最高法院：約定“債務(wù)人不還款則將擔(dān)保房產(chǎn)過(guò)戶給借款人”是否有效？

若擔(dān)保人在合同中約定，到期債務(wù)人不償還債務(wù)則房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移的，屬于流押條款，該約定不具有法律效力。

閱讀提示：

擔(dān)保人關(guān)于“債務(wù)人不還款則將擔(dān)保房產(chǎn)過(guò)戶給借款人”的承諾是否有效，擔(dān)保人應(yīng)該如何承擔(dān)責(zé)任？李營(yíng)營(yíng)律師團(tuán)隊(duì)長(zhǎng)期專注研究與擔(dān)保有關(guān)業(yè)務(wù)的問(wèn)題，并形成系列研究成果陸續(xù)發(fā)布。本期，我們以最高人民法院處理的民間借貸糾紛案件為例，與各位讀者分享法院審理類似案件的思路。

裁判要旨：

擔(dān)保人承諾如果債務(wù)人未清償債務(wù)，則將其名下的房產(chǎn)過(guò)戶給債權(quán)人。該承諾構(gòu)成流押，有關(guān)流押的意思表示無(wú)效，但提供擔(dān)保的意思表示明確，擔(dān)保人應(yīng)在所承諾的擔(dān)保房產(chǎn)的價(jià)值范圍內(nèi)承擔(dān)相應(yīng)補(bǔ)充責(zé)任。

案件簡(jiǎn)介：

1、2011年6月29日，金橋公司與陳軼群、白軍簽訂借款協(xié)議，約定金橋公司向陳軼群、白軍借款，萬(wàn)鵬公司以其所有的萬(wàn)鵬大廈第八層房產(chǎn)作為抵押擔(dān)保，但未辦理抵押登記。

2、2015年4月25日，金橋公司與萬(wàn)鵬公司出具還款承諾書(shū)，承諾于2015年10月31日前償還借款，并以萬(wàn)鵬大廈整體房產(chǎn)作為擔(dān)保。該承諾書(shū)中約定若未清償債務(wù)，則萬(wàn)鵬大廈整體過(guò)戶給白軍。

3、2015年10月31日，主債務(wù)履行期限屆滿，金橋公司未按約定還款。

4、2016年7月13日，陳軼群、白軍向法院提起訴訟，請(qǐng)求法院判令金橋公司償還借款及利息，并由李浩輝、白娟及萬(wàn)鵬公司承擔(dān)擔(dān)保責(zé)任。

5、陜西省咸陽(yáng)市秦都區(qū)人民法院一審判決確認(rèn)陳軼群、白軍與金橋公司、李浩輝、白娟之間的借款事實(shí)，并判決金橋公司償還借款及利息，李浩輝、白娟及萬(wàn)鵬公司承擔(dān)相應(yīng)擔(dān)保責(zé)任。

6、陜西省高級(jí)人民法院二審判決維持一審判決，認(rèn)定金橋公司作為債務(wù)人應(yīng)承擔(dān)還款責(zé)任，李浩輝、白娟作為保證人承擔(dān)連帶責(zé)任，萬(wàn)鵬公司在抵押房產(chǎn)價(jià)值范圍內(nèi)承擔(dān)補(bǔ)充清償責(zé)任。金橋公司、李浩輝、白娟、萬(wàn)鵬公司不服二審判決，向最高人民法院申請(qǐng)?jiān)賹彛鲝堦愝W群與白軍作為共同原告無(wú)依據(jù)、原判決超出訴訟請(qǐng)求、保證期間已過(guò)、抵押條款無(wú)效。

