還記得嗎，去年末我們寫過一篇500萬選籌干貨，當時的感嘆是，500萬預算，不上不下，有點尷尬。

但到了現在再盤，大不一樣了，供應多了，需求變了，最重要的是，超新規產品殺到。

｜瓏玥上城建面約94平板房實拍

幾個新趨勢，值得留意：

1、新產品在重構供需和價格，舊產品在降價走量，好比綠皮換高鐵

2、今年是卷戶型的大年，包括130%超新規、0飄窗、可變異戶型等，但水分也不少，要去現場感受

3、部分區域會有結構性改善，比如荔灣，因為拆遷補償重塑了需求，為其他區成功打了個樣

4、500萬預算，海珠西、花地灣、天河東、白云京溪、萬博變成第一梯隊，買家可以大大方方回歸主城

可以留意，從4月中到5.1前后，會有更多全新盤開板房或開盤，新行情要啟動了。

干貨我們提前整理好了，拿完整版或者想看房的朋友，可以先加上拆神助手。

接下來，我們挑幾個區域聊聊。

1

海珠西，500萬預算買三房

卷到飛起

海珠西，應該是全新盤最多，但也是同質化最嚴重的板塊。

500萬預算，基本只能買到90平左右的三房，對應到單價上，區間大概在5-6萬/平。

其中，偏剛需的樓盤區間在5-5.5萬/平，偏改善/有景觀加持的5.5萬/平起。

所以，也有開發商計劃推出80平左右的小三房，門檻進一步下探。

比如中交天翠即將加推7棟79平三房，四開間朝南，據說總價會低到400萬起。

就板塊而言，海珠西的優勢是成熟度高、確定性高，去珠江新城、琶洲、北京路都很近。

我對比了幾個地方，他們去珠江新城的通勤時間，都是在半個小時左右。

所以，無論是海珠內部的地緣客，還是天河上班的朋友，都可以考慮這里。

具體到樓盤，因為數量太多，我們拉了個表格對比：

可以總結出，這些新盤幾個共性的優缺點：

優點是，學鐵商完備度高、全南向、使用率普遍在110%以上。

而缺點是，小盤多、超高層多、噪音多、戶型重合度高。

所以，如果讓我選，我會優先看高均衡性的項目，學鐵商明牌、大體量、大公園、高使用率的樓盤。

比如越秀桂悅東曉，目前海珠西銷量最好的樓盤，3月網簽了136套。

學校是海珠外國語實驗中學附屬小學、距8號線曉港站600米，南望曉港公園。

毗鄰大公園這個點，在海珠西就很難得了。

另外一個是，使用率，放在海珠西也是最高。

目前在售的，是2棟，500萬左右可以買到90平3房，中高層基本無遮擋望公園或海珠涌，加上越秀廣府系設計，交標也不錯。

又比如，中交天翠，公園大盤，內外雙公園，容積率只有2.3，在海珠西也是獨一份。

配套方面，學校也基本是明牌了，還有規劃橋梁，和南洲站距離會縮短。

樓盤交標很用心，做了三重降噪系統，廚房的方太集成凈洗中心、方太最新款超薄可制冷的大吸力油煙機、女王衛浴都很有記憶點。

目前項目主推的是6號樓91平三房和113平四房，總價488萬起，價格可以進一步細談。

2

荔灣花地灣/坑口/東沙，500萬可買四房

荔灣，是近期市場熱度最高的地方，花地灣、坑口、東沙板塊的新房，集體喊漲。

我們前幾天去踩過盤，因為周邊拆遷戶入場，荔灣300-400萬小戶型賣得很好，價格上漲了10%。

小戶型走俏，自然4房行情也硬起來了，我梳理后發現，相比去年，好幾個主流項目的價格都有上漲。

但總體來說，荔灣還是會比海珠西低上一截，500萬的區間在海珠西只夠買3房，但在荔灣基本都能買四房。

其中，今年新推出的項目，也就是新產品，價格貴一點，四房總價550萬起，起步單價多數在4.8-5萬出頭/平。

存量新盤的話，也有4.5萬/平起步。

還有更多的舊產品，比如100-110平左右的大三房，在降價走量，單價可到4字頭。

荔灣的幾個板塊，得益于白鵝潭轟轟烈烈的舊改，配套、城市界面都有了增量預期，但也有時間成本和不確定性。

學鐵商上，基本也都是不缺的，回市中心的通勤時間也在30-40分鐘左右。

要說大的區別，主要是這幾個：

1、學校的含金量

短時間內，廣鋼、花地灣省實會更占優勢，新世界凱粵灣有荔灣唯一的直升優勢，西關培正小學+四中直升。

2、新舊規產品，新規產品普遍更貴

3、改善性項目/江景帶來的溢價

而可選性最高，也是貨量最多的，是花地灣板塊。

萬科理想花地朗庭、傲璟、以及瑧園，配套大差不差，都是省實花地灣+花地灣站+花地灣大城。

其中，朗庭是尾貨了，傲璟相當于朗庭二期，使用率更高，社區也做了三大會所、游泳池等，突出改善性。

不過價格更貴，低區115平四房，也要550萬左右。

瑧園，則是花地灣唯一在售的純粹四房社區，目前在售3號樓，500萬出頭可以買到110平四房，價格可以繼續談。

| 理想花地·瑧園戶型分布圖

3

天河東，先看天河都薈

500萬預算，今天在天河，還是圈定天河東，但相比去年來說，你可以挑到更核心板塊、更新的產品。

