早在2018年，國內(nèi)一位知名商界大佬在一次公開演講中大膽預(yù)測：“未來房價如蔥”。這句話的意思很明確，即房價會降至一個普通人都能輕松購買的水平。在那個時期，房地產(chǎn)市場正處于狂熱狀態(tài)，房價飆升，許多人對這一預(yù)測持懷疑態(tài)度，甚至有人覺得這只是商界大佬的隨意言論，并非專業(yè)房產(chǎn)領(lǐng)域的準(zhǔn)確預(yù)測。然而，七年后的今天，這一預(yù)言已經(jīng)悄然成真。

從2022年開始，國內(nèi)房價進(jìn)入了一個下跌周期，已經(jīng)連續(xù)下跌了三年。根據(jù)數(shù)據(jù)顯示，房價平均跌幅達(dá)到了驚人的30%。眾多城市的房價正在朝著“蔥價”靠近。特別是在一些資源枯竭型城市，如鶴崗、雙鴨山、阜新、鐵嶺、寶雞等，房價已經(jīng)降到了令人難以置信的低點(diǎn)。在這些城市，只需幾萬元甚至十幾萬元，就可以輕松購買一套房產(chǎn)。

對于只有一套房的家庭來說，其實(shí)房產(chǎn)市場和房價的任何變化對他們都沒啥影響，畢竟，他們買房的目的不是投資和投機(jī)，完全是為了剛需自住，即便把房子賣了用同樣的錢，根本也買不到更好的地段，甚至同地段、同房型的房子都很難再買到，而且還要考慮到交通便利性這些問題。不過，對于那些擁有兩套或更多房產(chǎn)的家庭來說，情況就不一樣了，處于調(diào)整中的房地產(chǎn)趨勢可能會讓他們面臨四大困境，這是怎么回事呢？

01 房子出售變現(xiàn)越來越難

目前，全國各地的二手房掛牌量都在激增。例如，重慶的二手房掛牌量就已經(jīng)非常高了，已經(jīng)到了34萬套，而像成都、武漢、西安和天津這些地方的掛牌量也高得驚人，超過了20萬套，就連一線城市現(xiàn)在也是同樣如此。這些數(shù)據(jù)顯示出炒房客們對未來房地產(chǎn)走勢的不看好，他們紛紛選擇拋房變現(xiàn)。然而，這種趨勢也導(dǎo)致了未來房價下行的壓力越來越大。

面對二手房掛牌量的快速增長，擁有兩套以上房產(chǎn)的家庭要想把房子拋售變現(xiàn)將變得越來越難。尤其是在當(dāng)前市場環(huán)境下，買家們更加謹(jǐn)慎，對于房產(chǎn)的選擇也更加挑剔。除非這些家庭愿意以遠(yuǎn)低于市場價的價格拋售，否則很難吸引買家的注意。此外，隨著新房供應(yīng)的增加以及租賃市場的崛起，二手房市場的競爭將更加激烈，這也會進(jìn)一步增加房產(chǎn)出售的難度。

02 財(cái)富持續(xù)縮水

在過去的三年多里，許多二三線城市的房價已經(jīng)下跌了40-50%，這意味著這些城市的房地產(chǎn)泡沫已經(jīng)擠出不少。然而，對于上海、深圳等一線城市來說，盡管平均房價已經(jīng)跌去了30%，但仍然存在較大的泡沫。這些城市的房價與收入之比超過40倍，遠(yuǎn)遠(yuǎn)脫離了當(dāng)?shù)鼐用竦馁徺I力。因此，未來這些城市的房價還有繼續(xù)調(diào)整的空間。

對于擁有兩套以上房產(chǎn)的家庭來說，特別是位于一線城市的家庭，他們未來幾年可能會面臨房產(chǎn)市值持續(xù)縮水的問題。一方面是因?yàn)榉績r下跌導(dǎo)致的市值減少；另一方面則是因?yàn)槌钟蟹慨a(chǎn)的成本增加（如物業(yè)費(fèi)、維修費(fèi)等）。此外如果家庭需要出售房產(chǎn)以應(yīng)對經(jīng)濟(jì)壓力或其他需求時也會面臨困難因?yàn)槭袌隹赡軣o法提供足夠的買家和合適的價格。

