作者：周軍律師.

如需幫助可關(guān)注，私信必復(fù)。

在執(zhí)行程序里，涉及抵債房的執(zhí)行糾紛屢見不鮮，而連環(huán)抵債房的情況尤為復(fù)雜。通常來講，由于以物抵債的目的是新債清償或債務(wù)更新，和以買賣房屋為目的的買賣合同性質(zhì)不同，因此不能排除執(zhí)行。

那么，哪些情形下，連環(huán)抵債房可以排除執(zhí)行呢？

我們來看最高院的一則案例——《姚正普與趙文科等案外人執(zhí)行異議之訴民事再審案》

在該案例中，誠鑫公司作為開發(fā)商，將案涉房屋抵頂給實(shí)際施工人邵云星，用以抵頂約364.8萬元工程款，這是第一次交易 。之后，邵云星又將房屋轉(zhuǎn)讓給石小林 。石小林因欠付趙祝君348萬元借款，便將已支付200萬元購房款的案涉房屋轉(zhuǎn)讓至趙祝君名下，以折抵部分欠款，此為第三次交易 。最后，趙祝君將案涉房屋以390萬元出賣給姚正普、趙文科，姚正普、趙文科也向趙祝君全額支付了390萬元價款 。

在這個連環(huán)抵債過程中，案涉工程由華廈公司承建，邵云星是借用華廈公司資質(zhì)施工的實(shí)際施工人，并注冊成立了華廈慶陽分公司，他作為該分公司負(fù)責(zé)人 。華廈公司出具《證明》，表明對邵云星與誠鑫公司簽訂《買賣協(xié)議》抵頂案涉工程款知情且認(rèn)可，同意邵云星自由處置案涉房屋，邵云星接收案涉房屋即視為華廈公司收到誠鑫公司工程款 。在后續(xù)交易環(huán)節(jié)，石小林與趙祝君的轉(zhuǎn)讓約定也得到了邵云星的認(rèn)可，邵云星同意直接從趙祝君處收取石小林所欠的購房款170萬元，并為趙祝君辦理相關(guān)購房手續(xù) 。

最高院認(rèn)為，

“連環(huán)買賣”每一環(huán)節(jié)的買賣合同均有證據(jù)予以證明，雖然誠鑫公司與次買受人姚正普、趙文科之間并無直接的商品房買賣合同關(guān)系，但案涉房屋轉(zhuǎn)售事實(shí)清楚，且沒有證據(jù)證明各方之間存在惡意串通、虛構(gòu)交易、損害第三人利益的情形，能夠形成完整的證據(jù)鏈證明在人民法院對案涉房屋查封前已簽訂合法有效的書面買賣合同 。

在對價支付方面，結(jié)合華廈公司出具的《證明》等證據(jù)，最高院認(rèn)可了邵星云實(shí)際享有對開發(fā)商誠鑫公司的工程款，在抵頂環(huán)節(jié)已經(jīng)支付了全部對價，后續(xù)環(huán)節(jié)買受人均真實(shí)進(jìn)行了支付 。

關(guān)于未辦理過戶登記的原因，案涉房屋在2021年11月22日才通過驗(yàn)收備案，至此方才具備辦理房屋產(chǎn)權(quán)登記的條件，因此姚正普、趙文科對案涉房屋未及時辦理產(chǎn)權(quán)登記并無過錯 。

從這個案例可以總結(jié)出，在連環(huán)抵債房的情形下，如果要排除執(zhí)行，需滿足以下關(guān)鍵條件 ：

其一，在人民法院查封之前，每一環(huán)都要簽訂合法有效的書面買賣合同，且各環(huán)節(jié)的交易事實(shí)清楚，不存在惡意串通等損害第三人利益的情況 。

其二，必須已支付全部價款，從原始的抵債環(huán)節(jié)到后續(xù)的轉(zhuǎn)售環(huán)節(jié)，每一手的價款支付都要有相應(yīng)憑證予以證實(shí) 。

其三，在法院查封之前已合法占有該不動產(chǎn)，通常表現(xiàn)為實(shí)際入住、裝修管理使用等 。

其四，非因買受人自身原因未辦理過戶登記，如因政策原因、開發(fā)商原因?qū)е聼o法辦理過戶等 。當(dāng)滿足這些條件時，即便房屋存在連環(huán)抵債的復(fù)雜情況，后手債權(quán)人對案涉房屋所享有的權(quán)益，也可能足以排除其他債權(quán)人的強(qiáng)制執(zhí)行 。

周軍律師提醒，依據(jù)最高院該案例裁判觀點(diǎn)，在連環(huán)抵債房產(chǎn)糾紛中，如果滿足以上條件，當(dāng)事人提起執(zhí)行異議和執(zhí)行異議之訴即可維護(hù)自身合法權(quán)益。如有困難，應(yīng)及時咨詢法律專業(yè)人士尋求幫助。

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