天河東和荔灣的情況有點類似，一邊是新產品往上沖，另一邊是舊產品降價走量。

但在天河東看房，現在的邏輯很簡單，就是看珠江天河都薈的開盤情況。

隨著學校明牌，為廣州中學集團九年制學校，天河都薈價值算是夯實了。

廣州中學，放在天河區，也就僅次于天外，去年中考戶籍生最低錄取分數690分，最高分762分，放在全市也是靠前的。

放在天河東來看，天河都薈的基本面，妥妥是next level級別：

1）天河今年第一個超新規高使用率項目

2）學校從只有中學，變成廣州中學36班九年制學校

3）直達21號線天河智慧城站，天河東離地鐵最近的樓盤

4）天河智慧城核心，對面智慧城廣百

就看開盤實際價格，是不是現在吹風的4.6-5.5萬/平，預計4月中下旬，想看房的也可以聯系拆神助手。

首開為北區，1、2、3、4棟，包括72、85、105、123、152平三四房，最低價格300來萬起。

500萬區間，大概率是買到105平四房，在超新規加持下，實際使用空間可能達到130平左右。

對比天河東現在在售的項目，很多都是100%使用率，有的還是90%，只要天河都薈價格到位，那確實很能打。

4

白云，500萬主力選手清盤

等衡器廠和嘉禾望崗地塊上線

500萬預算放在白云，目前的主力是越秀云悅，但也快清盤了。

88平3+1房只剩頂樓，總價480萬；105平四房貨量也不多，集中在2棟，總價550萬左右。

不著急的朋友，建議可以等等對面的衡器廠地塊。

據我們所知，對這塊地感興趣的房企又多了，除了HF、BL、YX+GZDT、DH，還有ZH等，4月30日拍地更熱鬧了。

而它和越秀云悅的主要區別，我們之前也拉過對比。

總的來說，配套、社區、產品都可以參考越秀云悅，但使用率稍微低一點，最高只有120%。

也就是18號線北延段上蓋+京溪梅花園成熟商圈+120%使用率+低密度社區。

現在最大的懸念就是，誰來拿下，以及學校讀哪家。

另外，白云還有另一個優質潛力股，就是嘉禾望崗兩姐妹，和衡器廠地塊同一天競拍。

這兩塊一出，相當于掀桌國貿云上了，放在城區來看，整體素質也很能打：

1）2/3/14號線嘉禾望崗站上蓋，半小時直達市中心

2）配建54班九年制學校，白云官方明確將是優質品牌

3）旁邊是新世界成熟社區和商圈，北面白云山姆在建

4）體量大，容積率3-3.3，配大公園+商業，為大型公園社區

至于產品打造，也可以參考國貿云上，做剛需+剛改搭配的社區，500萬預算，估計能買到四房。

當然，現在學校明牌了，國貿云上確定性也有了。

國貿云上是現在白云最好賣的盤，可能年中就會清盤，105平四房，超100%使用率，480萬就能買到。

5

番禺，500萬預算看萬博四房

500萬預算，放在番禺直接就是看天花板板塊了。

越秀萬博城，最近也在喊漲，103平四房，去年是460萬，今年要到510萬起。

主要是因為兌現力的加強，實體板房做出來了，九年制番禺廣附學校9月要開學了，社區實景也做出來了，品質感不錯。

現在的萬博，改善基因越來越突出，加上板塊接下來還會有長隆三期的增量，預期確實有。

至于番禺其他板塊，500萬預算，可以看大石、洛溪島、番禺區府等，買到125以上，甚至是143平的大四房。

不過這些板塊，多數是番禺地緣客戶消化，大家可以看自己的需求出手。

同樣地，舊產品降價走量，新產品拉起價格。

值得等一等的，有洛溪島的龍湖亞倫央璟頌，3號線廈滘站/18號線沙溪站+后航道江景+130%使用率+龍湖產品力。

500萬預算，估計能買到107/125平四房，樣板間馬上開放，想看房的可以提前約我們。

6

黃埔，價格更筍了

500預算，在黃埔，主要是看老黃埔和科學城，我盤了一圈，相比去年價格有下調。

比如大壯名城，105平四房去年500萬起，現在是460萬起。

而老黃埔，對于500萬價位的買家吸引力不算大，這里是200-300萬買家的主場，整個板塊的定位偏向于剛需了。

但放在城區來說，老黃埔也有相對優勢，尤其是廣州地鐵·瓏玥上城出來后。

一個是低密度小高層，一個是超新規。

｜項目山景+園景示意，僅供參考

500萬預算，可以在瓏玥上城入手125平板式小高層四房，樓高16層，兩梯兩戶，總價480-500萬。

這樣的改善型四房產品，在市區還是很稀缺，在黃埔的價格競爭力也不低。

另一個，實際使用率可以達到130%，不過小高層暫時沒有板房，可以參考高層的板房設計。

我們去看過，超新規的體驗感很足，戶內飄窗很多都被去掉了，如果結合小高層優勢，產品設計會有更多空間。

｜建面約94平餐客廳實拍

而且，瓏玥上城下周18號就要開盤，推出1棟和13棟，目前熱度很高，想看房的要抓緊約了。

好了，以上就是500萬新房的盤點，想拿更多干貨或者約看房的，加拆神助手。