03 持房壓力越來越大

隨著全球經(jīng)濟(jì)環(huán)境的波動，實(shí)體經(jīng)濟(jì)面臨諸多挑戰(zhàn)，導(dǎo)致許多家庭收入減少甚至失業(yè)。這對擁有多套房產(chǎn)的家庭來說，每月的房貸還款壓力變得尤為沉重。尤其是當(dāng)家庭擁有兩套以上的房產(chǎn)時，其還貸壓力相較于只有一套房產(chǎn)的家庭更為巨大。此外，隨著國家對房地產(chǎn)市場的調(diào)控措施逐漸完善，房產(chǎn)稅的實(shí)施也漸行漸進(jìn)。這意味著，未來擁有多套房產(chǎn)的家庭將被征收房產(chǎn)稅，這無疑會進(jìn)一步增加他們的持房成本。

除了房產(chǎn)稅，持房成本還包括物業(yè)費(fèi)、取暖費(fèi)、維修基金等費(fèi)用。這些費(fèi)用隨著物價的上漲而逐年上調(diào)，對于擁有多套房產(chǎn)的家庭來說，其經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)無疑更加沉重。因此，持有多套房產(chǎn)的家庭在面臨經(jīng)濟(jì)壓力的同時，還需考慮如何有效管理這些房產(chǎn)，以減輕經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)。

04“以租養(yǎng)貸”難度越來越大

“以租養(yǎng)貸”是指通過出租房產(chǎn)獲得的租金收入來覆蓋房貸還款的策略。然而，隨著各地房價的下跌和租房市場的調(diào)整趨勢，這一策略的實(shí)施難度逐漸增大。特別是在三四線城市，由于人口流出大于流入，不僅房租價格在下行，而且房子難以租出。這導(dǎo)致出租房產(chǎn)獲得的租金收入減少，難以覆蓋房貸還款。

同時，像上海、深圳、廣州等大城市也面臨著類似的問題。隨著就業(yè)市場的競爭加劇，工作機(jī)會變得越來越稀缺。許多打工人選擇返鄉(xiāng)發(fā)展，這導(dǎo)致大城市的租房市場需求減少，房租價格下降。此外，由于租房市場的競爭加劇，出租房產(chǎn)的租金收入也面臨下降的風(fēng)險。這進(jìn)一步增加了“以租養(yǎng)貸”策略的難度。

當(dāng)然，“以租養(yǎng)貸”策略還受到其他因素的影響。例如，出租房產(chǎn)的維護(hù)和管理成本可能較高，包括維修費(fèi)用、清潔費(fèi)用等。這些成本可能會降低出租房產(chǎn)的凈收益，從而影響“以租養(yǎng)貸”策略的可行性。此外，如果出租房產(chǎn)的地理位置不佳或配套設(shè)施不完善，也會影響其租金收入和出租率。

總的來說，擁有兩套或以上房產(chǎn)的家庭正面臨以上4大困境。為了應(yīng)對這些挑戰(zhàn)，他們可能需要考慮調(diào)整自己的財(cái)務(wù)策略和投資組合以降低風(fēng)險。例如，可以考慮出售部分房產(chǎn)以減輕經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)或降低持房成本；或者將部分房產(chǎn)轉(zhuǎn)化為長期持有的投資產(chǎn)品以獲取穩(wěn)定的收益；還可以考慮通過多元化的投資方式，來分散風(fēng)險并提高收益的穩(wěn)定性。同時，他們也需要密切關(guān)注市場動態(tài)和政策變化，以便及時調(diào)整自己的投資和財(cái)務(wù)計(jì)劃以適應(yīng)不斷變化的環(huán)境。