文/十一弟

今年初，綠城發行了一筆美元債，本金5億美元，為期三年。

境外美元債融資，單純看企業的主體信用。

從2021年下半年以來，樓市低迷，開發商暴雷，還能發得出美元債的房企，寥寥無幾。

綠城上一次發行美元債，還是2022年，停滯了整整三年時間。

這次發行的5億美元債，其實是房企境外融資的一次破冰——

它意味著國內房地產行業的風險在出清，企業信用在修復，很有典型性。

這筆美元債，綠城的發行利率很高——

8.45%。

目前，綠城的整體融資成本僅為3.7%。

上個月，它在境內的發債利率，只有4.37%；

三年前，發行最后一筆美元債時，利率為4.7%。

很多人不理解，綠城為何要舍近求遠，跑到境外市場尋求高息融資。

這其中，有很大一部分原因是匯率波動。

之所以要發行這筆5億美元債，是因為它將有兩筆美元債，在最近幾個月內到期。

這兩筆美元債，在2020年發行，還剩下本金7.4億美元待還。

按照彼時的美元匯率，相當于融資50億人民幣。

今年，這兩筆美元債即將到期。

若綠城從境內匯出資金兌付，按照當前的美元匯率，它需要償還53.4億人民幣。

因此，綠城在境外發行美元債，以舊換新，是成本更低的融資通道。

過去幾年間，由于美元升值，給上市房企的業績，帶來了巨大壓力。

去年，匯率波動讓綠城損失了1個多億的利潤。

它全年的凈利潤，還不到16億。

財務管理更精細、手頭上財務資源更充裕的企業，懂得未雨綢繆，往往會提前對沖匯兌風險。

比如，華潤置地。

光是去年上半年，由于匯率波動，就讓它損失了2億利潤。

華潤置地安排了掉期工具來對沖匯率風險，鎖定的遠期匯率，覆蓋了6億美元本金。

去年，匯率波動也讓龍湖集團損失慘重，丟掉了5.4億利潤。

但它提前安排掉期工具作了對沖，抵消了全部損失。

這增厚了上市公司的盈利水平。

去年，龍湖的銷售規模，維持在千億以上，穩居行業第一梯隊。

在百強房企榜單上，2024年凈利潤過百億的開發商，還剩下三家——

華潤置地、中海地產、龍湖集團。

在財務管理上，龍湖一直做得很出色——

它不僅守住了剛性債務不違約、不展期的風險底線。

甚至在安排掉期、鎖定匯率這些精細動作上，也管控到位了。

對于企業管理，龍湖的創始人，講過一句話——

天晴補屋頂，雨夜趕長路。

這句話的本質，其實就是四個字——

未雨綢繆。

即便在最好的行情里，也要做最壞的打算。

2022年，開發商還沒有大批倒下，龍湖就在內部做過一次壓力測試——

如果整個公開市場融資對房企關閉，龍湖應該怎樣活下去？

這是一次應對極端市場風險的財務演練，龍湖得出了答案——

以正向經營性現金流，去壓降有息債務，從而倒逼業務發展。

守住了正向的經營性現金流，也會克制住投資性沖動、規模上的沖動。

也就是說，從一開始，龍湖就已經預判到了財務上將會承受的壓力。

于是，它提前踩了剎車，收縮規模，壓降債務，把更多的精力和資源，用來強化業務韌性。

去年，龍湖的銷售額1011億，現金回款率超過100%。

它的有息債務，已經減少到了1763億。

一年時間里，壓降了163億。

今年的債務目標，是進一步削減到1400億左右。

龍湖的融資成本，已經下降到了4%；整體債務期限，拉長到了十年以上。

未來一年內到期的有息債務，占比17%，而龍湖手上持有494億現金資源，足以覆蓋短期債務。

開發業務之外，龍湖還有商場、物業等龐大的運營及服務業務。

這些業務板塊，不僅為它貢獻了豐厚的利潤，還產生了源源不斷的現金流。

去年，運營及服務業務收入超過了267億，增長了7.4%，占上市公司營收比重將近21%。

連同資本開支在內，龍湖在去年的經營性現金凈流入60億以上。

尤其是龍湖天街等商業物業，不僅產生了穩定現金流，還能從銀行換取貸款融資，優化債務結構。

去年，龍湖從銀行拿到了大概300億的經營性物業貸款。

到現在，龍湖的經營性物業貸款規模，已經增至773億。

這些經營性物業貸款，置換了之前的信用融資，大大增強了債務的安全性。

有了正向的經營性現金流，以及暢通的融資渠道，在整體收縮的行情下，龍湖依然保持了一定的拿地節奏。

去年，它在全國九個城市，拍下了9塊地，權益地價將近52億。

今年一開年，龍湖又在上海、蘇州拍下了兩塊地。

不過，在拿地策略上，龍湖依然是收縮聚焦，伺機而動。

剛剛舉行的業績會上，龍湖的管理層作了表態——

“現階段，還是以債務安全為第一位，優先于增量投資。”

“財務安全是發展底線，履行所有債務的安全兌付。”

“把公開市場不違約、銀行貸款不逾期，作為首要原則。”

對龍湖來說，今年是債務結構轉換的最后一年，也是最關鍵的一年。

年初，它償還了65億的信用債。

早在去年底，龍湖就已經籌集好了資金，存放在了償債專戶。

幾個月后，還有30多億信用債將要到期。

據說，龍湖已經開始往還款賬戶里面打錢了。