“自從2017年搬進這個小區，

就沒少跟物業斗氣，糾纏了近10年，

今天終于可以告一段落了。

法官說得在理，這次我服。”

當事人王大姐邊寫撤回再審申請書邊說道

近日，江門市江海區人民法院在再審審查中主動作為，成功化解某小區歷時近10年的物業糾紛，15起物業糾紛案件“一攬子”化解，當事人現場履行完畢給付義務，有效定分止爭。

時針回撥至2016年，某潤物業公司與開發商簽約入駐某小區時，業主們曾對“星級服務”充滿期待。隨著業主陸續入住，因環境衛生、安全保衛、設施維護等問題，部分業主與物業公司漸生齟齬，形成“服務差—拒繳費—服務降”的惡性循環。直到2021年11月，某潤物業管理公司服務合同到期，部分業主也依然不繳納管理費。2024年7月，某潤物業管理公司對長期欠費業主提起訴訟。

原審適用小額訴訟程序一審終審，判決生效后，王大姐等15名業主以“訴訟時效過期”“服務質量不達標”為由申請再審。

再審審查工作交到何岳昌團隊手上。“這類糾紛表面是費用爭議，實質是基層治理體系不健全的投射。”何法官在向原承辦人了解案情并詳細查閱卷宗后指出。

原審判決已生效，但業主們依然攥著幾十頁厚的投訴記錄申請再審。他敏銳意識到，若啟動再審程序，不僅浪費司法資源，也不利于矛盾的根本性解決，甚至可能引發群體信訪、執行難等“次生”問題。

“這些糾紛就像纏在一起的線團，硬扯只會打更多死結。”何法官遂決定先以召開聽證會的契機，組織雙方坐到一起，直面癥結。

考慮到業主平時要上班，這次聽證會特意安排在周六的早上。

聽證過程中，業主們輪番拿出手寫的報修記錄、拍攝的服務瑕疵視頻。物業公司工作人員也打開存檔的照片，指著一張張物業人員在暴雨天搶修配電房、夏天想盡辦法消殺蚊蟲的照片解釋：“不是我們不作為，是因為經費實在捉襟見肘，但我們也在有限的運營資金下盡力提供服務。服務確有欠缺，但業主也不能把氣發在物業管理費上。”

此時，何岳昌團隊抓住時機展開“靶向調解”。一方面向業主釋明訴訟時效的法律規定，從舉證責任分配、證據提交、責任劃分等方面，告知當事人再審的時間成本和訴訟成本；另一方面拿著業主提交的“垃圾堆滿公共區域”“安保缺失”的幾十張照片，促使物業公司正視服務瑕疵，建議物業公司適當減免拖欠的管理費。

剛開始，在物業公司同意減免兩成管理費之后，業主們也有同意協調的意向，但是業主們聚到一起討論，過往的種種矛盾又再次浮現，便又不同意。瞬間，調解再次陷入困境。

“現在不是翻舊賬的時候，我們要解決的是眼前的賬。”何法官乘勢以‘算賬’的方式向雙方當事人逐一釋明相關法律問題。一算法律賬，用類案判決展示訴訟風險；二算經濟賬，核算多年欠費資金及滯納金成本；三算信譽賬，公示雙方在社區的口碑影響；四算長遠賬，分析后續執行可能帶來的連鎖反應。

“我們愿意讓一步。”“也該給這場恩怨畫個句號了。”隨著物業公司工作人員和業主們一個個松口，持續近2個小時的調解最終打破堅冰。

此時，何法官再次掏出計算器，按七成的標準逐一算出業主的物業管理費。最后雙方達成一致意見，15名業主按原判決本金的七成再減200元的標準當場支付物管費給物業公司。對于其中一名低保戶業主，物業公司同意對其再次降低支付標準。

隨著一聲聲“到賬2680元”“到賬4656元”……響起，業主拖欠的物業管理費也全部現場結清。“沒想到再審審查還能這樣解疙瘩！”物業公司工作人員看著陸續進賬的物業管理費感慨。

王大姐拿著撤回再審申請書感嘆：“這筆近10年的‘糊涂賬’，今天終于算清楚了。”

來源：江海區法院
供稿：黃妙姿

排版：譚年安

編輯：古慧琳

審校：何奎