7、2018年8月30日，最高人民法院裁定駁回金橋公司、李浩輝、白娟、萬(wàn)鵬公司的再審申請(qǐng)。

案件爭(zhēng)議焦點(diǎn)：

萬(wàn)鵬公司是否應(yīng)在抵押房產(chǎn)范圍內(nèi)承擔(dān)補(bǔ)充責(zé)任。

最高人民法院裁判要點(diǎn)：

1、陳軼群及白軍為共同出借人，且雙方進(jìn)行了整體對(duì)賬，陳軼群與白軍可以作為共同債權(quán)人主張借款。

最高人民法院認(rèn)為，陜西省咸陽(yáng)市秦都區(qū)人民法院(2015)秦民初字第01878號(hào)生效民事裁定認(rèn)定：金橋公司、李浩輝、白娟與陳軼群、白軍對(duì)賬確認(rèn)陳軼群、白軍陸續(xù)向金橋公司、李浩輝、白娟提供借款1426.5萬(wàn)元，金橋公司、李浩輝、白娟陸續(xù)向陳軼群、白軍還款1530.5099萬(wàn)元。據(jù)此，雙方對(duì)發(fā)生借款的事實(shí)無(wú)異議，陳軼群、白軍與金橋公司、李浩輝、白娟存在債權(quán)債務(wù)關(guān)系。雖然部分案涉借款的合同主體系白軍，款項(xiàng)也系白軍所支付，但部分合同中陳軼群及白軍系共同出借人，二人亦是母子關(guān)系，就案涉借款白娟還向陳軼群出具了借條，金橋公司、李浩輝、白娟也與陳軼群及白軍進(jìn)行了整體對(duì)賬，故陳軼群與白軍作為共同債權(quán)人向金橋公司、李浩輝、白娟主張借款，并不缺乏依據(jù)。

2、原審判決沒(méi)有超出陳軼群、白軍的訴訟請(qǐng)求。

最高人民法院認(rèn)為，陳軼群、白軍一審訴請(qǐng)金橋公司、李浩輝、白娟與萬(wàn)鵬公司共同承擔(dān)民事責(zé)任，即償還借款和利息，一、二審根據(jù)查明事實(shí)判決金橋公司作為債務(wù)人償還借款及利息，由李浩輝、白娟與萬(wàn)鵬公司承擔(dān)擔(dān)保責(zé)任并未超出陳軼群、白軍的訴訟請(qǐng)求。金橋公司、李浩輝、白娟、萬(wàn)鵬公司關(guān)于原審判決超出訴訟請(qǐng)求的再審申請(qǐng)理由不能成立。

3、陳軼群、白軍訴至一審法院時(shí)，并未超過(guò)法定保證期間。

最高人民法院認(rèn)為，李浩輝與白娟系案涉借款的連帶保證人。根據(jù)《中華人民共和國(guó)擔(dān)保法》第二十六條（現(xiàn)《民法典》第六百九十二條）規(guī)定，債權(quán)人應(yīng)在主債務(wù)履行期屆滿之日起六個(gè)月內(nèi)要求保證人承擔(dān)保證責(zé)任。2015年4月25日金橋公司與萬(wàn)鵬公司出具的還款承諾書(shū)中雖約定還款日期為2015年10月31日，但在還款期限屆滿前，金橋公司、萬(wàn)鵬公司、李浩輝、白娟共同起訴至陜西省咸陽(yáng)市秦都區(qū)人民法院，要求確認(rèn)其與白軍、晁君、陳軼群自2011年6月至2015年6月期間形成的所有借款合同借據(jù)等無(wú)效，確認(rèn)雙方之間的合法債務(wù)金額為175.9535萬(wàn)元。債權(quán)人、債務(wù)人以及擔(dān)保人此時(shí)已經(jīng)就相關(guān)法律關(guān)系發(fā)生了訴爭(zhēng)。在該院審理過(guò)程中，陳軼群、白軍與金橋公司、萬(wàn)鵬公司、李浩輝、白娟之間就債權(quán)債務(wù)予以了明確，陳軼群、白軍還明確答辯主張認(rèn)為其與金橋公司、萬(wàn)鵬公司、李浩輝、白娟簽訂的借款及擔(dān)保協(xié)議有效。就該案，陜西省咸陽(yáng)市秦都區(qū)人民法院以原告不符合起訴條件為由作出(2015)秦民初字第01878號(hào)駁回起訴裁定后，陜西省咸陽(yáng)市中級(jí)人民法院于2016年2月3日作出準(zhǔn)許金橋公司、萬(wàn)鵬公司、李浩輝、白娟撤回上訴的裁定。由于該案保證人參加了相關(guān)訴訟，案件爭(zhēng)議又涉及案涉借款合同以及擔(dān)保合同的效力確認(rèn)，涉及案涉借款的數(shù)額確定，應(yīng)當(dāng)視為陳軼群、白軍主張了相關(guān)權(quán)利。在該案審結(jié)后陳軼群、白軍于2016年7月21日訴至一審法院，提出本案訴訟請(qǐng)求，并未超過(guò)法定保證期間。

