盡管政府持續(xù)推出救市政策（如城中村改造、存量房收購(gòu)、放寬房貸利率），但政策效果呈現(xiàn)邊際遞減。以2025年1-2月數(shù)據(jù)為例，盡管房地產(chǎn)投資和銷售跌幅收窄，但全國(guó)無(wú)一區(qū)域增速回正，70個(gè)大中城市中二手房環(huán)比上漲城市僅3個(gè)，同比無(wú)一上漲。政策托底僅能減緩下跌速度，難以扭轉(zhuǎn)趨勢(shì)。市場(chǎng)分化成為新常態(tài)：一線及強(qiáng)二線城市核心地段因稀缺性和人口流入仍具保值潛力，而多數(shù)三四線城市因人口流失、庫(kù)存高企面臨長(zhǎng)期陰跌。經(jīng)濟(jì)學(xué)家徐高指出，“三條紅線”政策導(dǎo)致房企新開(kāi)工面積驟降2/3，未來(lái)供給收縮可能推高局部房?jī)r(jià)，但全國(guó)范圍內(nèi)難以形成普漲動(dòng)力。

四、房地產(chǎn)角色的歷史性轉(zhuǎn)型
房地產(chǎn)行業(yè)正從經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)引擎轉(zhuǎn)向民生保障領(lǐng)域。政府工作報(bào)告首次將“穩(wěn)樓市”與“構(gòu)建新發(fā)展模式”并列，強(qiáng)調(diào)發(fā)展保障性住房、推動(dòng)“好房子”建設(shè)，標(biāo)志著政策重心從刺激投資轉(zhuǎn)向滿足居住需求。與此同時(shí)，金融屬性褪去后，房產(chǎn)作為投資品的吸引力下降。馬光遠(yuǎn)等學(xué)者認(rèn)為，房?jī)r(jià)已觸及居民承受極限，未來(lái)將進(jìn)入“無(wú)大漲無(wú)大跌”的平穩(wěn)期，但結(jié)構(gòu)性調(diào)整不可避免。

結(jié)語(yǔ)：告別普漲，擁抱分化
綜合來(lái)看，中國(guó)房?jī)r(jià)的“黃金定律”已被打破。未來(lái)十年，房地產(chǎn)市場(chǎng)將呈現(xiàn)“冰火兩重天”格局：少數(shù)核心城市核心區(qū)憑借資源集聚效應(yīng)維持溫和上漲，而廣大低能級(jí)城市則需面對(duì)人口流失與資產(chǎn)縮水的現(xiàn)實(shí)。對(duì)普通購(gòu)房者而言，房產(chǎn)應(yīng)回歸居住本質(zhì)，盲目投資的時(shí)代已然終結(jié)；對(duì)政策制定者而言，需在防范系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)與推進(jìn)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型間尋求平衡。正如日本的經(jīng)驗(yàn)所示，房?jī)r(jià)長(zhǎng)期走勢(shì)終將回歸人口與經(jīng)濟(jì)基本面，而中國(guó)正在書寫屬于自己的新篇章。