北京樓市這出戲，真是越來越有看頭了！

前兩年開發(fā)商還一個(gè)個(gè)硬氣十足，新盤價(jià)格咬得死死的，寧可耗著也不松口。

可如今這風(fēng)向徹底變了，從石景山到朝陽，從昌平到豐臺(tái)，不少曾經(jīng)傲嬌的新盤紛紛放下身段，玩起了"降價(jià)促銷"的套路。

啥古城地鐵旁的熱盤，直接從7萬多跌到6萬多；朝陽東壩的大盤，更是上演過6萬多甩賣的戲碼，雖說被維權(quán)叫停，但明眼人都知道，開發(fā)商撐不住了。

01

開發(fā)商硬扛一年多，終究敗給了現(xiàn)實(shí)。

要說前兩年的北京新盤市場(chǎng)，那叫一個(gè)"擰巴"。

開發(fā)商們心里打著自己的小算盤，總覺得只要咬住價(jià)格不松口，就能熬到市場(chǎng)回暖的那天。管你市場(chǎng)啥行情，反正特價(jià)房有，

但性價(jià)比高的沒幾個(gè)，就這么耗著，結(jié)果呢？

市場(chǎng)愣是沒半點(diǎn)改觀，二手房?jī)r(jià)格倒是在政策加持下穩(wěn)當(dāng)?shù)煤埽尚卤P卻陷入了尷尬境地。

言叔早就說過，北京的新盤普遍太貴，說是"保值"，實(shí)則新盤變二手房后，跌破發(fā)行價(jià)是大概率事件。

開發(fā)商們難道不明白嗎？

咋可能不明白！但誰讓他們資金成本擺在那呢，哪怕是國(guó)企，資金也是有成本的，一個(gè)樓盤一年賣掉和三年賣掉，利潤(rùn)那是天差地別。

可多數(shù)開發(fā)商偏要選后者，為啥？

面子上過不去唄，覺得降價(jià)掉價(jià)，寧可扛著也不愿低頭。

可現(xiàn)實(shí)是殘酷的，硬扛的結(jié)果就是利潤(rùn)不斷縮水。

你想啊，資金壓在樓盤里，每天都是白花花的銀子往外流，銀行利息、人員開支等等，哪樣不要錢？

而且購房者也不是吃素的，面對(duì)高高在上的新盤價(jià)格，大家都很冷靜，紛紛拿新盤和二手房比，價(jià)格貴多少算合理，優(yōu)勢(shì)在哪，心里都有本賬。

開發(fā)商這么一耗，不僅沒等來購房者搶購，反而把自己耗進(jìn)了死胡同，再不降價(jià)，庫存越來越多，資金鏈都得出問題，沒辦法，只能向現(xiàn)實(shí)低頭。
02

要說這北京新盤的降價(jià)潮，那可不是小打小鬧，而是從局部到廣泛，從暗降到明降，實(shí)實(shí)在在地來了。

就說石景山中海的那個(gè)新盤吧，位于古城地鐵旁邊，當(dāng)年開盤那叫一個(gè)火，指導(dǎo)價(jià)7.58萬，購房者搶破頭，可如今呢？

直接降到6萬多，1000多萬的四居室，現(xiàn)在800多萬就能拿下，這降價(jià)力度，相當(dāng)于打了八折還多。

朝陽東壩的那個(gè)超大盤更夸張，2022年開盤時(shí)打著高性價(jià)比的旗號(hào)，指導(dǎo)價(jià)8.2-8.4萬，今年直接降到6萬多，雖說因?yàn)榫S權(quán)很快被叫停，但誰都知道，這價(jià)格一旦松了口，就很難再回去了。

再看昌平，越秀星耀未來開盤均價(jià)5.5-5.6萬元之間，最低能到4.9萬，比1公里外的朱辛莊新盤單價(jià)低了1萬元以上。

這么大的差價(jià)，購房者當(dāng)然愿意買單，開盤就賣了229套房源，攬金13.86億元。還有朝陽的中海朝陽one，開盤價(jià)7.6-7.8萬元之間，還能享受三個(gè)99折，這價(jià)格比隔壁的項(xiàng)目都低，自然賣得火。