4、萬(wàn)鵬公司承諾若未清償債務(wù)，將萬(wàn)鵬大廈整體過(guò)戶給白軍。該承諾構(gòu)成流押，有關(guān)流押的意思表示無(wú)效。

最高人民法院認(rèn)為，萬(wàn)鵬公司在2011年6月29日借款協(xié)議中以其所有的萬(wàn)鵬大廈第八層房產(chǎn)作為抵押擔(dān)保，雖未辦理抵押，但并不影響抵押合同的效力。萬(wàn)鵬公司還在2015年4月25日承諾書(shū)中書(shū)面同意，若債務(wù)人未清償債務(wù)，則以萬(wàn)鵬公司名下的萬(wàn)鵬大廈整體過(guò)戶給白軍、晁君。該承諾構(gòu)成流押，有關(guān)流押的意思表示無(wú)效。但提供擔(dān)保的意思表示明確，應(yīng)在其承諾的范圍內(nèi)承擔(dān)相應(yīng)的擔(dān)保責(zé)任。

綜上所述，最高人民法院認(rèn)為，萬(wàn)鵬公司的承諾構(gòu)成流押，承諾無(wú)效，應(yīng)當(dāng)在其抵押的萬(wàn)鵬大廈房產(chǎn)價(jià)值范圍內(nèi)承擔(dān)債務(wù)補(bǔ)充責(zé)任。

案例來(lái)源：

《陜西金橋餐飲酒店管理有限公司、陳軼群民間借貸糾紛案》[案號(hào)：最高人民法院(2018)最高法民申3097號(hào)]。

實(shí)戰(zhàn)指南：

1、根據(jù)《中華人民共和國(guó)民法典》第四百零一條及《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)民法典〉有關(guān)擔(dān)保制度的解釋》第六十八條的規(guī)定，如果債權(quán)人與抵押人約定債務(wù)人不履行到期債務(wù)時(shí)抵押財(cái)產(chǎn)歸債權(quán)人所有的，屬于流押條款，該約定不具有法律效力。但是流押行為的無(wú)效并不影響當(dāng)事人有關(guān)提供擔(dān)保的意思表示的效力，當(dāng)事人之間的擔(dān)保法律關(guān)系仍然成立。若債務(wù)人到期無(wú)法償還債務(wù)的，債權(quán)人雖然不能取得房屋所有權(quán)，但可以請(qǐng)求折價(jià)或者以拍賣、變賣所得的價(jià)款清償債務(wù)。在本案中，由于并未辦理抵押登記，所以債權(quán)人只能要求萬(wàn)鵬公司在其抵押的萬(wàn)鵬大廈房產(chǎn)價(jià)值范圍內(nèi)承擔(dān)債務(wù)補(bǔ)充責(zé)任，而無(wú)法請(qǐng)求對(duì)財(cái)產(chǎn)折價(jià)或者以拍賣、變賣該財(cái)產(chǎn)所得的價(jià)款優(yōu)先受償。

