無論貝殼還是中原的監(jiān)測數(shù)據(jù)都在說明一件事：

上海的房價(jià)已經(jīng)跌回10年前、也就是2016年。

2016年是上海房價(jià)分水嶺，從2015年底到2016年底部分板塊房價(jià)直接翻倍，我們提及的價(jià)格跌回2016年，是指回到了2016年房價(jià)開漲前的水平。

二手房價(jià)跌這么多，但新房完全是另一幅光景——

放開限價(jià)后，上海、北京、杭州、成都等地瘋狂出現(xiàn)地王，很難讓人不聯(lián)想到2016年開始徹底放飛的樓市：

上次出現(xiàn)這么多地王的時(shí)候，恰好也是2016年房價(jià)起飛的時(shí)候。

房價(jià)跌回2016年聽著不是什么好事，但從歷史角度來看，恰恰可能是下一輪上漲周期的開始——

從去年9月底以來一系列政策措施的效果來看，樓市止跌的勢頭也逐步顯現(xiàn)，一線城市的表現(xiàn)尤其明顯：

二手房價(jià)格除了廣州還在掙扎外，其他城市在10月后都開始回正了。上海2月的回跌還是因?yàn)檫^年導(dǎo)致的——

從去年10月以來，一線城市的二手房日均成交量都較去年前三季度出現(xiàn)了明顯增長；

即便價(jià)格還在下跌的廣州和北京，日均成交量也有25%和29%的增長。

（數(shù)據(jù)來源：各地住建部門官網(wǎng)）

成交放量的背后，是看房客戶數(shù)量持續(xù)增加——

根據(jù)上海鏈家的數(shù)據(jù)，去年10月以后二手看房人數(shù)便呈現(xiàn)爆發(fā)增長態(tài)勢，今年春節(jié)后單日看房人數(shù)峰值更是接近2萬人，創(chuàng)下了近3年來的新高。作為市場占有率達(dá)25%的頭部中介，鏈家的表現(xiàn)已經(jīng)很能說明問題——

（數(shù)據(jù)來源：上海鏈家）

3月以來，上海工作日日均看房人數(shù)更是接近去年平均水平的兩倍，如此龐大的看房基數(shù)，也是支撐3月二手成交再度突破2.9萬套的關(guān)鍵。

看房人變多了，成交量明顯上漲，房價(jià)不跌了，土拍屢創(chuàng)新高，和2016年一模一樣，很難讓人不產(chǎn)生聯(lián)想，是不是房價(jià)也要重蹈覆轍了。

P.S.火箭哥每天都會(huì)分享房價(jià)行情和解讀，大量最新一線房價(jià)漲跌行情每天都在群內(nèi)分享；感興趣的同學(xué)可以進(jìn)群和大家一起交流：

01“房價(jià)漲，但不是所有房子漲”

很多人可能沒有注意到，3月30日央視《面對面》欄目最新一期節(jié)目中，今年首次公開談到了“房子還有可能再漲起來嗎？”的敏感問題。

訪談嘉賓，前央行副行長、現(xiàn)任清華大學(xué)國家金融研究院院長、經(jīng)濟(jì)學(xué)家朱民給出的答案是：

“房價(jià)要起來不那么容易。”

作為在博鰲論壇能代表中國向世界發(fā)聲的業(yè)界領(lǐng)袖人物，他的觀點(diǎn)在一定程度上也代表了官方“警示市場”的態(tài)度。

給出的理由也很客觀，在人口老齡化趨勢加劇，以及經(jīng)濟(jì)大環(huán)境不樂觀的背景下，住房已不再是投機(jī)炒作的工具，未來想要再出現(xiàn)房價(jià)的普漲已經(jīng)不太可能。

但參考同樣人口老齡化、少子化嚴(yán)重的日本，的確人口變少了，但絲毫不影響東京都市圈房價(jià)近10年一直保持上漲，2024年單年更是漲幅超10%出現(xiàn)一波大行情：

數(shù)據(jù)來源：東京カンテイ プレスリリース

所以，全國大多數(shù)二三四線城市房價(jià)可能不漲，但一線城市的上海，尤其是真正核心區(qū)的位置依舊讓人看好：

作為全國的經(jīng)濟(jì)龍頭，上海的城市地位和領(lǐng)頭羊作用決定了樓市還有足夠多的想象空間；

而住宅回歸居住本質(zhì)的屬性，也決定了“好房子”才是未來樓市的方向所在。

02 “核心區(qū)”

那么問題來了：哪里是上海的核心區(qū)呢？買房人人都要看「地段」，而地段有分為「位置」和「規(guī)劃」兩部分，地理位置先天看命，而規(guī)劃決定未來預(yù)期。

浦西買房看環(huán)線、浦東買房看產(chǎn)業(yè)，而環(huán)線概念的地段鄙視鏈這件年明顯淡化了一些，「中央活動(dòng)區(qū)」是買房前必看的一個(gè)規(guī)劃，和上海10年后的形態(tài)息息相關(guān)。