現(xiàn)在北京的新盤，幾乎沒有不打特價(jià)房的。

清明節(jié)期間，南三環(huán)的金茂璞逸豐宜推出特價(jià)房，單價(jià)低到9萬/平米；石景山首鋼南長(zhǎng)安源鏡更是瘋狂，特價(jià)房單價(jià)低到5萬，最低4萬加。

豐臺(tái)科技園即將入市的新盤北京隅西頌，指導(dǎo)價(jià)高達(dá)9萬元/平米，據(jù)說開盤價(jià)最低到7.5-7.8萬/平米。

這一樁樁、一件件，都在說明北京新盤的價(jià)格體系正在崩塌，降價(jià)成了主流。
03

兩大邏輯線，揭開新盤降價(jià)背后的真相。

為啥曾經(jīng)傲嬌的北京新盤如今紛紛降價(jià)？

言叔給大伙總結(jié)了兩條最基本的邏輯線。

第一條，區(qū)域供應(yīng)內(nèi)卷，競(jìng)爭(zhēng)白熱化。

今年北京新房供應(yīng)量大增，4月新房供應(yīng)規(guī)模預(yù)計(jì)達(dá)58萬平方米，同比大幅增長(zhǎng)150%，約5000套房源入市，而且大多集中在中心城區(qū)和近郊的首改及再改盤。

這么多房子集中上市，同一區(qū)域內(nèi)的項(xiàng)目可就愁壞了，你家有洋房，我家也有；你家精裝好，我家戶型佳，產(chǎn)品拉不開太大差距，那咋辦？只能拼價(jià)格了。

就說朱辛莊吧，中海0029項(xiàng)目公布總平圖后，周邊項(xiàng)目坐不住了，紛紛推出特價(jià)房，嘉鏡里小戶型直減50萬以上，大戶型超過150萬，星耀未來更是采取低價(jià)策略，不硬扛就是為了搶客戶。

朝陽的酒仙橋、十八里店等區(qū)域也是一樣，新盤扎堆入市，誰不降價(jià)誰就賣不動(dòng)，開發(fā)商只能無奈降價(jià)。

第二條，地價(jià)降了，新房開盤價(jià)格也跟著降。

這地價(jià)和房?jī)r(jià)的關(guān)系，就像面粉和面包，面粉便宜了，面包自然賣不上高價(jià)。去年北京土地市場(chǎng)遇冷，不少地塊低價(jià)成交，比如昌平小沙河星耀未來樓面價(jià)只有2.5萬元/平米左右，而對(duì)面朱辛莊樓面價(jià)都在3.5-3.9萬元/平米左右，這么大的地價(jià)差，讓星耀未來有足夠的空間打價(jià)格戰(zhàn)。

豐臺(tái)的郭公莊板塊也是如此，北京隅西頌樓面價(jià)只有5萬元/平，而之前的項(xiàng)目樓面價(jià)在6.25-6.8萬元/平米，地價(jià)降了，開發(fā)商自然敢把開盤價(jià)定得低一些。

石景山首鋼設(shè)備平臺(tái)的項(xiàng)目，樓面價(jià)3.69萬元/平米，比2022年的項(xiàng)目低了近1.3萬元/平米，降價(jià)也就成了必然。

言叔跟大伙說，這北京新盤的降價(jià)潮，既是開發(fā)商對(duì)市場(chǎng)的妥協(xié)，也是樓市回歸理性的表現(xiàn)。

對(duì)于購房者來說，這可是個(gè)難得的機(jī)會(huì)，但也得保持清醒，別被降價(jià)沖昏了頭腦，要仔細(xì)對(duì)比價(jià)格、地段、戶型等因素，判斷房?jī)r(jià)是否合理。

而對(duì)于開發(fā)商來說，尊重市場(chǎng)規(guī)律，順應(yīng)趨勢(shì)，才是長(zhǎng)久之計(jì)。