文：澤平宏觀團隊

3月核心城市新房市場延續修復態勢，二手房維持高熱度，整體以價換量，考慮到宏觀環境、貿易沖擊和居民收入預期，可持續存在較大挑戰。3月，30城新房成交面積同比為3.6%，一線、二線、三四線城市成交面積同比分別為18.4%、-5.2%、12.2%；16城二手房成交面積同比37.1%。

一系列政策驅動成交回暖，但城市間市場熱度分化明顯。主要是因為城市經濟基本面、產業規模、人口流入、人才吸引力等差距。

我們此前構建的“重點城市房地產成交熱度指數”，3月，第一、二梯隊城市迎來“小陽春”。

分梯隊看，第一梯隊：市場熱度最高，主要由核心一線城市、強二線城市構成，代表城市為北京、上海、深圳、成都、杭州等。3月，北上深二手房成交套數同比分別為34.7%、45.2%、58.8%，杭州、成都二手房成交面積同比84.5%、34.9%。整體以價換量。

第二梯隊：市場熱度較高，主要由區域中心城市構成，代表城市為廣州、南京、蘇州、武漢等。例如：3月廣州新房成交面積同比為16.0%。

第三梯隊：市場熱度一般，主要由中西部省會、強三線城市構成，代表城市為鄭州、天津、長沙、無錫等。例如，3月無錫新房、二手房成交套數同比分別為2.9%、2.5%。

第四梯隊：市場熱度偏弱，主要由弱二線、三四線城市構成。3月成交相對低迷。

目前市場呈現量起價穩、區域分化，本質是前期組合政策對市場信心的階段性修復，我們判斷核心城市核心區域的房價應該基本穩住了，低能級城市和遠郊區房價還可能調整。考慮到多數城市庫存去化周期仍處高位，居民購買力、信心存在不足，疊加政策邊際效應遞減，政策仍需加碼。

當前特朗普關稅戰沖擊我國外貿，作為最大的內需，提振樓市意義重大。特朗普2.0短短3個多月掀起全球貿易戰，對中國針對性最強。受關稅戰沖擊，我們更需要全力拼經濟。樓市是最大的內需，股市樓市回升的財富效應將帶動消費。房地產是國民經濟第一大支柱行業，事關經濟恢復、民生就業和金融風險。

短期看，三招可救地產：

1）組建5萬億以上的大型住房銀行收儲，利率要低、期限要長、規模要大、分配要公平。

2）持續降息，配合降低相關稅費、中介費等，減少購房成本。

3）全面取消限購，回歸市場化，釋放剛需和改善型需求，廣州已全面放開，后續其他一線城市也應該逐步全面放開。2025年政府工作報告提到：“因城施策調減限制性措施”。

長期看，以“城市群戰略、金融穩定、人地掛鉤、房地產稅和租購并舉”為核心，可以加快構建房地產新模式。

風險提示：部分城市統計數據缺失。

目錄

1 月度觀點：提振樓市股市對沖貿易戰

2 房地產銷售：核心城市迎“小陽春”，庫存去化壓力緩解

3 土地市場：成交回暖，核心城市高品質地塊頻出

4 房企經營表現：民企銷售回升，整體拿地好轉

5 行業政策追蹤：供需齊發力，中央與地方協同精準調控，助力止跌回穩

6 當前樓市的兩大制約因素：收入就業預期、房價預期

7 三招可救地產：組建5萬億住房銀行、持續降息、全面放開限購

正文

1 月度觀點：提振樓市股市對沖貿易戰

特朗普2.0短短3個多月掀起全球貿易戰，對中國針對性最強，中國出口產業鏈短期壓力或上升。特朗普視關稅為談判武器，認為美國在國際貿易中吃了虧，要通過關稅手段重構貿易關系。2月和3月，特朗普以芬太尼為由，共計對所有中國輸美商品進一步加征20%關稅；4月對中國加征對等關稅，累計對中國加征關稅幅度已經高達145%，是本輪全球貿易戰被加征關稅最多的國家。“對等”關稅政策下，中國傳統出口行業產品，尤其是制造業、電子產品、紡織服裝、機械設備產品在美國市場的價格競爭力或受影響。

受關稅戰沖擊，更需要全力拼經濟，做好自己的事。2024年中國經濟實現全年GDP增速5.0%的目標，出口增速5.9%，快于社會消費品零售總額和固定資產投資2.4和2.7個百分點，外需好于內需。2025年受關稅戰沖擊，外貿形勢嚴峻，需要更大力度擴大內需，加大財政、貨幣政策逆周期調節力度，穩住股市和樓市，對沖外需沖擊。

