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問答422期

要選房，先問房，要賣房，先聊房，市場泥沙俱下，和房哥聊聊，補(bǔ)全信息差，清明假期無更新，節(jié)后見！

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問：為啥感覺中海、綠城呈現(xiàn)的品質(zhì)要高過其他開發(fā)商？

答：只能說是比較知名的兩家，中海在西安，交房和物業(yè)一直是很穩(wěn)定，沒有太多亮點(diǎn)，但也談不上太多失望，物業(yè)服務(wù)口碑又有額外的光環(huán)。

綠城新房銷量是西安第一，得益于全運(yùn)村的成功，海棠三章的熱銷，在外立面、景觀上有很濃的特色。

剩余的幾家里，招商和金茂的交付也是很穩(wěn)定，溢價(jià)也比較高，本地房企經(jīng)發(fā)白樺林系列的交付也是穩(wěn)的。

所謂品質(zhì)，除了過往交付項(xiàng)目的穩(wěn)定口碑外，還有物業(yè)水準(zhǔn)，房價(jià)漲跌等多個(gè)因素影響。

上行時(shí)期，房子好壞漲就行，下行時(shí)期，房子好壞看交房。

問：愛知中學(xué)落地幸福林帶板塊，怎么看？

答：原文是 新城區(qū)與省教育廳直屬的西安愛知中學(xué)合作發(fā)展簽約儀式在新城區(qū)成功舉行，具體落在哪里，什么規(guī)模，還不清楚，參考港務(wù)區(qū)引進(jìn)鐵一中、高新一中模式，在此前，后宰門小學(xué)幸福校區(qū)21年已經(jīng)開學(xué)。

幸福林帶區(qū)域，有近8000畝的開發(fā)存量土地，已儲備4179畝，待供應(yīng)2974畝，也需要更多的名校資源增加區(qū)域吸引力。

愛知作為五大外，家長關(guān)注度很高的學(xué)校，此前的學(xué)區(qū)范圍主要是西七路周邊，學(xué)區(qū)房以96-98年間的步梯房為主，有學(xué)區(qū)價(jià)值，無自住體驗(yàn)。

愛知中學(xué)家屬區(qū)、設(shè)計(jì)院家屬院、中心醫(yī)院家屬院、針織廠家屬院、黎明一巷、六谷莊以及西苑花園等基本都是老破小，很多人下不去手。

如今愛知落地幸福林帶，既是老城區(qū)+名校的全新組合，也給了更多人選擇新房的機(jī)會(huì)，后續(xù)周邊土地還有供應(yīng)，對帶動(dòng)區(qū)域開發(fā)，是個(gè)利好。

幸福林帶周邊在21年，融創(chuàng)、龍湖供應(yīng)后，很長時(shí)間沒有新進(jìn)開發(fā)商，但作為老城區(qū)，公園、地鐵、商業(yè)、學(xué)校資源充足，周邊人自住，置換改善的需求還是很多的。

城東大學(xué)多，市場多，醫(yī)院多，單位多，潛在的購買力是很強(qiáng)的，現(xiàn)在又有愛知落地，可謂錦上添花。

問：中海曲江大城受周邊地王影響嗎？

答：地王帶動(dòng)周邊整體房價(jià)的邏輯，在2025年已經(jīng)很難成立了，市場下行，萬元地普遍，但能否出地王，還是未知，企業(yè)也要權(quán)衡收益和成本，高價(jià)拍地，后續(xù)賣不動(dòng)怎么辦？

在中海曲江大城的西側(cè)，21年，曲江大明宮置業(yè)拍的地王，樓面地價(jià)約24325元/㎡，現(xiàn)在四年過去了，房子還沒有面世，浐灞21年的六個(gè)地王，上實(shí)和招商的陸續(xù)交房，還有三塊沒面世或退地。

面世的小區(qū)，要么自身品質(zhì)過硬，銷售強(qiáng)勢，賣完了，要么機(jī)不逢時(shí)，降價(jià)再賣，對周邊二手房也沒有什么帶動(dòng)作用，反而因?yàn)橘徺I成本太高，二手房業(yè)主非常被動(dòng)。

再看曲江，待出讓的土地位于中海曲江大城東側(cè)，容積率最高1.2，且限高13.5米，確實(shí)很優(yōu)質(zhì)，如果蓋豪宅，和多數(shù)人也沒有關(guān)系。

