本地購房服務平臺「西安房哥」，深耕十年，接地氣，說人話！

小助手微信：fangsanmei2020，買房，裝修，加好友聯系。

問答423期

三月份二手房成交過萬，西安學區房降價了嗎，全運村、中海曲江大城、保利天悅、中海學仕里，真實成交價，直播間聊聊！

（房哥直播間預約）

問：房哥怎么看西安三月份二手房成交過萬，什么信號？

答：住建的數據，三月份全市網簽面積114.61萬平，網簽10470套，面積105.36萬平，繼2023年12151套后，再次單月過萬。

這不禁讓我想到了樓下賣草莓的阿姨，2月份15元一斤，3月份12元一斤，昨天去看，已經是10元兩盤了，生意出奇的好，再次印證一句話，降價是最好的銷量來源。

（西安二手網簽統計，來源：安居客）

降價換銷量，在當下的樓市也并不稀奇，新房開發商各種特價房，優惠折扣，二手房降價也是情理之中。值得慶幸的是，降價就有成交，說明西安還是潛在有大量買房上學，自住的群體和需求，不過大家預算緊張，只能等待撿漏而已。

要選房，先問房，要賣房，先聊房，市場泥沙俱下，和房哥聊聊，補全信息差！

（付費咨詢，一對一通道）

且三月份本身，也是學區房的旺季，二手房里學區是主力， 高新四校、高新三十一小、十一初、鐵一陸港、高新陸港、鐵一曲江、經開一校等熱門學校周邊的二手房成交還是很穩定的。

至于冷暖，看降價就知道，冷的時候都比跑得快，暖的時候都不想動，這還看不明白。

問：19年買高陵馬家灣107萬，現在有人66萬買，糾結賣不賣？

答：2025年對西安周邊區域，就是擠水分的一年，擠掉當年迷信只要和西安有關，房價都能漲的區域，比如高陵馬家灣、咸陽高新區、藍田、涇陽、三原等。

要知道，這些區域有開發商進入，且房子能賣掉，是基于當年房價普漲，主城區斷供，限購帶來的，但如今主城遍地新房，全城15000+新房，12000+二手房，不限購，隨便買，外圍在需求擠壓下，房價就跌的很多。

以高陵當代上品灣為例，小區沒有多大，但目前貝殼二手房掛牌就有669套，掛牌均價只有8706元/㎡，三個月只成交了19套，相當于庫存106個月，八年時間。

（高陵當代上品灣掛牌價，來源：貝殼）

且著急的業主甚至掛牌5518元/㎡，即便如此，還是沒有成交，說明當年投資失誤的人，不止一兩個，這個價格，甚至比高陵區域的新房還要低得多。

如果現在賣，基本是賤賣，算上持有成本，稅費，中介費，幾乎對半砍，但自住，通勤20公里實在折騰，大家怎么看，留言區給出出主意。

問：幸福林帶愛知落戶，對華清學府城影響大嗎？

答：如果看未來，區域熱度提高，配套資源更好，大家理論是受益的，但實際觀感上，并沒有什么關系。

華清學府城體量龐大，近600多畝，一萬多戶，算得上周邊最大的小區，自身就有民辦的建大華清小學，公辦的東方小學咸寧分校，初中有秦川中學，且學區穩定，這種現狀下，即便周邊新建，也很少重新劃學區。

小區從09年開始入住，至今房齡十幾年，小區環境不錯，產品比較舊，周邊生活配套齊，居住氛圍很濃厚，有點東郊御錦城的感覺，作為自住，二手房11000+左右的成交價，比較合適。

幸福林帶現在對小區而言，就是多了地鐵，公園，商業配套，未來林帶發展好了，但小區也老了，周邊新房無論是戶型，容積率，品牌，房價都對這里有沖擊。

所以，買的早就安心住，不住的可以考慮置換周邊的新房！

問：雁塔第二學校和雁塔九小，怎么樣？

答：都是近幾年為解決周邊上學問題，新建的學校，二校21年開學，36個班，小學24個，初中12個，九小24年開學，掛牌陜師大，更名為陜師大雁塔第二實驗學校（科技路校區），30個班。

硬件都挺好，都是新建學校，新老師，新學生，如何二選一呢？區別上，二校周邊都是已建成小區，華洲城，銘城這些，而九小周邊，還有科技路金茂府在售，以及住宅用地，為啥九小掛師大名校+，答案很明確。

目的，解決有學上問題，現狀，有學上。選擇的話，預算多可以去高新，預算少也不用太挑，隨遇而安，科技路，大寨路上的學校，也并非學區房熱門，僅僅夠用。

而各個區域這幾年的新建學校，到底誰能跑出結果，成為新晉名校，還需觀察好些年。

小學階段更多是學習習慣，三觀的培養，都是新建學校，都沒有成績，都需要成長時間。

問：周邊無地可供開發，張家堡片區城市更新是什么范圍？

答：五個片區里， 團結片區、西電片區、幸福林帶片區都屬于企業搬遷，市場拆遷，城中村改造后有大量開發用地的區域，且都位于主城區，更新內容新建為主。

但張家堡和三學街都屬于建成區，更多的更新是微改造，比如周邊老舊小區的更新改造，燃氣、供熱、供水、污水和再生水、排水的改造，市政大道維修，十字路口安全島，非機動車道改造等等，這些都屬于城市更新的范圍。