根據(jù)《上海市城市總體規(guī)劃（2017-2035年）》，定義了中央活動(dòng)區(qū)概念，其定位上海未來的城市名片；

而在其中我們更是發(fā)現(xiàn)：

內(nèi)環(huán)大量土地都被踢出中央活動(dòng)區(qū)，濱江區(qū)域卻大多被囊括其中，這本身也在驗(yàn)證「濱江強(qiáng)于環(huán)線」的理論。

我們換個(gè)維度，看看哪些內(nèi)環(huán)的片區(qū)被踢出中央活動(dòng)區(qū)、以及為什么被踢走了——

這些板塊普遍特征都是以老破小為主的老舊社區(qū)，長壽路、聯(lián)洋這些次新社區(qū)也已經(jīng)接近20年了；

雖然位置看著很不錯(cuò)，但在官方定義里可能已經(jīng)不屬于一級地段，光靠一個(gè)內(nèi)環(huán)內(nèi)的名號IP撐著。

其中，從哪個(gè)區(qū)在中央活動(dòng)區(qū)內(nèi)的面積占比多少也能看出能級高低：

1.黃浦區(qū)+老靜安：全區(qū)都屬于CAZ，頭牌；

2.徐匯：被劃走4號線外+斜土路；

3.長寧：中環(huán)也能CAZ，天山+古北；

4.浦東、虹口、楊浦被挖走最多，只有最精華部分保留；

5.最大輸家是普陀，一平方米都沒有，官方欽定市區(qū)的郊區(qū)。

老黃浦、老靜安、老徐匯有著自己的歷史韻味，大片保留很合理；

但很明顯發(fā)現(xiàn)，濱江在近年來的熱度之高，房價(jià)增幅也高于老克勒地段。

深究這件事背后的本質(zhì)，其實(shí)和「有錢人的口味變化」有著很大程度的聯(lián)系——

如果我們仔細(xì)觀察認(rèn)購名單中的身份證號就會(huì)發(fā)現(xiàn)，今天在上海買新房的客群中大多數(shù)都是新上海人而非土著；

新上海人有一個(gè)非常顯性的購房特征：

對上海所謂的地段情懷不是很感冒，但對濱江江景情有獨(dú)鐘；

就和你可能說不出倫敦巴黎哪里是歷史風(fēng)貌區(qū)，但一定知道泰晤士河塞納河一樣。

那么在中央活動(dòng)區(qū)內(nèi)，上海到底有哪些新房在售/待售呢？我們已經(jīng)把項(xiàng)目都標(biāo)注在了地圖上，供大家參考——

其中，老靜安的康定壹拾玖預(yù)計(jì)在4月下旬開放實(shí)景示范區(qū)和樣板房，靜安寺1公里的位置是賣點(diǎn)，而項(xiàng)目干掛石材外立面已經(jīng)亮相——

圓弧包裹+格柵設(shè)計(jì)提升了整體美感，方方正正的看多了看弧形的順眼很多。

項(xiàng)目1批次推出92套房源，從最小的120平三房開始，每個(gè)戶型在入戶空間上也都做到了類似于一梯一戶，大大增強(qiáng)了居住的私密性和可拓展空間。

還有值得一提的是，戶型南向飄窗是可以打掉重新改造的，等于增加了更多的可使用面積，豐富了未來的空間體驗(yàn)感。

項(xiàng)目預(yù)計(jì)4月下旬開放正式售樓處及實(shí)體樣板間，5月啟動(dòng)認(rèn)籌，有意向的小伙伴可關(guān)注火箭哥官方小程序預(yù)約參觀。黃浦區(qū)的海玥黃浦源即將加推高層198-303平房源，14.5萬的單價(jià)也是目前黃浦區(qū)單價(jià)最低的新房項(xiàng)目：

項(xiàng)目售樓處+樣板房已經(jīng)開放，感興趣的同學(xué)可以私信我了解：

緊靠中央活動(dòng)區(qū)，楊浦濱江的海玥外灘序直線距離黃浦江約700米，項(xiàng)目已經(jīng)開放售樓處，推出約100-128平3-4房——

項(xiàng)目這次推出的是全8層洋房產(chǎn)品，頂樓產(chǎn)品預(yù)計(jì)會(huì)贈(zèng)送閣樓，1樓會(huì)有地下室：

目前現(xiàn)場有過程稿戶型圖可以參考，最終版本還要等后續(xù)更新了，但格局已經(jīng)定下來了：

100平邊套戶型有兩個(gè)270度拐角飄窗，主衛(wèi)也做到了270度飄窗增加采光：

128平戶型主臥同樣有270度拐角飄窗，另外包含廚房在內(nèi)，每個(gè)房間都有附贈(zèng)飄窗空間：

我們在小區(qū)內(nèi)15米高度拍攝看，未來看出去都是別墅的頂，視野上沒有遮擋還挺好看：

項(xiàng)目樣板房即將4月開放，感興趣的同學(xué)可以私信我預(yù)約參觀：

最后，火箭哥為大家整理了上海最新各個(gè)板塊的租售比、房價(jià)成交行情和賣房技巧定期在群內(nèi)分享；群內(nèi)免費(fèi)福利太多，我們都寫在這張海報(bào)里了，感興趣的朋友歡迎私信我入群！