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楔子

昨天晚上，我同學陸工發了最新發布的《住宅項目規范》讓我學習，今天我就抓緊學習吧。

因為現在“好房子”建設、高品質住宅的設計都離不開規范的引導，而只有學會了規范，領會了精神，才能更好的開展設計工作。

今天這篇文章就是我的一篇讀后感，歡迎大家一起討論。

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總體印象

昨晚大致瀏覽了規范之后，我有下面幾個印象。

第一，這本規范的出爐，就是為了配合住建部這兩年提出的“好房子建設”。涵蓋了勘察、設計、施工、維修、養護等方面。

1.0.1 為促進住宅建設高質量發展，保障居民的基本房條件和居住環境，制定本規范。

第二，這是一本通用性規范，全本都是強制性條文。而我們以往在建筑設計時，都是執行的工程項目類規范。那里有強條和非強條之分，強條必須執行。

制定通用規范是為了適應國際技術法規與技術標準通行規則，從2016年以來，住房城鄉建設部陸續印發《關于深化工程建設標準化工作改革的意見》，逐步形成由法律、行政法規、部門規章中的技術性規定與全文強制性工程建設規范構成的“技術法規”體系。

• 當這本住宅項目規范施行后，現行相關工程建設國家標準、行業標準中的強制性條文同時廢止。

• 現行工程建設地方標準中的強制性條文應及時修訂，且不得低于強制性工程建設規范的規定。

• 現行工程建設標準中有關規定與強制性工程建設規范的規定不一致的，以強制性工程建設規范的規定為準。

第三，這本規范明確了住宅建設的“四目標、五要素和八原則”。要求住宅項目建設應以安全、舒適、綠色、智慧為目標，具體對項目的規模、布局、功能、性能和關鍵技術措施等五大要素方面予以規范。

1.0.3 住宅項目建設應以安全、舒適、綠色、智慧為目標，并應遵循下列原則:經濟合理，安全耐久;以人為本，健康舒適；因地制宜，綠色低碳；科技賦能，智慧便利。

下面我將挑選一些我個人覺得需要著重注意的條文，進行解讀。礙于篇幅，沒法逐條；另外讀這篇文章的多數是技術人員，逐條也沒什么必要。

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條文學習

在開始條文解讀之前，我想說明一下。我把條文做了一個歸類，大致分成三類：耐久性、安全性、舒適性，從而來拉近與普通讀者之間的距離。

因為普通人對于“綠色啊、智慧啊”是無感的，與其費勁解釋，不如將其歸入舒適性里面。

1.無障礙設計舒適性

2.2.3 住宅項目應滿足無障礙設計原則。

這條很容易理解，隨著社會文明的發展，對于老人和殘障人士等一些弱勢人群，規范明確了要關照。比如說無障礙坡道，再比如說無障礙電梯。其實對于無障礙室內設計，我最近還寫過一篇文章。

2.設計工作年限耐久性

2.2.6 住宅建筑的設計工作年限應符合表2.2.6的規定，在規定設計工作年限內應滿足安全性、適用性和耐久性要求。

這條是老生常談了，而老百姓感受最深刻的可能是“防水問題”。現在要求屋面≥20年，室內≥25年，地下≥結構設計年限且≥50年。

防水其實涉及到材料和施工兩個方面，如何保證工作年限，不能只停留在規范的紙面，還應該有相應的驗收和違法懲罰措施，才能保證工程質量。

不然又變成：“開發商交房就漏水，修修補補5年后移交物業，再然后就是小業主無窮無盡的夢魘”。

我家就碰到了漏水的問題，所以我感觸非常深。大家可以擴展閱讀：《》

3.外墻保溫和裝飾層安全性

2.2.9 住宅建筑外窗、外墻裝飾、外墻外保溫系統及其他附屬設施等應安裝牢固，不應脫落、墜落

這兩年外墻保溫脫落、高墜的事件頻發，有些還造成了人身傷害事故，所以這條是非常必要的。保溫的施工和防水，本質上沒什么區別，同樣不能停留在規范紙面上，參防水吧。

4.建筑防火安全性

2.2.11 住宅建筑應具有防止火災蔓延的措施，并應在火災時維持結構的穩定性。

這條讓我聯想到了去年深 圳 的火災，當時就是因為 燃氣泄漏導致了火災，可能還存在爆炸，當時有個女孩被困在家、就沒能生還。所以這一條維持結構的穩定性的條文，是否要求考慮爆炸的情況呢？

