上海是中國經濟發展的前沿地帶，其辦公樓市場的發展脈絡和格局變化與宏觀經濟潮汐共振。仲量聯行最新發布的《2025上海辦公樓市場白皮書》以2022-2024年近1,200條租約數據為基礎，甄別了近期市場需求的流動趨勢和辦公樓板塊的潛力機遇；并結合近百份租戶調研結果，描繪當下選址策略全景圖，以期為行業各方指引航向，蓄勢而行。

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報告速讀：

· 上海辦公樓市場處于深度調整期，供需差距仍然存在，但需求側基本面穩固；過去5年，傳統六大行業需求占比穩定在85%以上；以產業升級轉型、技術迭代突破為源動力的“新元”需求滲透在傳統行業中，成為推動需求增長的關鍵引擎。

· 成本驅動型搬遷升級占據主導。2022-2024年間，搬遷類租賃成交中升級需求占比達74%；而降本是此類交易達成的前提。

· 租戶的流動態勢影響著辦公樓板塊的變化和重塑，傳統核心板塊如南京西路、陸家嘴等行業聚集效應依舊穩固，新興板塊如徐匯濱江、前灘等展現出強勁吸引力，行業集聚度和多樣性顯著提升。

· 除租金外，靈活的租約條款受到更多租戶的關注，成為其優化成本、支撐業務韌性的重要戰略；在此趨勢下，廣泛且深入的資管服務成為業主在競爭中實現差異化、提升租戶粘性的關鍵。

仲量聯行上海商業地產部總監、華東區零售地產部負責人黃臻：“在當前的市場環境，業主與租戶需要跳出碎片化數據的局限，以'全景視野’穿透周期，希望這份報告能夠帶來動態視角，助力各方在市場的變化中理清脈絡、把握趨勢，以'終局思維’倒推當下決策，錨定未來價值入口，成為真正的市場突圍者。”

仲量聯行中國區研究部總監姚耀：“上海甲級辦公樓市場需求端仍相對謹慎，租金延續下行走勢，市場看似波瀾不驚，但實則暗流涌動，始終在動態流動中尋找平衡與突破。近年，傳統行業顯現韌性，衍生出的'新元’企業加速流動。同時，市場價格調整給升級型搬遷帶來了結構性機會。因此在當下的市場環境下進行決策時，引入動態視角尤為必要。”

2019年以來，上海甲級辦公樓市場的供需矛盾日益凸顯。過去5年平均年度新增供應超過100萬平方米，而平均年度凈吸納量僅錄得66萬平方米。2024年，上海辦公樓市場超過八成板塊的租金環比跌幅均超過0.75%。

上海辦公樓市場傳統的六大行業需求包括：金融服務、專業服務、科技互聯網、制造貿易、零售和生命科學，需求歷年占比均穩定在全市85%以上，構成多元且穩固的基本面。2024年，這些行業在租金調整的環境下展現韌性，繼續支撐市場需求的基本框架。

與此同時，伴隨科技迭新、產業升級、消費轉向，傳統行業中涌現出了引領需求增長的新興元素：如云計算已承載傳統金融的核心業務、AI技術賦能量化基金、情緒價值的重視和消費偏好的轉變豐富了新消費領域的辦公需求。在仲量聯行統計的2024年超450條租賃交易中，具備“新元”概念的企業租賃需求占比達到30%；此外，在仲量聯行整理的2018-2024年獲得C輪及以后股權融資的上海企業中，“新元”類別公司占比由40%攀升至約80%。

仲量聯行統計了2022年至2024年間上海辦公樓市場中500逾條搬遷類租賃成交，觀察到“辦公環境升級需求”的成交占比達到了74%：部分原本在乙級辦公樓、創意園區或近郊區域的企業鎖定租金下行的窗口期，以相對較低的成本升級至更高品質的辦公空間、流向更優質的甲級項目。

在租戶流動的背景下，上海辦公樓市場的板塊格局正快速重塑。仲量聯行深入分析了過去三年間各個板塊的成交數據，并將行業聚集指數與行業多樣性指數兩項指標結果進行疊加呈現，旨在更直觀地反映行業流向與板塊生態。

分析結果顯示，大部分成熟板塊在行業聚集度和多樣性、存量能級、交通配套等方面保持高吸引力，一些新興板塊在能級躍升中吸引了更多市場最關注。具體而言，南京西路、新天地、前灘以及徐匯濱江，無論是在行業聚集還是行業多樣性方面，都展現出了令人矚目的實力和潛力。不僅吸收了大量同行業企業的入駐，形成聚集效應，同時還展現了對不同類型企業的高度包容性和吸引力，形成多元化的行業生態，不同行業間形成了良性互補與共生關系，助推板塊生態繁榮。

仲量聯行華東區研究部董事丁婷：“綜合考慮行業聚集度和多樣性，能更全面深入地反映板塊對行業吸引的綜合實力、量化產業高地的未來潛力；在板塊現有的規模基礎上，結合近期的租賃活躍度以及未來優質項目的供應，以動態視角觀察市場的供需變化，為相關企業和市場參與者揭示市場的結構性機遇，捕獲下一輪價值浪潮。”

在上海靜水流深的市場變遷中，企業租賃決策引導著市場參與者的航向。仲量聯行對八大行業領域、近百家辦公樓租戶展開了問卷調研，我們發現：租戶整體對包含租金、一次性投入的財務指標變得更為敏感，同時對租約靈活性提出了更高的需求。

在積極應對當前市場挑戰的同時，許多經驗豐富的市場參與者已為下一個市場周期的到來做好了充分的準備。仲量聯行建議，在進行價格策略調整的同時，升級硬件設施、整合利用資源提升資管服務的廣度和深度，考慮如何前瞻且高效地投入ESG、如何將人工智能等技術革新有效接入項目運營等，這些創新實踐或將成為業內領航者的又一關鍵突破，引領上海辦公樓市場在不斷探索中煥新前行。

結語

仲量聯行在本次研究中以上海甲級辦公樓市場的最新真實數據為基礎，融入了業主、租戶等多方視角，關注的不僅是“數據”本身，更著眼于讓數據發生改變的動因——是上海在中國辦公樓市場中的領先價值、企業與資本對這一市場的長遠承諾。這是一份見證了市場參與者審慎決策的實踐總結，也是一份有“據”可循的未來航海圖。

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