當前特朗普關稅戰沖擊我國外貿，作為最大的內需，提振樓市意義重大。房地產是激活內循環的關鍵部分，事關經濟恢復、民生就業和金融風險。2024年我國房地產業增加值占GDP比例6.3%，房地產是國民經濟的重要支柱；2024年房地產占固定資產投資比重約19.5%，仍約五分之一水平；房地產行業關聯家電、裝修、家居等60余個上下游行業的生產活動；地方政府依賴土地財政，房地產及土地相關收入持續下滑，但2023年仍占地方財政收入的26.3%；2023年房地產業仍直接解決我國實體經濟就業近1300萬。

中國經濟潛力大，只要把發展放在首要任務，全力拼經濟，就有望把經濟推向復蘇，房地產止跌回穩，股市繁榮發展，民營經濟信心提振，新質生產力突破。

2 房地產銷售：核心城市迎“小陽春”，庫存去化壓力緩解

從銷售看，“926”后，房地產政策持續加碼，2024年四季度、2025年一季度核心城市銷售出現“階段性企穩”，二手好于新房。

9月政治局會議首提“促進房地產市場止跌回穩”。11月，財政部等部門出臺契稅、土地增值稅等多項稅收優惠政策，并取消普宅標準。2025年3月，2025年政府工作報告首次把“穩住樓市”寫進總體要求等。

2025年3月核心城市新房市場延續修復態勢，二手房維持高熱度，整體以價換量，考慮到宏觀環境、貿易沖擊和居民收入預期，可持續存在較大挑戰。3月，30城新房成交面積同比為3.6%，一線、二線、三四線城市成交面積同比分別為18.4%、-5.2%、12.2%，其中，北上廣深新房成交面積同比分別為48.4%、6%、16%、30.6%。16城二手房成交面積同比37.1%。其中，北上深二手房成交套數同比分別為34.7%、45.2%、58.8%，杭州、成都、無錫二手房成交面積同比84.5%、34.9%、2.5%。

一系列政策驅動成交回暖，但城市間市場熱度分化明顯。我們綜合各城市房地產成交面積、套數、同環比變化幅度、庫存等月度數據，構建“重點城市房地產成交熱度指數”，并對樣本城市進行劃分：

分梯隊看，3月，第一、二梯隊的大部分城市迎來“小陽春”。

第一梯隊：市場熱度最高，主要由核心一線城市、強二線城市構成，代表城市為北京、上海、深圳、成都、杭州等。主要原因為：

1）城市群核心城市、經濟基本面強勁、高附加值產業集聚，創造一定規模的購買力群體。長三角城市群中的上海、杭州，粵港澳大灣區城市群中的深圳，成渝城市群中的成都等，均為城市群核心城市，且獲得國家戰略層面的有力支撐。2024年上述城市GDP總量以及人均可支配收入長期位居全國前列。同時，金融、科技、互聯網等高附加值產業在城市內形成規?；募坌?，如北京中關村、上海陸家嘴、深圳南山科技園等，已發展成各自城市的產業地標與經濟引擎。

2）人口持續凈流入、人才吸引力排名位居全國前列。例如，2010-2020年深圳、杭州、成都年均新增常住人口分別為72萬、32.4萬、58.2萬人；2021-2023年，分別年均新增5.4萬、10.6萬人，居全國前列。同時，根據我們發布的《城市人才吸引力排名：2024》和《95后城市人才吸引力排名:2024》，上述城市均躋身全國前十。

第二梯隊：市場熱度較高，主要由區域中心城市構成，代表城市為廣州、南京、蘇州、武漢等。主要原因為：

1）經濟基本面較強，特色產業發展迅猛。2024年廣州、蘇州、南京、武漢GDP均躋身全國前十。以蘇州為例，其地處長江三角洲的核心區域，交通網絡極為發達，并與上海等重要經濟中心保持著緊密的聯系。這使得蘇州能夠充分承接來自上海的產業輻射與轉移，進而吸引大量的資金、技術以及人才匯聚。另外，蘇州強大的制造業基礎更是其經濟發展的堅實支柱。在電子信息、裝備制造、生物醫藥等多個關鍵領域，已經成功構建起完整的產業鏈條。2023年蘇州位居全國城市工業總產值排名第二位。