2、在此，我們建議債權(quán)人在接受抵押擔(dān)保時(shí)，應(yīng)當(dāng)仔細(xì)審查合同條款，避免約定到期不償債則房屋直接歸債權(quán)人之類的流押條款。對(duì)于擔(dān)保方式，如果是不動(dòng)產(chǎn)抵押，債權(quán)人應(yīng)當(dāng)督促抵押人盡快辦理抵押登記，以確保在債務(wù)人無(wú)力償還借款時(shí)自己能夠請(qǐng)求對(duì)抵押財(cái)產(chǎn)折價(jià)，或?qū)ε馁u或變賣所得價(jià)款享有優(yōu)先受償權(quán)。在本期案例中，由于未辦理抵押登記，債權(quán)人無(wú)法獲得優(yōu)先受償?shù)匚唬瑑H能要求萬(wàn)鵬公司在抵押房產(chǎn)價(jià)值范圍內(nèi)承擔(dān)補(bǔ)充責(zé)任，這對(duì)債權(quán)實(shí)現(xiàn)的保障力度明顯減弱。債權(quán)人還應(yīng)當(dāng)密切留意保證期間，確保自己在保證期間內(nèi)向保證人主張權(quán)利，避免超過(guò)保證期間后保證人免責(zé)。

法律規(guī)定：

1、《民法典》第四百零一條：“抵押權(quán)人在債務(wù)履行期限屆滿前，與抵押人約定債務(wù)人不履行到期債務(wù)時(shí)抵押財(cái)產(chǎn)歸債權(quán)人所有的，只能依法就抵押財(cái)產(chǎn)優(yōu)先受償。”（本案適用的是2007年10月1日施行的《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》第一百八十六條）

2、《民法典》第六百九十二條第二款：“債權(quán)人與保證人可以約定保證期間，但是約定的保證期間早于主債務(wù)履行期限或者與主債務(wù)履行期限同時(shí)屆滿的，視為沒(méi)有約定；沒(méi)有約定或者約定不明確的，保證期間為主債務(wù)履行期限屆滿之日起六個(gè)月。”（本案適用的是1995年10月1日施行的《中華人民共和國(guó)擔(dān)保法》第二十六條第一款）

3、《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)民法典〉有關(guān)擔(dān)保制度的解釋》第四十六條第三款：“因抵押人轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)或者其他可歸責(zé)于抵押人自身的原因?qū)е虏荒苻k理抵押登記，債權(quán)人請(qǐng)求抵押人在約定的擔(dān)保范圍內(nèi)承擔(dān)責(zé)任的，人民法院依法予以支持，但是不得超過(guò)抵押權(quán)能夠設(shè)立時(shí)抵押人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任范圍。”

在檢索大量類案的基礎(chǔ)上，北京李營(yíng)營(yíng)律師團(tuán)隊(duì)總結(jié)相關(guān)裁判規(guī)則如下，供讀者參考：

1、借款合同雙方終止借款合同關(guān)系，建立商品房買賣合同關(guān)系，將借款本金及利息轉(zhuǎn)化為已付購(gòu)房款并經(jīng)對(duì)賬清算的，不構(gòu)成流押。

案例一：《湯龍、劉新龍、馬忠太、王洪剛訴新疆鄂爾多斯彥海房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司商品房買賣合同糾紛案》[最高人民法院(2015)民一終字第180號(hào)]

最高人民法院認(rèn)為，本案雙方經(jīng)協(xié)商一致終止借款合同關(guān)系，建立商品房買賣合同關(guān)系，并非為雙方之間的借款合同履行提供擔(dān)保，而是借款合同到期彥海公司難以清償債務(wù)時(shí)，通過(guò)將彥海公司所有的商品房出售給湯龍等四位債權(quán)人的方式，實(shí)現(xiàn)雙方權(quán)利義務(wù)平衡的一種交易安排。該交易安排并未違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，不屬于禁止流押的情形，也不屬于“作為民間借貸合同的擔(dān)保”。尊重當(dāng)事人嗣后形成的變更法律關(guān)系性質(zhì)的一致意思表示，是貫徹合同自由原則的題中應(yīng)有之意。彥海公司所持本案商品房買賣合同無(wú)效的主張，不予采信。