（來源：貝殼二手房）

大城價(jià)值除了買的早，趕上房價(jià)上行外，也是吃到了鐵一曲江的學(xué)區(qū)房溢價(jià)，但當(dāng)下鐵一選擇很多，金灣、陸港都有房。

且曲江大城二手房價(jià)格已經(jīng)在降，周邊陽光城plus、曲江九里、金地翔悅天下等，同樣有學(xué)區(qū)賣點(diǎn)，價(jià)格更低。

如果大城是小面積，臨路的該賣的早就賣了，綠城全運(yùn)村、保利天悅、萬科國賓這些學(xué)區(qū)房，都在擠水分。

問：賣掉華潤未來城市后，找不到曾經(jīng)萬人搖的房源？

答：賣的時(shí)間挺好，全運(yùn)村和未來城市，除了鐵一、高新一中的學(xué)區(qū)溢價(jià)外，最核心的賣點(diǎn)是奧體的城市面貌，外加買的早，因此二手賣相不錯(cuò)，但二手房不是一直漲的。

隨著高新、曲江等城南強(qiáng)勢區(qū)域供應(yīng)，外加奧體區(qū)域中糧、龍翔、綠城等更多二手房陸續(xù)交房，高價(jià)買奧體上學(xué)的邏輯不存在了，更多都是小面積，總價(jià)250萬以內(nèi)，再貴就不看港務(wù)區(qū)了。

能夠看清這個(gè)趨勢，立場還是很清醒的，但思路需要與時(shí)俱進(jìn)，2021年后，基本西安沒有買倒掛，搖號跟風(fēng)的機(jī)會(huì)了，那么多當(dāng)年的萬人搖，現(xiàn)在二手房賠錢的也有不少。

當(dāng)下只有自住邏輯，無論是200萬以內(nèi)買二手自住，500萬以內(nèi)買新房改善，2025年都是挺好的一年，產(chǎn)品夠新，供應(yīng)夠多，且老城區(qū)，新區(qū)量大管飽，隨便挑選。

當(dāng)年買對是運(yùn)氣，不是你多有眼光，如今買，自住是第一位，不要還有撿漏心態(tài)。

問：西安60萬買頂樓94平，月租2200元，能買嗎？

答：對于西安多數(shù)的房子，想以租養(yǎng)貸，甚至以租金為長期收益，都是不現(xiàn)實(shí)的，房價(jià)太高，且新房供應(yīng)巨大，不具備穩(wěn)定收租的基礎(chǔ)。

只有一類，買的特別早的家屬院，老房子，主城區(qū)位置的，參考小雁塔、草場坡、電視塔周邊，租金是穩(wěn)定收益。

簡單一筆賬，月租2200元，刨除平均兩個(gè)月空置期，一年的租金收益只有2萬多，60萬買房，這個(gè)預(yù)算內(nèi)的又都是老房子，哪個(gè)能穩(wěn)定收租30年，本都掙不回來，更別說收益了。

還是個(gè)頂樓，老房子，隱患buff堆滿，同樣60萬存銀行，大額定期，收點(diǎn)利息都比當(dāng)房東強(qiáng)，還不用擔(dān)心各種突發(fā)情況。

確實(shí)說過，買房投資渠道受阻，可以考慮收租，但也看購入成本和租金的收益，60萬買房，月租 2200元，是一筆糊涂賬。

問：好奇一些小學(xué)，初中還沒開學(xué)，為啥就叫學(xué)區(qū)房？

答：學(xué)區(qū)房是由教育部門根據(jù)每年片區(qū)入學(xué)生源劃分出來的范圍，位于該范圍內(nèi)的房產(chǎn)被稱為學(xué)區(qū)房，對于二手房，學(xué)區(qū)以當(dāng)年劃分為準(zhǔn)，對于新房，同樣是以交房落戶后，當(dāng)年的學(xué)區(qū)為準(zhǔn)。

因此，買新房未交房的時(shí)候，是無法確定學(xué)區(qū)的，家長的判斷，更多都是參考上一年學(xué)區(qū)范圍，及距離學(xué)校遠(yuǎn)近。

但這種情況也有變化，以高新31小、11初為例，周邊住宅用地未開發(fā)時(shí)，周邊地塊，已劃在學(xué)區(qū)范圍內(nèi)，中海拿地，學(xué)仕里交房后，也確實(shí)是該學(xué)校的學(xué)區(qū)。

