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青島樓市的“新坑”:純陷阱?還是好機會?

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“城陽區首家第四代住宅”;

“青島第一個交付的第四代住宅”;

“嶗山區首個第四代住宅項目”;

西海岸的第四代住宅項目來了……

去年到現在,青島樓市的一個熱門話題,就是:第四代住宅。

好多網友,給房師傅留言,都是關心類似項目到底怎么樣。城陽上郡賦、李滄金水云麓、嶗山柏悅府和西海岸珠山韻海,都是主打這個概念的項目。

“好房子”、“高品質住宅”、“第四代住宅”,一系列新詞,新概念,很多人迷糊了。

1、玩爛的噱頭,你被唬住了嗎?

上郡賦,實現了將“空中園林”帶入每家每戶,空中戶屬花園、客廳挑高等設計受到了群眾的一致歡迎……

珠山韻海,“空中院墅”設計,采用6.3米挑空廳,270°私屬空中花園;

嶗山柏悅府,設計亮點包括大露臺、空中花園、下沉庭院等。

一時間,不少人被“大露臺”、“挑空客廳“、”空中花園“給鎮住了:

難道樓市的下一個風口,就是PK這幾個賣點?

答案:當然不是!完全跑偏了。

早在二十年前,青島樓市,就做出類似產品了。只是,沒拿這些作為噱頭和賣點大肆宣傳。

2004年,魯信置業在嶗山香港東路附近,開發了一個高端項目。

房型全部為復式,主力戶型為復式躍層結構,客廳挑空,部分露臺、觀海平臺設計。起居室和主臥室均為南向,起居室層高4.7米,落地大窗。

主力戶型150平至295平,小區配約2000平會所,內有游泳池、桑拿、健身房、茶館、咖啡吧和小型會議室等。



這個小區是魯信未央花園。時至今日,該小區的二手房價格依然是周邊高點的存在。很多高端客戶,依然追隨。

早些時候,嶗山前海一線,挑空產品在多年前,就很常見了。比如,陽光山莊、御景峰。

御景峰的頂復,不僅有客廳挑空,還有大露臺。

麥島板塊,海信天璽的復式六米挑空更帶勁,400多平……



浮山后有挑空產品的小區就更多了,四季景園、東城國際疊拼、竹韻山色頂樓等等。

西海岸昔日問題項目海上嘉年華,更是把挑空做到了極致,六米的層高。

城陽根本就不缺復式、錯層、挑空客廳的產品。就連天泰城奧園地塊,都有挑空客廳!

2、錯層挑空+露臺≠好房子

魯信未央花園、御景峰、海上嘉年華……這些小區的露臺和觀景平臺,多是在頂層,不存在擋下邊樓層光線和視野的問題。

但是,近期突然流行的這個”空中花園“、大露臺,可是戶戶都有,上下樓鄰居,都是互相遮擋的。伸展出來的露臺,正好擋下一層的采光。

在北方,尤其是冬天,采光太重要了。金水云麓,已經證明比較失敗了。為何還有樓盤突然跳出來繼續嘗試。

實際上,國家鼓勵的“好房子”,并非以上幾個噱頭。相反,國家標準的《住宅項目規范》以安全、舒適、綠色、智慧為目標。

立足保障居民的基本住房條件和居住環境,注重提升居民居住體驗。

比如,綠色與健康;安全與便利;舒適與智能。提供適宜的室內外環境,如適宜的光照和聲音隔離,智能系統的應用,提高居住的便利性和舒適度。

讀到這里,大家明白了吧。好房子,“安全”是放在第一位的。也就是建筑質量,必須提上去。

質量不達標,其他都是浮云。舒適和宜居,是相輔相成的。擋光嚴重,就是短板了,和宜居不搭邊。



另外,空中花園的日常維護、防漏水等問題,大露臺帶來的室內保溫等煩惱,在北方,都是要考慮周全的。

這也是,不少房企,在多輪糾結設計之后,放棄高層大露臺、空中花園這類產品。

還有一個因素。這幾家樓盤,在加持空中花園、大露臺和挑空噱頭之后,勢必會提高售價。這是不可逆、明擺著的事情。

但是,這個溢價,很有可能成為熱銷的最大障礙。

最后,也是這個話題的終結:年初到現在,青島各樓盤,被領導視察過的“好房子”,無論是濱湖國際,還是海信君璽、越秀和樾府,都不是噱頭派,而是實力派。

3、新型“垃圾”—偽寬廳

空中花園、大露臺和客廳挑空,都是老噱頭新玩法;

但是,有一個新噱頭,開發商正在夜以繼日地“卷”:寬廳。

客廳變寬之后,增加的采光面,讓整個室內變得亮堂、視野更好,很符合現代人的住宅需求;

很多開發商還會在增加面寬的基礎上,配備超大面寬的陽臺,進一步增加居住的舒適度。



好多購房者,在樣板間,就已經被這一點打動了。這兩年,寬廳新房,明顯更符合客戶需求,更“好賣”。

但并非所有戶型、所有面積段都適合做寬廳設計。尤其是中小戶型,意味追求大寬廳,也會付出很大代價。

面積不變的情況下,客廳大擴容,勢必要犧牲其他空間的尺度。



比如,進深可能被犧牲,導致功能性減弱;廚房和餐廳,可能會造成狹窄和局促;分區不明顯,功能之間沖突;

中小戶型強行做寬廳,有些空間,家具都不好擺放,比如,臥室的床,可能放不下1.8米雙人床,和雙床頭柜。

寬廳雖好,但好戶型,只有寬廳這個因素,是遠遠不夠的。

售樓處樣板間,往往會弱化廚房和餐廳的存在,無限擴大寬廳的“爆款”,甚至把陽臺也納入“寬廳”范圍內。

這種情況下,你所看到的寬廳,實際上就是偽寬廳。是包含了餐廳和陽臺的“大寬廳”。

其實,業內公認的一個觀點:改善型大戶型,更適合比較大的面寬設計。

現在的樓市,各大樓盤都不容易,真的是沒有最卷,只有更卷。

這時候,作為購房者,更應該擦亮眼睛,認真甄別。

誰都不想,掉進坑里。

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