2、以物抵債協(xié)議不認(rèn)定為流押契約，合法有效。

案例二：《山西智海房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司訴山西羽碩房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司、山西五峰建設(shè)發(fā)展有限公司合同糾紛案》[最高人民法院(2009)民申字第1600號(hào)]

最高人民法院認(rèn)為，羽碩公司于2004年7月10日向智海公司出具還款承諾，承諾書(shū)第四條載明：“若不能按上述約定支付款項(xiàng)時(shí)，以羽碩房地產(chǎn)名下的羽碩寫(xiě)字樓，作價(jià)3000元/平方米折抵給貴公司”。該條款屬于以房屋折價(jià)抵償債務(wù)條款，并無(wú)抵押擔(dān)保的意思表示，不屬于抵押擔(dān)保條款，不違反法律的禁止性規(guī)定，應(yīng)認(rèn)定有效。

專業(yè)背景介紹：李營(yíng)營(yíng)，北京云亭律師事務(wù)所高級(jí)合伙人，北京企業(yè)法律風(fēng)險(xiǎn)防控研究會(huì)第二屆理事會(huì)理事，畢業(yè)于中國(guó)社會(huì)科學(xué)院研究生院，民商法碩士（公司法方向），專注于民商事訴訟與仲裁、商業(yè)秘密民事與刑事、保全與執(zhí)行等實(shí)務(wù)領(lǐng)域，在最高人民法院、各省級(jí)高級(jí)人民法院成功辦理多起重大疑難復(fù)雜案件，辦理案件標(biāo)的金額超過(guò)百億元。在民事?lián)I(yè)務(wù)領(lǐng)域，李營(yíng)營(yíng)律師長(zhǎng)期帶領(lǐng)團(tuán)隊(duì)扎根深入研究擔(dān)保與反擔(dān)保訴訟案件相關(guān)的法律問(wèn)題和裁判規(guī)則。在擔(dān)保與反擔(dān)保領(lǐng)域，李營(yíng)營(yíng)律師根據(jù)長(zhǎng)期深入研究專項(xiàng)領(lǐng)域的積累成果，形成了近百篇專業(yè)研究文章，在交出版社陸續(xù)出版成書(shū)的同時(shí)在平臺(tái)上進(jìn)行發(fā)布，希望讀者能夠更多了解擔(dān)保與反擔(dān)保知識(shí)，避免使自己合法權(quán)益收到損害。同時(shí)，李營(yíng)營(yíng)律師辦理多件大額擔(dān)保案件，并取得良好效果。在商業(yè)秘密非訴項(xiàng)目方面，李營(yíng)營(yíng)律師團(tuán)隊(duì)可以有效協(xié)助企業(yè)完成與商業(yè)秘密相關(guān)的融資、債轉(zhuǎn)等業(yè)務(wù)。李營(yíng)營(yíng)律師團(tuán)隊(duì)深耕知識(shí)產(chǎn)權(quán)民事糾紛和刑事犯罪領(lǐng)域多年，對(duì)涉知識(shí)產(chǎn)權(quán)（尤其是商業(yè)秘密）相關(guān)法律問(wèn)題均有深入研究。李營(yíng)營(yíng)律師代理的多起知識(shí)產(chǎn)權(quán)民事案件獲得判決的勝訴結(jié)果，代理多起客戶作為原告成功爭(zhēng)取法院3倍懲罰性賠償，代理客戶成功取得2.02億元賠償金額（該案是我國(guó)目前商業(yè)秘密案件中判賠金額最高的商業(yè)秘密民事案件，超過(guò)此前判賠金額最高的香蘭素案件1.59億元）代理的多起被告客戶成功爭(zhēng)取法院判定不構(gòu)成侵權(quán)、成功解封全部查封的勝訴結(jié)果，代理多起被害企業(yè)成功啟動(dòng)刑事立案、刑事追訴、成功爭(zhēng)取犯罪分子得到刑事處罰結(jié)果；代理多起被告人/被告單位處理的涉商業(yè)秘密犯罪刑事案件也取得了無(wú)罪、檢察院決定不予追訴的良好效果。