2）人口持續流入，特色產業吸引相關領域人才。例如，2010-2020年，廣州、蘇州年均常住人口增量超20萬人，2021-2023年年均常住人口增量分別為0.8萬、5.5萬人，長期人口持續凈流入。同時，在我們發布的《城市人才吸引力排名：2024》和《95后城市人才吸引力排名:2024》中，上述城市均躋身前15，人才持續集聚。

第三梯隊：市場熱度一般，主要由中西部省會、強三線城市構成，代表城市為鄭州、天津、長沙、無錫等。主要原因為：

1）經濟發展水平處于中上水平，有一定的產業基礎，但產業結構有待進一步優化升級。如天津制造業以及港口經濟是其經濟支柱；長沙憑借工程機械以及文化產業占據一席之地。這些城市雖都擁有各自的特色產業，然而經濟與全國排名前列的城市相比，仍存在一定差距。

2）吸引省內或周邊人口，但人口流入速度趨緩，人才吸引力弱于沿海城市。例如，2010-2020年，鄭州、天津、長沙年均常住人口增量分別為39.7萬、9.3萬、30.1萬人；而2021-2023年年均常住人口增量分別為13.3萬、-4.5萬、13.7萬人，天津人口流出。同時，由于產業基礎弱于第一二梯隊城市等，在《城市吸引力排名：2024》中，上述城市位列全國前50。

第四梯隊：市場熱度偏弱，主要由弱二線、三四線城市構成。主要原因為：1）經濟發展相對偏弱，產業基礎薄弱，結構單一。2）人口流失，人才吸引力弱，青壯年外流至省會或長三角、珠三角等城市群。

從庫存和去化周期看，“金三”市場回暖，各能級城市去化壓力緩解。3月，13城新房累計庫存（可售面積）連續6個月下降，為7068.9萬平；新房去化周期較上月減少1.1個月。分線看，一、二、三線城市去化周期分別為12.1、9.5、21.2個月，較上月分別-0.9、-1.1、-1.2個月。

展望4月，各類“穩地產”政策持續發力下，市場企穩預期增加，但城市分化趨勢延續，二手房成交將繼續好于新房。

3 土地市場：成交回暖，核心城市高品質地塊頻出

核心城市迎來“小陽春“的背景下，3月土地成交價格回暖，核心城市推出優質地塊，成交的整體溢價率和樓面價格上升。而三四線城市仍面臨較大庫存去化壓力。

從土地供應看，整體看，在2月土地供應因春節受限的背景下，3月百城供應土地數量、建面環比轉正，分別為23.8%、10.0%，同比降幅明顯收窄，分別收窄37.2、28.9個百分點。盡管環比轉正，但全國土地供應仍較去年有所下降，土地供應數量、面積分別僅為2024年月均水平的69.0%、59.8%。分線看，一線城市供應土地規劃建面環比1.9%，同比-39.5%；二線城市環比-13.9%，同比-23.8%，；三四線城市環比26.9%，同比-8.2%。

從土地成交看，整體看，3月百城成交土地建筑面積6245.0萬平方米，環比-28.6%，同比-46.3%；成交土地總價1000.7億元，環比-27.3%，同比-34.1%；成交樓面均價1602元/平，環比1.8%、同比22.8%；土地溢價率14.6%，環比34.7%，同比195.7%。

分線看，成交規模方面，各能級城市數據均有不同程度回調，成交面積為221.8萬平米，環比-41.1%，同比-49.1%；二線城市成交2460.1萬平米，環比-13.9%，同比-26.5%；三線城市成交3563.1萬平米，環比-35.3%，同比-54.6%。成交價格方面，一線、二線、三線城市成交樓面均價分別為6215、2664、582元/平，同比11.2%、8.3%、1.4%。成交土地溢價率方面，一線城市土地成交溢價率為19.5%，同比165.4%；二線、三四線城市平均溢價率為17.9%、1.9%，同比208.6%、-9.5%。

展望4月，在去庫存的大背景下，土地供應將繼續維持穩定區間內的適度水平；土地成交熱度分化仍會繼續，在核心城市優質地塊供應和房企銷售預期的共同促進下，核心城市土地成交熱度有望延續。

4 房企經營表現：民企銷售回升，整體拿地好轉

3月，百強房企銷售同比收縮，其中，Top20國央企銷售回落，民企銷售反彈。

1）銷售

3月，百強房企銷售額、操盤口徑銷售門檻同比為負，民企銷售實現反彈。從百強房企銷售額看，2025年3月，TOP10/20/30/50/100房企全口徑銷售金額同比分別為-8.4%、-8.4%、-8.4%、-7.1%、-7.3%，較上月同比降幅分別擴大7.5、6.2、4.9、3.2、4.2個百分點。 從操盤口徑銷售門檻看，TOP10/20/30/50/100房企門檻同比分別為-8.7%、-6.6%、-7.0%、-5.7%、-5.9%，較上月同比降幅分別擴大9.0、7.1、5.8、3.5、4.6個百分點。

