近日，深圳泰華錦繡城小區(qū)業(yè)委會在其微信公眾號上發(fā)文稱，深圳泰華物業(yè)管理有限公司（以下簡稱“泰華物業(yè)”）主動撤場半年后，起訴該小區(qū)全體業(yè)主，追討188.8萬余元。目前小區(qū)業(yè)委會正聘請律師進行應訴。

7月17日，讀特新聞記者從該小區(qū)業(yè)委會獲悉，該小區(qū)從2021年4月起從原來的“包干制”轉(zhuǎn)為“酬金制”，業(yè)主與物業(yè)的矛盾出現(xiàn)在物業(yè)模式轉(zhuǎn)變后。記者在向泰華物業(yè)了解相關(guān)情況時，對方則明確拒絕回應。

泰華錦繡城業(yè)委會在微信公眾號發(fā)布告知書。

物業(yè)起訴全體業(yè)主，追討物業(yè)服務酬金

7月14日，泰華錦繡城第七屆業(yè)委會在其微信公眾號發(fā)布“關(guān)于泰華物業(yè)起訴全體業(yè)主追討188萬欠款案件的告知書”。文章顯示，泰華物業(yè)要求支付2021年4月至2024年11月在“酬金制”服務合同期間，業(yè)主拖欠的物業(yè)服務酬金及相關(guān)費用，同時要求業(yè)主支付相應的違約金、律師費及相關(guān)訴訟費用，訴求費用合計約188.8萬元。因該案件涉及業(yè)主共有資金，若法院最終判決支持泰華物業(yè)的起訴請求，相關(guān)拖欠的物業(yè)服務酬金及訴訟相關(guān)費用，將由全體業(yè)主共同承擔。

據(jù)小區(qū)業(yè)委會公布的《民事起訴狀》，1999年2月，原告泰華物業(yè)開始對錦繡城小區(qū)提供物業(yè)服務至今，其間正常簽訂《深圳市物業(yè)服務合同》，最后一份物業(yè)服務合同簽訂時間為2021年4月16日。

上述合同約定，小區(qū)收費面積為55215.8平方米，其中住宅收費面積49537.6平方米，商業(yè)收費面積5678.2平方米。收費標準按照高層住宅2.3元/平方米/月、商業(yè)物業(yè)3.2元/平方米/月標準計收。每月30日前在預收的物業(yè)管理費中按10%的比例提取物業(yè)管理費。逾期繳納（支付）費用需按照萬分之五每日的標準支付逾期違約金，另外還需要承擔乙方合理的訴訟費用。

原告表示，自2021年4月起，被告泰華錦繡城業(yè)主大會無理由逾期繳納上述物業(yè)管理區(qū)域的物業(yè)酬金并拒絕返還原告方借支備用金。原告曾多次向被告催繳所拖欠費用并于2024年11月8日委托律師通過郵寄及面送的方式向被告送達催費律師函，被告仍拒絕繳納或支付上述費用，致使原告遭受較大的經(jīng)濟損失。

“酬金制”模式下，業(yè)主與物業(yè)出現(xiàn)紛爭

7月17日，記者就此案聯(lián)系泰華錦繡城第七屆業(yè)委會了解相關(guān)情況，業(yè)委會成員林女士（化名）表示，泰華物業(yè)為小區(qū)前期引進物業(yè)管家，每三年簽訂一份物業(yè)服務合同，其間未更換過物業(yè)公司。2021年4月，泰華物業(yè)與小區(qū)第五屆業(yè)委會續(xù)簽物業(yè)服務合同時，從原有“包干制”轉(zhuǎn)為“酬金制”。

“當時業(yè)主大會的議題是續(xù)簽合同，沒留意到合同有變化。”參加了業(yè)主大會的林女士稱，直至2023年合同到期，第六屆業(yè)委會與泰華物業(yè)溝通合同續(xù)簽時，物業(yè)公司表示“物業(yè)賬目出現(xiàn)了虧損，需由業(yè)主大會將虧損補上后再議合同事宜”。這時，業(yè)主們才知道合同性質(zhì)發(fā)生了變化，并對虧損情況感到疑惑。

林女士表示，雙方溝通遲遲未達成一致。2024年9月，第六屆業(yè)委會被罷免；2024年10月，泰華物業(yè)撤場。今年6月，第七屆業(yè)委會成立，隨即接到泰華物業(yè)追討相應費用的起訴狀。

泰華錦繡城第七屆業(yè)委會正聘請律師進行應訴。

對于《民事起訴狀》提到“多次向被告催繳所拖欠費用”的情況，林女士表示不知情。“因為當時第六屆業(yè)委會已經(jīng)被罷免了，新業(yè)委會也還沒有成立。只知道泰華物業(yè)上門催繳物業(yè)費，至于誰去處理這些糾紛，我們并不清楚。”

記者聯(lián)系泰華物業(yè)了解情況時，工作人員表示，不太方便配合媒體的采訪，“至于業(yè)委會或者業(yè)主有說什么，那是他們自己的一個說法，我們按照事實說話，公司方面不接受采訪。”

律師解讀“酬金制”：業(yè)主和物業(yè)都應依法履職

根據(jù)國家發(fā)展改革委、建設部于2004年1月1日發(fā)布施行的《物業(yè)服務收費管理辦法》，業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)可以采取包干制或者酬金制等形式約定物業(yè)服務費用。包干制是指由業(yè)主向物業(yè)管理企業(yè)支付固定物業(yè)服務費用，盈余或者虧損均由物業(yè)管理企業(yè)享有或者承擔的物業(yè)服務計費方式。酬金制是指在預收的物業(yè)服務資金中按約定比例或者約定數(shù)額提取酬金支付給物業(yè)管理企業(yè)，其余全部用于物業(yè)服務合同約定的支出，結(jié)余或者不足均由業(yè)主享有或者承擔的物業(yè)服務計費方式。

近年來，越來越多小區(qū)嘗試通過酬金制替代傳統(tǒng)的包干制。北京瀛和律師事務所高級合伙人、住建業(yè)務中心主任趙中華介紹稱，與包干制這種自負盈虧的模式相比，酬金制對物業(yè)公司提出了更高的要求。在酬金制的計價模式下，物業(yè)公司需要定期公示收支賬目，包括每年度的預算、決算、支出等情況。與此同時，業(yè)委會需要每年召開業(yè)主大會等定期會議，審核物業(yè)公司的年度預算、決算、收支等費用情況。

對于物業(yè)公司起訴業(yè)主追討物業(yè)服務酬金的情況，趙中華表示，類似問題近年時有發(fā)生。

至于原因，趙中華解釋稱，一般情況下，物業(yè)服務合同會對支付酬金的相關(guān)情況進行約定。但近年來，由于物業(yè)行業(yè)快速發(fā)展，有些企業(yè)會為了保留項目做出妥協(xié)，也就是在業(yè)委會沒有按照合同約定支付酬金的情況下，未向業(yè)委會積極主張，而是繼續(xù)為項目提供服務。另外，有的小區(qū)在物業(yè)服務合同履行期限內(nèi)，業(yè)委會到期沒有換屆成功就“癱瘓”了，物業(yè)公司沒有訴訟的對象和主體，也會導致上述問題的發(fā)生。

在酬金制的計價模式下，如何避免虧損情況發(fā)生？趙中華表示，核心在于業(yè)委會有沒有依法履職。業(yè)委會要依法監(jiān)管物業(yè)公司每年度預算、決算的執(zhí)行情況。

來源：讀特新聞 B48