5.疏散安全安全性

2.3.2 住宅建筑的公共門廳、公共走廊、公共樓梯間、屋面等公共部位不應擅自拆改或占用。

很多小區都有“侵占公共走廊”等不文明行為，設計規范對于這種危害疏散安全的行為其實是很無力的。因為都是小業主后期拆改的，所以需要后期的運營和維護來支撐。

6.裝修拆改安全性

2.3.3 住宅建筑承重結構、主要使用功能和建筑外觀不應擅自改動。

這條是針對入住后的裝修拆改的，明確了既不能破壞承重結構，也不能破壞外立面，更不能隨意改變居住的使用性質為他用。

7.項目選址安全性

3.2.1 住宅項目的場地應保障安全，并應符合下列規定

1 存在噪聲污染、光污染的地段，應采取相應防護措施,并應達到居住用地聲環境和光環境質量要求;

2 存在土壤污染的地段，應采取有效措施進行無害化處理并應達到居住用地土壤環境質量要求;

這一條明確了住宅用地要規避的不利因素，從而從根本上保證老百姓居住的安全性和舒適性。

以前住房短缺，大家對于光污染、聲污染即使知道有危害，也就“勉強接受”了。現在大家的意識都提高了，對于“土地污染”都有概念了。

8.道路離建筑的距離舒適性

3.2.6 住宅建筑高度大于10m時，外墻面至道路邊緣的最小距離，應符合表3.2.6的規定。

這條明確了道路與建筑外墻面的距離要求，也是為了確保車輛和行人對住宅的干擾盡量小一些。但我個人覺得：最小距離還可以再加大一些。

9.室外公區照明舒適性

3.2.7 住宅項目室外公共區域夜間照明照度值和一般顯色指數不應低于表3.2.7規定的限值。

這條規定了室外公區夜間的照明要求，居民朋友們再也不能覺得路燈太亮或者太暗了。因為有規定，從規定就行了。

10.臥室最小面積舒適性

4.1.1臥室的使用面積應符合下列規定：臥室使用面積不應小于 5 ㎡ 。

其實這條規定由來已久，當然是出于最低保障出發的。在城市租房條例里也是要求不低于5㎡，我猜想就 是從這來的。

11.層高限值舒適性

4.1.2 新建住宅建筑的層高和空內凈高應符合下列規定:

1 層高不應低于3.00m;

這條規范是最引人注目的，因為太多的住宅層高在2.8-2.9米之間，老百姓的呼聲比較高，我還特地寫過一篇文章。

12.衛生間限制舒適性

4.1.7 衛生間不應直接布置在其他住戶的臥室、起居室、廚房或餐廳的上層。

這條在建筑設計中，已經很少有設計師會犯錯了。但是在裝修設計時，經常會有朋友來問：能不能把衛生間挪到其他地方，或者能不能把衛生間改作他用？

答案其實很明確，當然不能。

13.欄桿提升至1.2米安全性

4.1.15 設有陽臺時，應符合下列規定:

1 陽臺欄桿凈高不應低于1.20m，欄桿的豎向桿件間凈距不應大于0.11m，陽臺欄桿應采取防止攀登的措施;

這條是新改的條文，以前高層欄桿的高度要求是 ≥1.1米。我猜想改的主要原因是：中國人這些年長高了。

另外就是這些年兒童高墜事件頻發，可能加高護欄能更好的起到保護作用吧，畢竟這樣最簡單易行。

14.凸窗臺的防護問題安全性

4.1.16 臨空外窗的窗臺距室內地面的凈高小于0.90m時，應配置防護設施，防護設施的高度應由室內地面或可登踏面起算且不應小于0.90m。當凸窗窗臺高度小于或等于0.45m 時，其防護設施高度應從窗臺面起算，且不應小于0.90m;當凸窗窗臺高度大于0.45m時，其防護設施高度應從窗臺面起算，且不應小于0.60m;凸窗的防護設施應貼外窗設置。

這條和上一套防護欄桿提高的目的是一致的，所以我就不展開了。規范都寫的這么細致了，按照要求執行就行了。

15.建筑凹口舒適性

4.1.17 當住宅建筑凹口的凈寬與凈深之比小于1:3日凈寬小于1.20m 時，臥室和起居室的外窗不應設置在 凹口內。

建筑凹口內的通風采光都不好，把臥室和起居室放在那里確實不合適。但前些年我們的開發商和設計師，沒少設計這樣的住宅產品。特別是2梯3戶的中間戶，必定有一個房間在凹口里。