分企業性質看，民企銷售實現反彈。根據克而瑞數據，3月，TOP20房企中，國央企銷售同比-12.4%，其中,保利發展同比7.4%、華潤置地同比-13.0%、中海地產同比-48.5%等;頭部民企銷售額實現反彈，3月單月銷售額同比16.9%，其中，濱江集團同比1.1%。

2）拿地

3月，TOP100企業拿地總額和拿地銷售比同比為正。從拿地總額來看，根據中指研究院數據，百強房企3月拿地總額897.2億元，同比40.1%。百強權益拿地銷售比為34.2%，同比53.6%，其中代表性企業有：綠城中國（拿地銷售比87.1%）、濱江集團（拿地銷售比148.4%）、建發房產（拿地銷售比141.9%）。

3）融資

從房企融資看，境內信用債發行方面，3月，房地產企業發行信用債合計61支，發行金額合計493.6億元，發行金額環比56.6%，同比-35.2%。其中，“25京城投MTN001”發行規模最大，發行面額20.0億元。3月凈融資額轉負，為-339.3億元。

從房企性質及融資方式看，企業性質方面，3月，地方國企、民企的發債規模分別為369.8億、9.1億元。保利置業、中冶置業、金融街控股和綠城等優質房企發債活躍。債券類型方面，銀行間市場發行的中期票據占據主要的規模，合計為230.0億元；公司債發行規模為211.9億元，兩者合計占3月發債規模的89.5%。

5 行業政策追蹤：供需齊發力，中央與地方協同精準調控，助力止跌回穩

中央層面：3月，在“止跌回穩”基調下，政策加碼方向更加精細化。

供給側方面，3月31日，住建部發布了國家標準《住宅項目規范》，從建筑空間、電梯配置、適老化等方面全面提升；19日，住建部召開理論學習中心組學習（擴大）會議，強調穩住樓市，提出找準人民群眾急難愁盼問題和城市發展短板弱項，下功夫實施一批惠民生、防風險、促發展的更新項目。

需求側方面，3月16日，中共中央、國務院印發《提振消費專項行動方案》，首次在促消費文件中強調穩樓市，在需求側加大政策力度，著力促進居民增收減負。

3月5日，政府工作報告在供給側與需求側政策協同發力。其中，“持續用力推動房地產市場止跌回穩”、“因城施策調減限制性措施，加力實施城中村和危舊房改造，充分釋放剛性和改善性住房需求潛力”、“盤活存量用地和商辦用房，推進收購存量商品房，在收購主體、價格和用途方面給予城市政府更大自主權”、“適應人民群眾高品質居住需要，完善標準規范，推動建設安全、舒適、綠色、智慧的‘好房子’”。

地方層面：多地細化房地產政策，助力市場企穩。

3月，各地調整公積金貸款、契稅和房地產限售等政策。

南京、安徽通過全面取消限購限售和降低交易成本等措施激活置換需求。南京宣布自2025年3月31日起取消全市限售，商品住房取證后即可上市交易，此舉將顯著縮短二手房流通周期，加速存量房去化；安徽于26日同步取消限購限售、推廣購房補貼及“以舊換新”，疊加公積金異地貸款全面放開，進一步釋放省內及跨區域購房需求。稅收端亦有松動，寧波于10日將家庭住房套數查詢范圍從全市六區縮至購房所在區，通過降低契稅門檻刺激改善型需求入市。

公積金改革方面，天津、河南、深圳調整公積金政策，降低首付比例、提高貸款額度強化居民購房能力，幫助修復市場信心。天津于3月31日將二套房公積金首付比例從30%降至20%，并允許還款期間變更還款方式，直接降低改善需求門檻；17日，河南推出“煥新”貸款政策，首套資格認定放寬、貸款額度普提20%，鄭州高層次人才公積金貸款額度最高可達180萬元，精準支持人才購房；16日，深圳則上調公積金貸款額度至231萬元，配合利息補貼加大剛需扶持力度。

保障性住房與城市更新方面，廣州、深圳、安徽加碼助力優化住房供給結構。3月31日，廣州明確城中村改造地塊中不少于10%的住宅面積需建設保障性住房，涵蓋公租房、人才公寓等多元類型；27日，深圳出臺城市更新新政，通過稅收優惠、融資支持等細化措施破解存量項目推進難題，加速低效用地再開發。安徽于26日提出“停建安置房、推廣房票安置”，并試點收購存量房轉為保障房，在去庫存的同時完善住房保障體系。