2023年，李營(yíng)營(yíng)律師代理的商業(yè)秘密民事案件入選某高級(jí)人民法院知識(shí)產(chǎn)權(quán)白皮書(shū)。2024年4月，李營(yíng)營(yíng)律師全程代理的商業(yè)秘密民事案件被最高人民法院評(píng)為典型案例。2024年4月，李營(yíng)營(yíng)律師全程代理的另一起商業(yè)秘密民事案件（代理原告）被某省高級(jí)人民法院評(píng)為省內(nèi)唯一一件判賠額最高的案件。同時(shí)，李營(yíng)營(yíng)律師在商業(yè)秘密體系建設(shè)領(lǐng)域，也具有豐富的項(xiàng)目經(jīng)驗(yàn)。協(xié)助多家企業(yè)客戶完成企業(yè)商業(yè)秘密保密體系運(yùn)行情況的法律盡職調(diào)查，成功為多家企業(yè)客戶建設(shè)完善的商業(yè)秘密保密體系。在民商事?tīng)?zhēng)議解決領(lǐng)域，李營(yíng)營(yíng)律師主辦大量重大疑難復(fù)雜案件，多次成功爭(zhēng)取法院支持客戶訴訟請(qǐng)求、二審改判等結(jié)果，得到眾多客戶的一致好評(píng)和肯定。在保全與執(zhí)行領(lǐng)域，李營(yíng)營(yíng)律師主辦了大量難度較大的執(zhí)行案件，例如：疫情封控期間，在一周內(nèi)代理客戶保全被告數(shù)億現(xiàn)金；代理客戶成功撤銷法院凍結(jié)企業(yè)工商信息；代理客戶成功撤銷法院已經(jīng)完成的拍賣行為；代理客戶成功阻擋申請(qǐng)執(zhí)行人拍賣土地、廠房，最終爭(zhēng)取執(zhí)行和解的圓滿效果。截至目前，李營(yíng)營(yíng)律師在“法客帝國(guó)”“民商事裁判規(guī)則”“保全與執(zhí)行”等公眾號(hào)發(fā)表與商業(yè)秘密、公司實(shí)務(wù)、保全與執(zhí)行等話題相關(guān)專業(yè)文章百余篇，多篇文章被最高人民法院和各地法院轉(zhuǎn)載，廣受業(yè)內(nèi)人士好評(píng)。2022年，李營(yíng)營(yíng)律師結(jié)合多年來(lái)辦理大量執(zhí)行審查類相關(guān)業(yè)務(wù)的經(jīng)驗(yàn)，以真實(shí)案例為導(dǎo)向，對(duì)各種業(yè)務(wù)場(chǎng)景下的主要法律問(wèn)題、典型裁判規(guī)則、風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)策略和解決方案建議進(jìn)行類型化匯總和歸納，合著出版《保全與執(zhí)行：執(zhí)行異議與執(zhí)行異議之訴實(shí)戰(zhàn)指南》。接下來(lái)，李營(yíng)營(yíng)律師團(tuán)隊(duì)會(huì)陸續(xù)出版商業(yè)秘密訴訟實(shí)戰(zhàn)的相關(guān)書(shū)籍、技術(shù)合同糾紛實(shí)戰(zhàn)相關(guān)書(shū)籍，以更好服務(wù)客戶。