而灃東范圍，土地推薦的階段，就圍繞名校供地，比如融合區(qū)保利拿地前，區(qū)域就明確高新一中灃東中學(xué)名校+。

鴻瑞摘地時(shí)，更是發(fā)布了《關(guān)于周吳片區(qū)配套學(xué)校的復(fù)函》，提出在周邊打造集小學(xué)、中學(xué)于一體的“名校+”，往后新區(qū)范圍內(nèi)，土拍前，明確學(xué)校會(huì)是一個(gè)趨勢。

全國范圍內(nèi)，以無錫為例，小區(qū)周邊幼兒園、小學(xué)、初中是什么學(xué)校，買房前也都會(huì)有教育配套的公示，讓買新房擔(dān)心學(xué)校的家長，更加放心。

問：鐵一金灣會(huì)復(fù)制鐵一陸港的漲價(jià)奇跡，還是跟著仁村下跌步伐？

答：與學(xué)區(qū)本身的關(guān)系有限，重點(diǎn)是購入成本，鐵一陸港如今在二手房的火熱，主要是一手房東當(dāng)年買的便宜，外加奧體城建面貌優(yōu)異，同時(shí)學(xué)校優(yōu)質(zhì)，屬于多個(gè)原因促成的，可以說集齊天時(shí)地利與人和。

鐵一金灣不一樣，屬于為了帶動(dòng)能源金貿(mào)區(qū)的基本配套和吸引力，在高新一中進(jìn)場后，又引入鐵一中，咸陽當(dāng)?shù)睾屯獾貋砦靼驳募议L看的最多。

新房價(jià)格上，17000+左右的均價(jià)，外加四代住宅超大贈(zèng)送的新房為主，總價(jià)不高，因此附近新房賣的火熱，這個(gè)價(jià)格放在西咸范圍，已經(jīng)不便宜了。

而仁村并不一樣，一方面摘牌事件，對投資需求有影響，但自住上學(xué)需求的，師資，生源，扶植力度不變的情況下，不少人還是認(rèn)可這里學(xué)區(qū)價(jià)值的。

周邊買房的，碧桂園、中建、中海業(yè)主，就是一手房買貴了，遇上高新三期大量供應(yīng)，市場下行，當(dāng)下二手房面臨虧錢出場，但不賣自己住的業(yè)主也挺多。

以中海學(xué)仕里為例，學(xué)區(qū)吸引力和高三兌現(xiàn)現(xiàn)狀下，二手房113㎡仍可以賣到300萬，放在西安，一個(gè)新區(qū)的二手房價(jià)格里，已經(jīng)不低了，但鐵一金灣所在的西咸，卻很難復(fù)制港務(wù)和高三的市場和需求。

問：如果高新三初學(xué)區(qū)范圍內(nèi)生源緊張，如何卡生源？

答：三初的學(xué)區(qū)范圍確實(shí)很大， 西到唐延路，北到科技路，東到太白南路，學(xué)區(qū)內(nèi)小區(qū)眾多，二手房需求火熱，尤其是領(lǐng)先時(shí)代、高新楓尚等小面積，總價(jià)100萬內(nèi)，很受歡迎。

據(jù)家長反饋，2024年，初一擴(kuò)招到了36個(gè)班，上一年是24個(gè)班，相當(dāng)于多了近600個(gè)學(xué)生，如果學(xué)位有限生源多，要么擴(kuò)班，要么分流。

（經(jīng)開入學(xué)預(yù)警通知）

參考經(jīng)開區(qū)，摸底時(shí)學(xué)區(qū)內(nèi)學(xué)位緊張，會(huì)發(fā)布預(yù)警，若招生入學(xué)時(shí)，學(xué)區(qū)內(nèi)房戶一致的適齡兒童，在對應(yīng)學(xué)區(qū)學(xué)校招生計(jì)劃數(shù)內(nèi)，按照落戶先后次序安排入學(xué)，超出學(xué)校招生計(jì)劃的，將按照相對就近原則統(tǒng)籌分流至其他學(xué)校。

至少目前沒聽過高新三初有學(xué)區(qū)預(yù)警，況且還有家長選擇四校、四初、十一初，也是一種需求分流。

【樓盤點(diǎn)評】

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【裝修報(bào)告】

● 戶型解析： | | | | | | | | |

● 實(shí)景/設(shè)計(jì)案例： | | | | | 悅 | | | |

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作者：Kikyo

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