6 當前樓市的兩大制約因素：收入就業預期、房價預期

1）外部環境變化帶來的不利影響增多，國內有效需求不足，經濟復蘇基礎不牢，居民就業收入預期不穩。2024年中國經濟增長略超預期，但恢復基礎仍待穩定。2024年中國GDP實際增速5.0%，低于1978-2008年高速增長期的平均增速9.8%，但仍處于中高速增長區間。

居民對未來就業、收入預期存在不確定性。2025年2月，居民消費信心指數對未來的收入、就業預期環比分別0.5%、1.5%，同比分別為0.2%、-7.6%。因就業、收入預期處于波動，居民傾向減少投資、消費，增加存款、降低負債，從而選擇提前償還存量貸款。

2）資產價格下降預期尚未扭轉，居民企業資產負債表受損、支付能力減弱。我國住房資產占家庭資產比重較高，2023年中國家庭房產占總資產的比重約60%，高于英國的50%、日本的38%、美國的28%、德國的25%。樓市近三年持續下滑，一二線城市房價平均跌幅約30%，遠郊區和三四線房價幾近腰斬。房價下跌一方面使得家庭資產面臨收縮困境，制約居民支付能力；另一方面，由于“買漲不買跌”的心態，當前需求大多處于觀望階段。

7 三招可救地產：組建5萬億住房銀行、持續降息、全面放開限購

短期看，三招可救地產。

1）組建5萬億以上的大型住房銀行收儲，利率要低、期限要長、規模要大、分配要公平，收購開發商的土地和商品房庫存，用于租賃房保障房。地方政府獲得商業銀行資金后支付給房企，緩解房企資金壓力。一舉多得，解決地方財政、開發商現金流、居民“爛尾樓”的問題，同時解決新市民的住房保障體系，將起到各界拍手叫好的效果。央行設立3000億元保障性住房再貸款，方向是對的，但3000億資金規模較少，1.75%的資金利率疊加配套融資和運維成本，總體成本較高，地方收購動力不足，可以從以下四方面進行完善。

利率方面，當前保障性住房再貸款年利率1.75%，建議降至1.5%及以下，讓國企收儲的收益能夠覆蓋成本；

期限方面，當前設立的保障性住房再貸款期限1年，可展期4次，考慮到保障性住房項目期限長、回款期限長達15-30年，因此收儲相關資金期限要與項目回收期匹配；

規模方面，3000億元或是初步嘗試，政府收儲模式是解決房地產困境的有效路徑，未來需持續加碼，我們認為要將全國住房去化周期壓縮至18個月內，所需的資金總量要加碼至5萬億；

監管方面，收儲來的商品房定位為廉租房、保障房，要強化公平分配和兜底作用，保障住房困難家庭居住需求。（參考）

2）持續降息，包括降低存量房貸利率，配合降低相關稅費，減少購房成本，為居民減負，并通過降準等降低銀行負債成本。LPR下降、加點部分下降導致此前房貸利率與新增購房利率差距較大，隨著各城市相繼取消或下調房貸利率下限，疊加LPR下調，新增房貸利率步入“3時代”，新增貸款和存量貸款利率利差走闊，無形中增加了居民貸款壓力。為緩解銀行凈息差壓力，可以通過定向降準、繼續下調存款利率等方式進行配合。

調降幅度，上輪存量房貸利率平均降幅73個bp，924新政提到本次存量房貸平均降幅50bp；

調降方式，上一輪方式是變更合同條款，調降加點部分，本輪調降是否可跨行“轉按揭”等仍待具體方案出臺；

3）全面取消限購，回歸市場化，釋放剛需和改善型需求，二線城市已基本全面放開，一線城市也應該漸近全面放開。廣州已經全面放開，后續深圳、上?？梢匀娣砰_限購，北京可以先放開五環外和大戶型的限購。以支持剛需和改善型需求，促進房地產市場止跌回穩。房地產發展階段變了，應該盡快調整此前的收緊措施，防止資產負債表衰退。當前房地產從“防過熱”轉向“防過冷”，不用擔心取消限購引起市場過熱，當前正是放松限購的良機。今年政府工作報告提到：“因城施策調減限制性措施”。

長期看，以“城市群戰略、金融穩定、人地掛鉤、房地產稅和租購并舉”為核心，可以加快構建房地產新模式。