16.建筑噪聲舒適性

4.2.3 電梯井道及電梯機房、水泵機房等產生噪聲或振動的房間不應緊鄰臥室布置。

建筑噪聲問題其實涉及的內容比較多，這條只是規定了臥室不能緊鄰這些設備用房。

其實還有不少內容，大家可以擴展閱讀：《》

17.四層就要設置電梯舒適性

4.2.4 新建住宅建筑電梯設置應符合下列規定：

1 最高入戶層為四層及四層以上，或最高人戶層樓面距室外設計地面高度超過9m的住宅建筑，每個住宅單元應至少設置1 臺電梯。

隨著老齡化程度的不斷加深，對于電梯的需求是越來越緊迫。所以4層就設置電梯，我認為很合理。如果條件允許，2層就應該設置電梯。

但是從各大城市土地出讓的情況來看，很少有建設4層住宅的用地出現啊。

18.加裝電梯要求安全性

4.2.5、既有住宅建筑加裝電梯，不應影響建筑結構安全性和正常使用功能。加裝電梯的載重量不應小于320kg，轎廂門凈寬不應小于 0.80m。

這條明確了加裝電梯不能影響建筑結構安全性，也是老舊小區居民爭執的“焦點”所在。

19.空調機位安全性

4.2.12 當住宅建筑采用分體式空調時，室外機位置和安裝應符合下列規定:

1 應設置方便室外機安裝和維護操作的可上人專用平臺板或預留空間，專用平臺板與主體建筑結構的連接應進行結構設計，且設計工作年限與主體結構相同。

2 室外機位置應保障通風通暢，不應設置在建筑天井等通風不良的位置，且不應對室外人員和相鄰窗口造成不利影響。當室外機位設置圍護的格柵或墻體時，不應妨礙空調有效散熱，

3 室外機應采用坐式安裝方式，且室外機底座應與專用平臺板(架)連接牢固，并應采取防止墜落的措施。

空調機位的問題，一直以來都是大家討論的熱點，多少空調安裝師傅吐槽過啊。現在好了，要求空調機位有可上人專用平臺板或預留空間，并且是坐式安裝，這就安全多了。那么空調的高空安裝費是不是也該取消呢？

20.樓板厚度限值舒適性

5.0.4 新建住宅建筑的鋼筋混凝土結構實心樓板厚度不應小于100mm。

樓板厚度≥100mm，結構安全性是有保證了，但是對于樓板撞擊聲的隔聲有多少作用，這個就不好說了。

21.隔聲量舒適性

6.1.2 住它臥室、起居室與相鄰房間之間墻、樓板的隔聲性能應符合下列規定:

1 臥室分戶墻及分戶樓板兩側房間之間的計權標準化聲壓級差與粉紅噪聲頻譜修正量之和(D.C)不應小于50dB;其他分戶墻及分戶樓板兩側房間之間的計權標準化聲壓級差與粉紅噪聲頻譜修正量之和(D…~十C)不應小于 48dB。

2 臥室、起居室樓板的計權標準化撞擊聲壓級不應大于 65dB。

建筑噪聲是排在居民反映建筑問題的第一位，可見老百姓對建筑隔聲的需求有多迫切啊。我不知道規范要求的這樣的隔聲量，是否能滿足人民群眾對于美好生活的要求。

22.日照和采光舒適性

6.2.1每套住宅應至少有一個臥室或起居室能滿足日照標準。

6.2.2每套住宅臥室、起居室、廚房均應有直接采光。

雖然很多老百姓是分不清日照和采光的區別的，但是規范規定的最低日照標準，是保證居住舒適度的底線。

當然，我希望這個底線能再高一點。

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結束語

今天是4月1日，這本新規范將于2025年5月1日起施行。在這一個月內，住宅設計規范應該也會緊鑼密鼓的進行修改，而設計院的同仁們也將馬不停蹄的修改圖紙。

這本《住宅項目規范》是一本通用性的規范，所以不光光是給建筑設計院的設計師們學習的，也是給廣大人民群眾參考用的。

隨著人民生活水平的提高，對住宅品質提升有了更高的需求，而這本規范現在新鮮出爐，正是對“好房子建設”的一種助力。