而不是大家過往理解的，拆掉舊房子，蓋新房子的模式，比如張家堡的環島，96年建好，現在也過了30年，到了維修改造的時間。

西安因為過去很多年，一直是開發區造城的模式，到處都是新建的大樓，道路，公園，學校，大家也習慣了拆舊蓋新的模式，但當下回歸主城，推進快，效果好的改造會是主流。

比如大家最近看到的二環路11個堵點的優化改造，以及主城區16個主干道交叉口微改造，都算城市更新的方式。

問：高新龍城銘園二期，不著急用錢，適合現在賣嗎？

答：丈八北路沿線，算是高新二手房競爭最激烈的區域，頭部有保利天悅、萬科翡翠國賓， 穩坐頭把交椅，二梯隊里有 金泰新理城、萬科翡翠天譽，三梯隊則是天朗藍湖樹、利君明天、龍城銘園等，因為買的早，吃到了高新房價上漲紅利。

但小區本身，無論是房齡，環境，物業，戶型等，都比較一般，當下賣二手房，主打的就是不貪心，且便宜賣，也是有穩定銷量的。

從貝殼二手房數據看，目前二期掛牌74套，三個月成交6套，均價16711元/㎡，實際掛牌小面積房源在15000+左右，以兩室、小三室為主。

作為普通的剛需小區，一手房東買的早，吃到房價普漲紅利，二手房房東買入，也是周邊自住的低門檻，而持續拿在手里，等待更好行情，顯然太困難，不住就盡早置換。

周邊新房綠城秋月苑、高科楓林九溪的門檻也來到16000+，萬科、保利、金泰這種頭部學區房的價格也在降，大家都賣二手，就看誰跑得快了。

問：買了龍湖硯熙臺110㎡，年底交房，是賣還是留？

答：既然有賣的想法，說明不會自住，但不自住，為什么要買 硯熙，沖動消費的結果？

作為超大社區龍湖香醍國際的親兄弟， 硯熙臺可以享受周邊所有齊全配套，包括地鐵，學校，龍湖天街，但也會面臨周邊二手房相同的問題。

比如剛需區域，房價上限不高，附近灞業大境、龍湖香醍、沁水新城、奧園譽府等都有大量二手房在售，選擇在城東剛需區域，看重生活便利，自住優先，在二手房市場就會被動。

硯熙臺的優勢是龍湖在周邊最新的產品，大門，景觀，戶型都有升級，短板是容積率高，當年15000+的售價在周邊不算便宜，大面積賣到現在也還有房。

（龍湖香醍掛牌價，來源：貝殼）

參考龍湖香醍價格，9層洋房二手掛牌價20000+，34層高層二手房掛牌價15000+，交房后下證不滿兩年，還有增值稅、大修金額、契稅等成本，同樣價位，不一定競爭過龍湖香醍。

問：幸福林帶如火如荼，大慶路林帶周邊有什么新規劃？

答：雖然都稱為林帶，但東郊是地鐵+公園+商業+停車場+地下管廊+道路為一體的綜合工程，而西郊大慶路林帶，只是一個破舊的大公園，周邊老頭鍛煉首選。

此前試驗段規劃展示，會改造林帶內的配套，比如 健身跑道、籃球場、街心公園、休憩場所，且不動一棵大樹，實際還未落地。

（西電片區更新規劃方案）

但在上周，蓮湖公布西電片區城市更新實施規劃方案，共計7477畝，包含了西站、棗園、西電東西廠區的土地規劃，包含住宅，商業，公園，學校用地等。

并且西站和西電東區還公示了兩塊住宅用地信息，西站LH-08-09-02地塊，面積21.84畝，容積率≤2.50，建筑密度≤20%，綠地率≥35%，地上建面36400㎡。

西電東區LH-08-04-06地塊，面積約76畝，地上建筑面積127057.5㎡，容積率≤2.50，建筑密度≤20%，綠地率≥35%。

下一步就看誰來拿地了，今年團結村，幸福林帶，西電大慶路區域都有大量住宅面世，競爭很激烈，主城區二環內，都給到了2.5容積率，還是很有吸引力的。

【樓盤點評】

| | | | | | | | |

| | | | | | | | | | | | |

【裝修報告】

● 戶型解析： | | | | | | | | |

● 實景/設計案例： | | | | | 悅 | | | |

聲明：未經許可，禁止轉載

作者：Kikyo

房哥1對1咨詢通道