01

這些房子

建議慎買

在最近的咨詢中，發現糾結的網友越來越多："現在買房，到底是抄底還是接盤？"

就這么說吧。

在"房住不炒"的大基調下，閉眼買房就能賺錢的時代確實過去了。

就算現在房價很低，也無法在一年、兩年內讓你再賺一套房子，更何況，現在德陽的房價在近5年以來也并不是最低。

但有意思的是，德陽現在房價的差距卻越來越大。

就說在售的新盤，最便宜的四千多，最貴的鳳翥瀾山、美信國際花園城常年均價9000元/㎡以上，文德·湖嶼樹（高層）、文泰蔚藍半島、中盛金尊御府、大參林·鴻圖府等這些樓盤均價基本都在7500元/㎡以上。

二手房也是一樣，同一時間段、同一片區的房子，有的跌了20%仍無人問津，有的卻逆勢上漲一房難求。

比如，老舊小區、不帶電梯的，只能賣個三四千，甚至兩千多的老破小也有，貴點的，龍灣上城、華庭陽光、旌城一品、山海天這些樓盤，二手房都能賣到七八千。

大膽說一嘴，短期內，德陽的房齡超過 20 年的老舊小區、沒有電梯的老破小、老破大、城郊邊邊上配套不完善區域的樓盤、法拍房、物業差的小區、小產權房（甚至還有人想買沒有證的小產權房）等等，都建議慎買！

其實，歷史的發展經驗都是相似的，現在我們看到的市場想象，其實就藏著未來房產增值的"新密碼"，哪些房子才是好房子？其實也已經展現出來了。

02

好房子的標準變了

但底層邏輯沒變

過去我們評判好房子，總愛用"地段、地段、還是地段"一言以蔽之。但如今的好房子標準，正在被新的需求重新解構：

1、內部空間更舒適的房子

這是正兒八經的官宣指南！以后你家房子好不好，就看是否符合這些標準了。

國家標準《住宅項目規范》將于5月起正式施行。

也可以說，就算你家不是按照新標修出來的房子，但如果能越接近這些標準，符合“好房子”的定義，那也一定越能有價值。

空間舒適性：層高從2.8米提升至不低于3米，提升通風效率15%、采光均勻度20%，為地暖、新風系統預留空間。

臥室、起居室凈高不低于2.6米，廚房、衛生間凈高不低于2.2米。

靜音環境：樓板隔聲標準從75分貝強化至65分貝，并新增電梯、水泵等設備噪聲限值，減少生活干擾。

無障礙設計：4層及以上住宅強制配置電梯，轎廂門凈寬≥0.9米，公共空間及電梯內須覆蓋移動信號，提升應急聯絡能力。

衛生間標配扶手基座，戶門通行凈寬≥0.9米，滿足適老化需求。

氣候適應性：嚴冬地區強制供暖，夏熱冬冷地區標配空調或預留安裝位，每套住宅至少1個房間滿足日照標準。

安全升級：陽臺欄桿高度提至1.2米，空調外機設專用平臺，燃氣泄漏自動報警系統成標配，光纜到戶保障通信安全等等。

新規通過強制標準與智慧技術結合，推動住宅從“量”向“質”轉型，為行業升級和居住體驗優化提供明確指引。

1. 核心片區的"中小戶型"

核心片區，就代表了這里 配套豐富且 配套的檔次高； 中小戶型意味著總價 不是那么高不可攀， 門檻比較友好。

貝殼研究院顯示，帶優質教育資源的次新房，溢價率比普通房源高18-25%。2024年重點城市地鐵口1公里內的住宅租金回報率高達3.8%，比非地鐵房高出42%。

總之，好房子的標準始終圍繞"人"的需求進化。房子的價值不再取決于面積和裝潢，而是與地鐵站、學校、商圈、江河、公園的距離。

2. "自然資源+居住"雙優盤

靠近山邊的、公園的、旌湖邊的、自然水系旁邊等等，這些樓盤，一直都在德陽能賣得起價，那就說明了大家對于自然資源的認可度。

其他的不用多說，你就看看德陽的湖景房，不管樓市如何起伏，正臨湖的樓盤，即便是二手房，都要貴出一大截！

3. "第二居所"養老房

遠有海南三亞，近有 成都青城山、攀枝花米易等城市的養老房，吸引的可不止是本地人，更多的是外省客戶 ，這些優質養老房一般都有優質 醫療資源配套、 無障礙通道、緊急呼叫系統、防滑地板等適老化設計，并且還具備 可自住可托管，吸引投資型養老客群的資產流動性。

隨著老齡化加速，具備"醫養結合"的近郊房產，大概率將成為新藍海。

4. "城市更新、擴展"紅利房

深圳那種回遷房價格從四五萬漲價到八九萬的離我們太遠。

德陽的黃河片區大家都知道吧？從當年的荒蕪人煙，到房價第一梯隊板塊，也不過四五年時間，是德陽城市擴展建設最成功的典型案例之一。

還有后來的柳梢堰板塊，最開始保利翡麗灣組團也就三千多，以及旌北新區，被成為德陽第二個“黃河片區”，同樣都是從無到有。

以及現在正在進行城市更新建設的旌南片區，光是一個金鑫廠片區城市更新就有約3000畝，投資近200億，加上旌南那一片重點優質企業成片，有“千億經開”坐鎮，更讓人看好。

當然，也并不是所有舊改都能升值，重點看產業規劃和樓盤規模、開發商實力等。

買房本質是買"生活解決方案"，未來房子漲價的邏輯，正從"資產增值"轉向"生活增值"。

那些能持續解決居住痛點、匹配生活方式變化的房子，才會成為真正的贏家。

下面還有重點

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